수원지방법원 2025타경854. 시흥시 조남동 목감역이지움더테라스 1층 101호로, 건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설입니다. 감정평가 기준 현재는 공실이고, 소유자는 주식회사빌드라움입니다. 권리의 기준점은 2019년 9월 10일 설정된 수협은행 근저당권으로 채권최고액은 720,000,000원입니다. 이후 2025년 수협은행의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건은 아파트처럼 동일 평형 실거래 평균을 바로 대입할 수 있는 물건이 아닙니다. 제공된 비교 거래자료가 없기 때문에 감정가 338,000,000원과 최저가 338,000,000원만으로 저렴하다거나 시세 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 용도가 근린시설이고 현재 공실인 만큼 실제 임대수요와 매매 환금성은 권리 안전성과 별개의 판단 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경854 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 조남동 707-1 목감역이지움더테라스 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 제1종 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층 / 지상 7층 건물 내 제1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사빌드라움 |
| 감정가 / 최저가 | 338,000,000원 / 338,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 317,806,190원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
소유권은 2018년 주식회사빌드라움 명의로 보존됐고, 이후 생보부동산신탁으로의 신탁등기가 두 차례 있었으나 각각 등기부상 말소됐습니다. 2019년 9월 10일 수협은행 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 근저당은 제102호·제121호와 공동담보로 설정됐으며, 제121호에 대한 공동담보는 2020년 5월 14일 일부 소멸 부기돼 있습니다.
현재 감정평가상 공실이고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 확인된 임차인 신고는 없으며, 보증금 인수액도 배당 시나리오상 0원입니다. 따라서 현재 확인된 자료만 놓고 보면 대항력 임차보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 338,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 최저가 할인도 아직 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 제시되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지를 수치로 판정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 338,000,000원 | 332,468,000원 | 387,532,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 270,400,000원 | 265,814,400원 | 454,185,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 216,320,000원 | 212,491,520원 | 507,508,480원 | 0원 |
유찰될수록 매각가는 338,000,000원에서 270,400,000원, 216,320,000원으로 낮아지지만, 수협은행 근저당의 채권최고액 기준 미배당은 각각 387,532,000원, 454,185,600원, 507,508,480원으로 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 이 표에서 커지는 미배당액은 매수인의 추가 취득비용이 아니라 배당 부족분입니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,532,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 720,000,000원 | 332,468,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당 채권액은 채권최고액 720,000,000원 기준입니다. 현재 회차 배당 모델에서는 집행비용 5,532,000원을 제외한 332,468,000원이 수협은행에 배당되고, 채권최고액 기준 387,532,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목감동행정복지센터 남동측 인근으로, 주변에는 아파트단지·오피스텔·각종 근린생활시설·관공서·학교가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 인근에는 신안산선 목감역이 공사 중입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 제1종 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다.
- 도로. 북측·동측·서측으로 폭 약 12미터 포장도로에 접하고, 남측으로는 폭 약 6미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수, 천장형 시스템 냉난방, 도시가스, 승강기, 주차장, 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 3,927,000원/㎡입니다.
- 공부상 차이. 감정평가 내용상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 근린시설이면서 현재 공실이고 비교 실거래 자료가 없어, 실제 임대수요와 매매수요를 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 338,000,000원을 시세로 그대로 받아들이지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매가격을 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 감정평가 기준 공실이지만 입찰 전 실제 점유상태가 그대로인지 현장을 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임대수요 확인. 제1종 근린생활시설이므로 예상 임대료·공실기간·업종 수요를 확인해 취득가격의 적정성을 판단해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 수협은행 근저당은 제102호·제121호와 공동담보로 설정됐고 제121호는 공동담보 일부소멸 부기가 있으므로 최신 등기사항을 입찰 직전 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당 387,532,000원은 채권최고액 기준 배당 부족분이며 매수인 인수액은 0원입니다. 두 금액을 혼동하지 않아야 합니다.
- 규제·영업 가능 업종 확인. 준주거지역·지구단위계획구역 등 토지이용계획과 제1종 근린생활시설 용도에 맞는 실제 사용 가능 업종을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 감정평가상 현재 공실이라 확인된 임차보증금 승계 문제도 없습니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 감정가와 최저가가 모두 338,000,000원인 신건이지만 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 용도가 근린시설이고 현재 공실이므로 실제 임대수요와 환금성을 확인하지 않고 ‘인수 0원’만 보고 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다. 권리는 합격권, 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 권리보다 338,000,000원의 시장 적정성을 얼마나 보수적으로 검증하느냐입니다.
