수원지방법원 2025타경53405. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 2층 C-255호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 등기부는 집합건물, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 현재 소유자 김종칠은 2023.03.29. 거래가 443,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 반월농업협동조합이 채권최고액 816,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
경매개시결정과 강원신용보증재단의 가압류는 모두 말소기준권리 뒤에 들어왔습니다. 근저당권은 2026.07.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 새로운 선순위 권리가 생긴 것이 아니라 기존 말소기준 근저당권이 승계된 구조입니다. 매각으로 소멸하는 권리의 미배당액은 낙찰자가 인수하는 금액이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53405 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 2층 C-255호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 단원구 산단로 325 |
| 물건분류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 김종칠 (2023.03.29. 거래가 443,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 468,000,000원 / 468,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월농업협동조합 / 703,749,606원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2020.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
2021년 설정된 인천축산업협동조합과 남양주축산업협동조합의 공동담보 근저당은 2023.03.29. 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 반월농업협동조합 근저당입니다. 이후 경매개시결정과 강원신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하고, 안산시 압류도 2026.03.20. 해제로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없지만 호수 구분 필요
확인된 임차관계는 실제 임차인 3건이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 세 신고일 모두 말소기준일인 2023.03.29.보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 대상 주소 C-255호에 기재된 임차인은 남정환 1명이고, 장미라와 주식회사 유통일번가는 C-254호로 기재돼 있습니다.
| 임차인 / 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 장미라 C-254호 | 2025.06.24 | 15,000,000원 1,200,000원 | 2025.11.04 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 유통일번가 C-254호 | 2024.06.03 | 1,000,000원 1,900,000원 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남정환 C-255호 | 2023.06.01 | 10,000,000원 1,900,000원 | 2025.11.21 | 없음 | 미상 | 없음 |
확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다. 배당요구 여부와 무관하게 세 임차관계 모두 말소기준권리 이후 신고되어 대항력은 없습니다.
③ 가격·자금 구조 — 신건 4.68억, 시세 적정성은 별도 검증
현재 최저매각가는 감정가와 같은 468,000,000원으로 0회 유찰된 신건입니다. 소유자의 2023.03.29. 등기상 거래가액은 443,000,000원이지만, 이 과거 취득가만으로 현재 시세를 단정할 수는 없습니다. 따라서 4.68억을 시세보다 싸다고 평가하거나 가격 가점을 부여하기보다는, 근린생활시설의 현재 임대수익·공실·동일 건물 거래를 확인해 응찰가를 정해야 합니다.
| 현재 회차 | 468,000,000원 (감정가 100% · 0회 유찰) |
|---|---|
| 1회 유찰 시 | 374,400,000원 (감정가 80%) |
| 2회 유찰 시 | 299,520,000원 (감정가 64%) |
| 현재 실질취득 | 468,000,000원 (최저가 468,000,000원 + 인수 0원) |
④ 예상배당표 (매각가 468,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,080,000원 |
| 2. 근저당 · 반월농업협동조합 | 816,000,000원 | 460,920,000원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 27,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 843,000,000원 중 460,920,000원이 배당되고 382,080,000원이 미배당되는 구조입니다. 근저당권은 2026.07.16. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정상 C-254호 외 1개호는 모두 근린생활시설이며, 기호2의 상호명은 동태랑 낙지랑입니다.
- 위치. 신길고등학교 남서측 인근으로 공장·업무시설·근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 안산역과 버스정류장이 인근에 위치해 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 지하 1층·지상 13층, 사용승인일 2020.09.10. 위생·급배수·소화·주차장·에스컬레이터·승강기·냉난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 40m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반공업지역의 공장용지로, 사다리형 평지이며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 규제. 반월국가산업단지·재생사업지구·산업시설구역·성장관리권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 기호1은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이나 현황은 점포로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 대상 주소 C-255호와 임차관계가 기재된 C-254호가 함께 매각되는지 매각물건명세서와 물건목록을 대조하세요.
- 점유 현황 확인. C-255호 남정환, C-254호 장미라·주식회사 유통일번가의 실제 사용 구획과 출입구를 현장에서 확인하세요.
- 임대차 원본 확인. 보증금·월세·배당요구일과 확정일자 여부를 임대차계약서 및 배당요구서 원본으로 확인하세요.
- 설비 귀속 확인. 시스템에어컨의 설치 위치, 소유권 주장과 철거 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 468,000,000원이 현재 임대수익과 동일 건물 거래에 부합하는지 검토하고, 채권액을 시세로 오인하지 마세요.
- 규제 확인. 국가산업단지·산업시설구역·토지거래계약에관한허가구역의 이용 및 취득 조건을 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 382,080,000원은 채권자의 부족액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 점유와 가격은 확인 대상
말소기준권리보다 앞서 존속하는 부담은 없고, 조사된 임차관계 3건도 모두 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 대상 C-255호 임차관계 1건과 C-254호 임차관계 2건이 함께 제시돼 있어 매각 범위와 실제 점유를 명확히 나눠 확인해야 합니다.
또한 신건 최저가 468,000,000원은 채권최고액이나 청구액이 아니라 해당 근린생활시설의 임대수익과 현재 거래가격으로 검증해야 합니다. 결론은 등기상 인수는 0원, 점유 구획과 가격 적정성은 보류입니다.
