수원지방법원 2025타경854. 시흥시 조남동 목감역이지움더테라스 1층 102호로, 건축물대장상 용도는 제1종 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 등기 흐름의 핵심은 2019년 9월 10일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 2025년 9월 수협은행의 임의경매개시결정이 들어왔으며, 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 720,000,000원은 이 물건의 실제 확정채무액이 아니라 근저당권의 채권최고액이고, 등기에는 제101호와 제121호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 제121호에 대해서는 2020년 5월 14일 공동담보 일부소멸 부기가 존재합니다. 따라서 아래 미배당액은 제공된 배당 시뮬레이션대로 채권최고액 기준으로 읽어야 하며, 이를 낙찰자가 인수하는 금액으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경854 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 조남동 707-1 목감역이지움더테라스 1층 102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 건축물대장상 제1종 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사빌드라움 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 317,806,190원 |
| 말소기준권리 | 2019.09.10. 수협은행 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 위험은 없다
임차인 없음. 감정평가 기준 현재 제102호는 공실이고 임대관계는 미상으로 조사되어 있습니다. 별도의 임차인 신고가 확인되지 않으므로 이번 자료 범위에서는 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 말소기준인 수협은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 361,000,000원을 ‘싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 361,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 감정가 100% 신건입니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 시세 수치가 확인되지 않아 감정가 또는 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판정할 수 없습니다.
따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실이나 권리상 인수액이 0원이라는 이유만으로 ‘가격 메리트가 있다’, ‘시세보다 싸다’고 평가하면 안 됩니다. 특히 현재 이용상태가 주거가 아닌 제1종 근린생활시설이므로, 실제 응찰 전에는 동일 건물 또는 인근의 근린생활시설 거래·임대 수준과 공실 지속 가능성을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 361,000,000원 | 355,146,000원 | 364,854,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 288,800,000원 | 283,956,800원 | 436,043,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 231,040,000원 | 227,005,440원 | 492,994,560원 | 0원 |
유찰될수록 수협은행 근저당권의 미배당액은 증가하지만, 제공된 시나리오에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 미배당은 채권최고액 720,000,000원 대비 계산값이며 낙찰자의 추가 취득원가가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 5,854,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 720,000,000원 | 355,146,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 361,000,000원에서 집행비용 5,854,000원을 제외한 355,146,000원이 수협은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당은 364,854,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·현재 상태. 건축물대장상 제1종 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 및 제1종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 주위환경. 목감동행정복지센터 남동측 인근으로, 아파트 단지·오피스텔·각종 근린생활시설·관공서·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측 인근에는 신안산선 목감역이 공사 중인 것으로 조사되었습니다.
- 도로. 북측·동측·서측으로 노폭 약 12미터 포장도로에 접하고, 남측은 노폭 약 6미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 천장형 시스템냉난방설비, 도시가스, 승강기, 주차장 및 소방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한합니다.
- 토지. 공시지가 3,927,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 929.0㎡입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래·임대 시세 확인. 비교 실거래 수치가 없으므로 361,000,000원이 적정한지 판단하려면 동일 건물과 인근 제1종 근린생활시설의 매매·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 현재 공실이라는 사실만으로 명도 부담은 낮지만, 상가형 물건에서는 공실 기간과 임대 수요가 수익성과 환금성에 직접 영향을 줍니다.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당권은 제101호 및 제121호와 공동담보 관계가 기재되어 있고, 제121호에는 2020.05.14. 일부소멸 부기가 있으므로 등기 원본과 실제 채무잔액을 확인해야 합니다.
- 채권최고액과 실제 채무 구분. 720,000,000원은 채권최고액입니다. 배당표의 364,854,000원 미배당을 매수인이 인수하는 금액으로 오해하면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 비용을 관리주체와 관련 원본 서류를 통해 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변동 여부를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 아직 미검증”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2019년 9월 10일 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 신고도 없고 감정평가 기준 현재 공실이므로 보증금 승계형 사건의 위험은 드러나지 않습니다.
하지만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 물건은 아파트가 아니라 제1종 근린생활시설이고, 현재 최저가 361,000,000원은 감정가 100%의 신건 가격입니다. 비교 가능한 실거래 수치가 없는 상태에서는 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격 매력은 확인 전까지 보류. 이 사건의 승부처는 인수권리보다 실제 상권의 매매·임대 시세와 공실 해소 가능성입니다.
