369,600,000원
춘천지방법원 2025타경10427. 속초시 조양동 속초조양동양우내안애오션스카이 근린생활시설동 지하 1층 비102호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 조사일 현재 공실입니다. 소유자는 주식회사리베로이고, 2022.05.20. 대덕농업협동조합의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 근저당·압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 권리의 단순함과 가격의 매력은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 369,600,000원이지만, 제공된 실거래는 속초조양동양우내안애오션스카이의 주거용 거래이고 본건 비교대상 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 최근 12개월 평균 398,125,000원이나 최신 거래 510,000,000원을 본 지하 근린시설의 직접 시세로 치환해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10427 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1587 속초조양동양우내안애오션스카이 근린생활시설동 지1층비102호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 지하3층/지상2층 중 지1층 · 조사일 현재 공실 |
| 소유자 | 주식회사리베로 |
| 소유권 이전 | 2022.05.20 · 거래가액 558,902,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 369,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권액 | 3,673,815,906원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.05.20. 설정된 대덕농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 주식회사채봉유통그룹·농협은행주식회사의 근저당권, 속초시 압류, 중소기업은행·주식회사 신한은행·중소벤처기업진흥공단·농협은행 주식회사·주식회사우리은행의 가압류와 2025.12.01. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인에게 승계되는 금액도 0원입니다.
② 가격 비교 — 70% 할인만 보고 싸다고 단정할 수 없다
현재 최저가는 369,600,000원으로 감정가 528,000,000원의 70%입니다. 제공된 거래자료의 최근 12개월 평균은 398,125,000원, 최신 거래는 510,000,000원이며 최저가는 최근 12개월 평균의 92.8%입니다. 그러나 이 자료의 비교대상 면적은 본건과 일치하지 않고 거래 표본도 주거용이므로, 92.8%라는 비율을 본 근린시설의 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.79㎡ | 29 | 510,000,000원 |
| 2026.03 | 84.79㎡ | 23 | 385,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 23 | 355,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 84.63㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2025.10 | 84.79㎡ | 16 | 435,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 28 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 37 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 398,125,000원 |
더 중요한 신호는 거래 추세입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 -10.3%로 내려와 있습니다. 전체 12건 평균 413,333,333원보다 최근 12개월 평균이 낮기 때문에 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격을 긍정적으로 평가할 수 없습니다. 게다가 본건은 주거용 호실이 아닌 지하 근린시설이어서 별도의 근린시설 임대료·수익률·유사 상가 거래 확인이 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 369,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,974,400원 |
| 1. 근저당 · 대덕농업협동조합 | 3,360,000,000원 | 363,625,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사채봉유통그룹 | 300,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 64,092,978원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 50,692,790원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 88,399,432원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 21,052,128원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사우리은행 | 164,368,220원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 4,648,605,548원, 예상 배당액은 363,625,600원, 미배당액은 4,284,979,948원입니다. 후순위 채권의 미배당이 크지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 환금성 확인이 먼저
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 369,600,000원 | 363,625,600원 | 4,284,979,948원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 258,719,999원 | 254,297,919원 | 4,394,307,629원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 181,103,999원 | 177,768,543원 | 4,470,837,005원 |
유찰이 진행될수록 취득가격은 낮아지지만, 본건은 지하 근린생활시설이고 현재 공실입니다. 가격 하락 자체가 수익성과 환금성을 보장하지 않습니다. 근린시설은 주거용보다 임차수요·업종 적합성·임대료가 매각가의 적정성을 좌우하므로 단순 할인율보다 실제 임대 가능성과 공실 해소 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초고속버스터미널 동측 인근으로 근린생활시설·아파트·숙박시설 등이 소재하며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 조사일 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층/지상2층 중 지1층이며 공용 위생설비·승강기·지하주차장·화재탐지·소화전·주차장시설이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 18미터, 서측 약 12미터, 북측 및 남동측 일부 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종일반주거지역이며 시가지경관지구·중점경관관리구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 965,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 조사일 현재 공실이지만 소유자 미상의 짐 일부가 있고 점유관계 별도 확인이 필요합니다.
- 임대수요 확인. 임대관계가 미상인 지하 근린생활시설이므로 현재 가능한 업종·임차수요·예상 임대료를 현장에서 확인해야 합니다.
- 비교사례 구분. 주거용 호실 실거래를 본 근린시설의 직접 시세로 사용하지 말고 근린생활시설 유사사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 제공된 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -10.3%입니다. 전체 평균보다 최근 자료를 우선해 보수적으로 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 현 회차 369,600,000원, 2회 유찰 시 258,719,999원, 3회 유찰 시 181,103,999원의 가격 변화를 수익성과 함께 비교해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “좋은 가격”은 같은 말이 아니다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.20. 대덕농업협동조합 근저당을 기준으로 뒤의 권리들은 매각으로 소멸하고 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 지하 근린시설의 실제 수익성과 환금성입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 공실이고 임대관계가 미상이며 주거용 거래와 직접 비교하기도 어렵습니다. 제공된 시장지표마저 최근 흐름이 -10.3%입니다. 따라서 이 사건은 권리는 통과, 가격은 현장 임대수요 확인 후 판단이 적절한 유형입니다.
