수원지방법원 2025타경52178. 안산시 단원구 대부북동 일대의 토지·야영장시설·펜션이 포함된 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 기호(7)는 야영장시설의 관리실·샤워실·화장실, 기호(8)~(22)는 글램핑텐트 내 화장실, 기호(24)·(25)는 황금바다펜션 가동·나동으로 이용되고 있습니다. 권리분석의 기준점은 2024.03.20. 접수된 군포신용협동조합의 채권최고액 1,560,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤의 후순위 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 등기상 인수금액은 0원으로 정리됩니다.

다만 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 보고 접근할 유형은 아닙니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 제출이 필요하고 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다고 기재되어 있습니다. 또한 목록 1·2·3 지상의 탈부착 가능한 글램핑텐트와 이동이 용이한 컨테이너는 감정평가에서 제외됐고, 2025본750 유체동산 압류에 따라 별도 처분절차가 진행 중입니다. 즉 등기 인수는 없지만, 입찰 전 매각대상과 제외 동산의 경계를 명확히 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준권리는 2024.03.20. 접수 제20287호 군포신용협동조합 근저당권 1,560,000,000원입니다. 같은 날 뒤이어 접수된 720,000,000원·600,000,000원 근저당과 2024.05.03. 설정된 360,000,000원 근저당, 2025.04.21. 최희자 가압류 500,000,000원, 2025.06.04. 후순위 근저당권 1,000,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 2024.11.19. 국의 압류는 2024.12.11. 해제로 이미 말소됐습니다.

등기상 2024.03.20. 설정된 군포신용협동조합의 1·2·3번 근저당권은 2025.10.22. 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐고, 2024.05.03. 이은미 명의의 4번 근저당권은 2024.11.04. 유한회사게인에 이전됐습니다. 이러한 이전등기는 기존 근저당권의 순위를 승계하는 구조이며, 매각으로 소멸하는 후순위 권리라는 결론은 달라지지 않습니다.

② 점유자 — 전입은 늦지만 보증금 확인은 필요

신정우의 전입신고일은 2024.08.22.로 말소기준권리인 2024.03.20. 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 예상배당에서도 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 여부를 다시 확인할 필요가 있습니다.

③ 가격·회차 — 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 3,454,094,000원이고 0회 유찰된 신건입니다. 매수인이 떠안을 권리가 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 3,454,094,000원입니다. 다만 실거래 비교 없이 감정가 자체만으로 가격이 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 따라서 권리 안전성은 가격 가점과 분리해서 봐야 합니다.

유찰 시 제시된 시나리오는 1회 유찰 2,763,275,200원, 2회 유찰 2,210,620,160원입니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원이지만, 배당재원이 줄면서 채권자 미배당은 현재 1,322,846,940원에서 1회 유찰 시 2,006,757,552원, 2회 유찰 시 2,553,886,042원으로 증가합니다. 이 미배당은 후순위 채권자에게 남는 부족액이지 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,454,094,000원 가정)

채권총액 4,740,000,000원 중 현재 회차 예상 채권자 배당액은 3,417,153,060원이고 미배당은 1,322,846,940원입니다. 집행비용은 36,940,940원으로 추정돼 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 일부 근저당권은 이후 권리이전이 있었으므로 실제 배당권자 명의는 최신 등기와 배당표를 대조해야 합니다.

⑤ 농지취득자격증명·제외 동산 — 이 사건의 실무 핵심

⑥ 이용상태·입지·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 기호(7)는 야영장시설의 관리실·샤워실·화장실, 기호(8)~(22)는 글램핑텐트 내 화장실, 기호(24)·(25)는 황금바다펜션 가동·나동입니다.
• 건물. 기호(7)~(22)는 경량철골구조 경사지붕 1층, 기호(24)·(25)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 4층입니다.
• 설비. 기호(7)~(22)는 위생·급배수설비, 기호(24)·(25)는 지열난방·온수·천정매립형 에어컨 냉방·위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
• 주위환경. 대부북동의 골드오션플램핑장 토지·건물과 주변 농지·임야, 대부남동의 황금바다펜션 및 도로부지로서 해변 인근의 글램핑장·펜션 등 수익성 부동산이 다소 소재하는 휴양지대입니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하며 대중교통은 인근 시내버스 노선 등을 기준으로 보통인 편입니다.
• 토지. 토지자료상 지목은 유원지, 면적 200.0㎡, 공시지가는 163,100원/㎡이며 자연녹지지역·성장관리계획구역·특화경관지구·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 기호(4)·(5)는 공부상 지목이 답이나 현황은 전입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명. 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인하세요. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는 조건입니다.
• 매각대상 경계. 글램핑텐트·컨테이너 가운데 감정평가에서 제외되고 2025본750으로 별도 처분되는 동산을 현장에서 구분하세요.
• 점유자 확인. 신정우의 가동 2층 점유가 조사돼 있습니다. 전입은 말소기준권리보다 늦지만 보증금·확정일자·실제 점유범위를 확인하세요.
• 권리이전 대조. 군포신용협동조합 근저당권 1·2·3번은 케이씨유엔피엘대부주식회사로, 이은미의 4번 근저당권은 유한회사게인으로 이전됐으므로 최신 등기와 배당관계를 확인하세요.
• 가격 판단. 감정가·최저가가 3,454,094,000원으로 동일한 신건입니다. 실거래 비교 없이 감정가만 보고 가격 메리트를 부여하지 마세요.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “등기 인수 0”과 “입찰 위험 0”은 다르다

이 사건의 등기 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.03.20. 군포신용협동조합의 1,560,000,000원 근저당권이 말소기준이고 이후 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 신정우의 전입일도 2024.08.22.로 기준권리보다 늦어 대항력은 없으며, 제시된 모든 회차에서 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 실제 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 조건, 감정평가에서 제외된 글램핑텐트·컨테이너와 2025본750 유체동산 압류, 보증금이 확인되지 않은 현장 점유자, 여러 토지·야영장시설·펜션이 결합된 이용형태를 함께 봐야 합니다. 실거래 비교 없이 신건 최저가 3,454,094,000원을 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 권리 인수는 0원이지만, 매각대상 확인과 농취증 준비가 입찰 성패를 좌우하는 사건입니다.