수원지방법원 2025타경53405. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 2층 씨-254호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 기호 1·2 모두 근린생활시설로 조사됐습니다. 등기상 현재 소유자는 김종칠이며, 2023.03.29. 거래가액 443,000,000원으로 소유권을 취득한 같은 날 반월농업협동조합의 채권최고액 816,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후 경매개시결정과 강원신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심은 채권 미배당과 매수인 인수를 구분하는 것입니다. 감정가 468,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 7,080,000원을 제외한 460,920,000원이 근저당 배당에 쓰이고, 채권자 전체 미배당은 382,080,000원에 달합니다. 그러나 이 미배당액이 낙찰자에게 그대로 승계되는 구조는 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53405 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 2층 씨-254호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 이용 |
| 소유자 | 김종칠 (2023.03.29. 소유권이전 · 거래가액 443,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 468,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 반월농업협동조합 / 703,749,606원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.29. 반월농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 816,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.12.29. 인천축산업협동조합·남양주축산업협동조합의 각 채권최고액 4,800,000,000원 근저당은 2023.03.29. 일부포기로 말소됐습니다. 같은 날 김종칠에게 소유권이 이전되고 반월농업협동조합 근저당이 설정되면서 이 권리가 현재 분석의 말소기준이 됩니다. 2025.09.26. 반월농업협동조합이 임의경매를 개시했고, 2025.10.16. 강원신용보증재단의 27,000,000원 가압류가 뒤따랐습니다. 2026.07.16.에는 해당 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으나, 근저당의 기준일 자체는 2023.03.29.입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 모두 말소기준 이후 전입
조사된 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 보증금을 중복 합산할 문제도 없습니다. 다만 세 명 중 남정환은 C-255호 점유자로 조사되어 씨-254호 점유자와 구분해서 봐야 합니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장미라 | 리드스마트스퀘어지식산업센터 씨254호 | 2025.06.24 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 유통일번가 | 리드스마트스퀘어지식산업센터 씨-254호 | 2024.06.03 | 1,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 남정환 | 리드스마트스퀘어지식산업센터 C-255호 | 2023.06.01 | 10,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
세 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.03.29.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 장미라는 2025.11.04., 남정환은 2025.11.21. 배당요구한 것으로 확인되지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 맞습니다. 주식회사 유통일번가는 배당요구 여부와 확정일자가 확인되지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래가 없으므로 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 시장 추세를 판단할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가와 같은 신건 최저가 468,000,000원만 보고 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 배당상 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액은 468,000,000원이지만, 이것이 시장가격 대비 어느 수준인지는 별도의 거래사례 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 468,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,080,000원 |
| 2. 근저당 · 반월농업협동조합 | 816,000,000원 | 460,920,000원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 27,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 843,000,000원 중 460,920,000원이 배당되고 382,080,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신길고등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공장·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 안산역(4호선·수인분당선)과 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호 1·2 모두 근린생활시설이며, 기호 1은 크로우 랩, 기호 2는 동태랑 낙지랑으로 조사됐습니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물이며 사용승인일은 2020.09.10.입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·주차장·에스컬레이터·승강기·냉난방설비와 시스템에어컨을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 동측으로 폭 40m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반공업지역, 국가산업단지·반월국가산업단지 재생사업지구·산업시설구역 등에 포함되고 토지거래계약에 관한 허가구역입니다.
- 공시지가. 1,278,000원/㎡이며 토지는 평지의 사다리형 공장용지로 조사됐습니다.
- 공부와 현황. 집합건축물대장상 기호 1 용도는 제2종근린생활시설(휴게음식점)이고, 현황은 점포로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 최저가 468,000,000원을 시세보다 저렴하다고 전제하지 말고 별도 거래사례를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유. 씨-254호에는 장미라와 주식회사 유통일번가가 조사됐고, 남정환은 C-255호 점유자로 기재돼 있습니다. 호별 점유 범위를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 시스템에어컨. 기호 1 점유 임차인이 이전 임차인에게 유상으로 인수했다고 주장하므로 해당 설비가 매각목적물에 포함되는지 사실관계를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전. 2026.07.16. 반월농업협동조합의 근저당이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으므로 최신 등기상 권리자와 배당관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 용도·규제. 일반공업지역·국가산업단지·산업시설구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 규제사항을 실제 사용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.03.29. 반월농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 실제 임차인 3명은 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 채권 미배당 382,080,000원은 낙찰자의 승계금이 아니라 채권자 측 미회수액이라는 점을 구분해야 합니다.
가격은 다른 문제입니다. 현재 최저가와 감정가는 모두 468,000,000원이지만 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가가 없어 시장 대비 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 감정평가상 이용상태도 근린생활시설이고 주변이 공장·업무·상업 기능이 섞인 국가산업단지 권역이므로 환금성은 주거용 부동산과 다른 기준으로 봐야 합니다. 결론은 권리 리스크는 낮지만, 신건 가격은 검증 전까지 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
