수원지방법원 2025타경52178. 대부도 해변 인근의 토지·글램핑장·펜션 관련 부동산을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 야영장 관리실과 샤워실·화장실, 글램핑텐트 내 화장실, 황금바다펜션 가동·나동 등이 포함됩니다. 최저매각가는 감정가와 같은 1,272,342,400원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기상 말소기준은 2022년 7월 29일 광명새마을금고 근저당권 966,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당권, 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하고, 2024년 8월 22일 전입한 신정우 씨도 말소기준일보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 따라서 등기와 임차관계만 놓고 보면 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.

다만 명세서에는 지분매각과 공유자 우선매수신고가 명시돼 있습니다. 공유자는 우선매수신고를 1회에 한하여 행사할 수 있으므로, 외부 입찰자는 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 권리 행사 가능성을 함께 계산해야 합니다. 매각 대상 지분의 정확한 범위와 나머지 공유관계 확인이 입찰 전제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원

말소기준인 광명새마을금고 근저당권은 2026년 6월 15일 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐지만, 이전등기로 순위가 새로 생기는 것은 아니므로 2022년 7월 29일의 기존 순위를 유지합니다. 그 뒤의 이은미 근저당권은 유한회사게인으로 이전됐고, 오창수·한재진·이준석·정천웅의 근저당권과 국의 압류도 모두 후순위입니다.

주식회사사대부, 황대무, 이준석 및 정천웅 명의로 설정됐던 앞선 후순위 근저당권 일부는 2024년 5월 10일 또는 2024년 5월 14일 해지·일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 남은 후순위 등기 역시 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수 권리는 없습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

신정우 씨의 전입일은 말소기준권리보다 약 2년 뒤인 2024년 8월 22일이므로 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았으나, 후순위 임차인이어서 미배당 보증금이 매수인에게 승계되지는 않습니다. 다만 실제 점유자가 있으므로 낙찰 후 인도협의나 인도명령 절차는 별도로 예상해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래보다 물건 범위 확인이 먼저

글램핑장·펜션·토지·도로부지가 함께 구성된 수익성 부동산이고 지분매각 조건까지 붙어 있어, 일반 주택처럼 동일 면적의 거래가만으로 가격을 비교하기 어렵습니다. 확인되는 동일 유형 실거래 기준이 없어 1,272,342,400원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 신건 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.

기호 1·2·3 지상에는 탈부착 가능한 글램핑텐트와 이동이 쉬운 컨테이너가 있으나, 별도의 유체동산 압류 사건인 2025본750으로 처분절차가 진행 중이고 감정에서도 고려되지 않았습니다. 현장에 있는 시설이라고 해서 모두 낙찰자가 취득하는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,272,342,400원 가정)

채권최고액 합계 2,104,000,000원을 기준으로 한 추정입니다. 현재 회차 예상배당은 1,257,218,976원, 미배당은 846,781,024원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 야영장시설은 관리실·샤워실·화장실로 이용되고, 글램핑텐트에는 화장실이 설치돼 있습니다. 목록 24·25는 황금바다펜션 가동·나동으로 이용됩니다.
• 건물. 야영장시설과 글램핑 관련 건물은 경량철골구조 경사지붕 1층, 펜션 가동·나동은 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 4층입니다.
• 설비. 야영장·글램핑 시설에는 위생 및 급배수설비가 있고, 펜션에는 지열난방·온수·천정매립형 에어컨·위생·급배수설비가 설치돼 있습니다.
• 입지. 해변 인근 휴양지대로 글램핑장과 펜션 등 수익성 부동산이 다소 소재합니다. 차량 접근이 가능하고 시내버스 노선 등을 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
• 토지. 확인된 대부남동 3-457 토지는 648㎡의 대지이며 자연녹지지역·성장관리계획구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 일부 토지는 공부상 지목이 답이지만 현황은 전으로 이용됩니다. 펜션도 공부상 용도와 현황 용도가 다릅니다.
• 환금성. 일반 주택이 아닌 숙박·야영장 운영형 자산이고 지분매각과 공유자 우선매수권이 결합돼 매수층과 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 지분 확인. 지분매각 대상의 정확한 지분율, 물건별 소유관계, 다른 공유자의 지분과 사용관계를 원본 목록에서 확인해야 합니다.
• 공유자 우선매수. 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있습니다. 최고가 입찰 이후에도 공유자가 같은 가격으로 우선매수할 가능성을 고려해야 합니다.
• 위반건축물. 목록 24·25의 위반 내용, 시정명령, 원상회복 범위, 이행강제금 부과 여부와 승계 가능성을 안산시 담당 부서에서 확인해야 합니다.
• 매각 포함 범위. 제시외 건물은 포함되지만 글램핑텐트와 컨테이너는 2025본750 유체동산 압류로 별도 처분 중입니다. 시설별 소유권을 현장에서 대조해야 합니다.
• 임차인·점유. 신정우 씨는 대항력이 없지만 실제 점유 중입니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 운영 관련 계약관계를 확인해야 합니다.
• 용도 적법성. 공부상 단독주택·제2종 근린생활시설을 펜션으로 사용하는 데 필요한 신고·허가와 영업 승계 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지 규제. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 토지이용 규제가 운영·증축·전용 계획에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 신건 최저가 1,272,342,400원의 적정성은 토지·건물·영업시설을 분리해 재평가하고, 위반건축물 정비비와 명도·공유관계 비용을 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 건축물대장, 토지대장과 매각목록을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순한 물건”

이 사건은 말소기준권리가 명확하고 임차인도 후순위여서 등기상 인수액은 0원입니다. 그러나 낙찰 판단의 중심은 권리소멸이 아닙니다. 지분매각과 공유자 우선매수권, 목록 24·25의 위반건축물 등재, 공부와 펜션 현황의 차이, 제시외 건물 및 별도 처분되는 유체동산을 모두 구분해야 합니다.

동일 유형의 실거래 비교기준 없이 감정가 1,272,342,400원이 그대로 최저가인 신건이므로 가격 메리트도 확인되지 않았습니다. 권리는 정리되지만 물건은 복잡하고, 가격은 검증되지 않았습니다. 현장·행정·공유관계를 해소할 수 있는 입찰자만 접근해야 할 특수 수익형 부동산입니다.