춘천지방법원 2025타경10427. 속초시 조양동 속초조양동양우내안애오션스카이 근린생활시설동 지하1층 비102호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고 조사 당시 공실입니다. 소유자는 주식회사리베로이며, 2018.03.29 매매를 원인으로 2022.05.20 소유권이전등기가 접수됐고 등기 거래가액은 558,902,000원입니다. 같은 날 대덕농업협동조합이 채권최고액 3,360,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 권리분석의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 속초시 압류, 중소기업은행·신한은행·중소벤처기업진흥공단·농협은행·우리은행의 가압류와 후순위 근저당이 이어졌지만 자료상 모두 매각으로 소멸합니다. 한편 2023.02.17 대덕농업협동조합이 임의경매를 신청했다가 2024.06.11 취하로 말소된 이력이 있고, 현재 사건은 2025.12.01 다시 개시된 2025타경10427입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10427 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1587 속초조양동양우내안애오션스카이 근린생활시설동 지1층비102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 지하1층 비102호 · 감정조사 당시 공실 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상2층 · 외벽 석재 마감 등 |
| 소유자 | 주식회사리베로 · 거래가액 558,902,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 528,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대덕농업협동조합 / 3,673,815,906원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 2022.05.20 대덕농업협동조합 근저당권입니다. 이후 주식회사채봉유통그룹·농협은행주식회사 근저당권과 속초시 압류, 다수 금융기관 가압류, 현재 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당표의 매수인 인수액도 0원으로 잡혀 있습니다.
② 가격 비교 — 125.3%보다 중요한 ‘비교대상 불일치’
단지 거래자료의 최근 12개월 평균은 421,250,000원, 최신 거래는 2026.03의 385,000,000원입니다. 현재 최저매각가 528,000,000원은 이 최근 거래 평균 대비 125.3%입니다. 이 수치만 놓고도 최저가를 “최근 시세보다 싸다”고 표현할 수 없습니다.
다만 더 중요한 제한이 있습니다. 이 경매물건은 근린생활시설동 지하1층 비102호인 반면, 단지 거래자료의 목표면적 96.2937㎡는 면적 매칭이 되지 않았고, 최근 거래 역시 84.63㎡·84.79㎡·85.0㎡·112.34㎡ 등입니다. 따라서 아래 거래는 근린시설의 직접 비교사례가 아니라 단지 가격 수준을 보는 참고자료로만 사용해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.79㎡ | 23 | 385,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 23 | 355,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 84.63㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2025.10 | 84.79㎡ | 16 | 435,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 28 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 37 | 360,000,000원 |
| 2025.07 | 84.63㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 21 | 420,000,000원 |
| 2025.06 | 112.34㎡ | 27 | 605,000,000원 |
| 2025.06 | 112.34㎡ | 27 | 605,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 421,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 528,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,680,000원 |
| 2. 근저당 · 대덕농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 520,320,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사채봉유통그룹 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 농협은행주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 64,092,978원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 50,692,790원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 88,399,432원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 21,052,128원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사우리은행 | 164,368,220원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,680,000원을 제외한 520,320,000원이 선순위 대덕농업협동조합에 배당되고, 후순위 권리자는 배당을 받지 못하는 구조입니다. 총 채권액 4,648,605,548원 중 채권자 배당액은 520,320,000원, 미배당은 4,128,285,548원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 528,000,000원 | 520,320,000원 | 4,128,285,548원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 422,400,000원 | 415,776,000원 | 4,232,829,548원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 337,920,000원 | 332,389,120원 | 4,316,216,428원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가면 선순위 대덕농업협동조합의 배당액이 줄고 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 현재 자료의 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 채권자의 미배당이 커진다는 이유만으로 후순위 등기채무가 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 속초고속버스터미널 동측 인근이며, 주위에는 근린생활시설·아파트·숙박시설 등이 소재합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로서 조사일 현재 공실입니다. 본건은 지하3층/지상2층 건물 중 지하1층 비102호입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약18미터, 서측 약12미터, 북측 및 남동측 일부 약4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종일반주거지역에 걸치며 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 965,800원/㎡입니다.
- 시설. 공용 위생설비·승강기·지하주차장·화재탐지·소화전·주차장시설 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 2021.03.29 준공 단지의 근린생활시설이지만 본건은 지하1층·공실입니다. 주거용 실거래와 직접 비교하기 어렵기 때문에 임대수요와 근린시설 자체 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정 당시 공실이더라도 소유자 미상의 짐 일부가 있습니다. 실제 점유자, 출입·사용상태와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 확인. 특정 임차인은 확인되지 않지만 임대관계와 점유관계가 미상입니다. 점유자가 있다면 보증금·사업자등록·확정일자 등 권리요건을 확인하기 전까지 대항력은 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.
- 근린시설 직접 시세. 421,250,000원 최근 거래 평균과 385,000,000원 최신 거래는 면적 매칭이 되지 않는 단지 참고자료입니다. 근린생활시설동 지하층의 별도 거래·임대사례가 핵심입니다.
- 신건 가격. 최저가 528,000,000원은 단지 최근 거래 평균 대비 125.3%입니다. 직접 비교가 어려운 상태에서 감정가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.
- 공동담보 확인. 대덕농업협동조합·주식회사채봉유통그룹·농협은행주식회사 근저당에는 다른 근린생활시설 호실의 공동담보 내용이 확인됩니다. 배당과 채권회수 관계는 원본 배당요구·채권계산서를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 점유 현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 끝낼 물건은 아니다
등기권리만 보면 구조는 명확합니다. 2022.05.20 대덕농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하며 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 승부처는 등기보다 점유와 가격, 그리고 지하 근린시설의 환금성입니다.
감정평가상 공실이지만 소유자 미상의 짐 일부와 점유관계 별도 확인 문구가 있어 현장 확인이 필수입니다. 가격도 마찬가지입니다. 최저가 528,000,000원은 단지 최근 12개월 거래 평균 421,250,000원의 125.3%이며 최신 거래 385,000,000원보다 높습니다. 게다가 해당 거래는 본건과 면적이 매칭되지 않아 근린시설의 직접 시세가 아닙니다. 따라서 이 사건은 권리 인수는 낮지만, 신건 가격 메리트와 환금성은 보수적으로 볼 물건입니다.
