춘천지방법원 2025타경10427. 속초시 조양동 ‘속초조양동양우내안애오션스카이’ 근린생활시설동 지하 1층 B103호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고 조사일 현재 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사리베로이며, 2022년 5월 20일 소유권이전 당시 거래가액은 3,282,325,000원입니다.

현재 등기에서 실질적인 말소기준은 2022년 9월 7일 설정된 주식회사채봉유통그룹 근저당권 300,000,000원입니다. 그 뒤의 농협은행 근저당, 압류·가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있으므로, 공실이라는 현황만으로 임대차 관계를 단정하지 말고 매각물건명세서 원본을 함께 대조하는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

2022년 5월 20일 대덕농업협동조합 근저당권 3,360,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 말소기준은 2022년 9월 7일 주식회사채봉유통그룹의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 농협은행주식회사 근저당권 600,000,000원과 각 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

② 가격 비교 — 주거 실거래를 이 근린시설 시세로 쓰면 안 된다

제공된 거래 표본은 ‘속초조양동양우내안애오션스카이’의 거래이지만, 거래 면적이 84.63㎡~112.34㎡로 나타나며 대상 근린시설과 면적이 일치하지 않는 표본입니다. 최근 12개월 평균은 398,125,000원, 최신 거래는 2026년 8월 510,000,000원이지만, 이 수치를 B103호의 직접적인 적정가로 사용할 수는 없습니다.

수치상 최저가 2,284,100,000원은 최근 12개월 평균의 573.7%입니다. 또 최근 거래군은 과거 거래군 대비 -10.3%의 하락 추세입니다. 그러나 표본 자체가 이 근린시설과 직접 비교 가능한 면적으로 매칭되지 않았으므로, 573.7%라는 비율만으로 이 물건이 시세보다 비싸다고 확정하는 것도 적절하지 않습니다. 핵심은 현재 데이터만으로는 근린시설 B103호의 적정 시장가격을 검증하기 어렵다는 점입니다.

③ 예상배당표 (매각가 2,284,100,000원 가정)

현재 회차에서는 배당표에 반영된 채권 1,288,605,548원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 970,253,452원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 인수는 없지만 3회차부터 배당 부족

2회 유찰 시 1,598,870,000원에서도 현재 배당표상 채권은 전액 배당됩니다. 3회 유찰 시 1,119,209,000원으로 내려가면 182,988,638원의 미배당이 발생하지만, 그 미배당이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 여전히 0원입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 속초고속버스터미널 동측 인근이며, 주변에 근린생활시설·아파트·숙박시설이 소재합니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 근린생활시설이며 조사일 현재 공실입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 2층 건물의 지하 1층이며 외벽은 석재 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 천장은 텍스붙임 등입니다.
• 설비. 공용 위생설비·승강기·지하주차장·화재탐지·소화전·주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측 약 18m, 서측 약 12m, 북측 및 남동측 일부 약 4m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구 등에 해당하며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 근린시설 실거래 확보. 현재 제공된 거래는 면적이 일치하지 않는 주거형 거래이므로, B103호와 직접 비교 가능한 근린생활시설 거래 또는 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
• 공실 원인 확인. 현재 공실이므로 실제 임대 가능성·임대료·관리비·상권 수요를 현장에서 확인해야 합니다.
• 임대차 원본 대조. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이므로 매각물건명세서·현황조사를 확인해야 합니다.
• 세금·선순위 공과금 확인. 등기부에 부평구와 속초시 압류가 존재하므로 당해세 등 실제 배당 순위에 영향을 줄 수 있는 조세채권을 확인해야 합니다.
• 현재 배당표 검증. 청구액은 3,673,815,906원인 반면 현재 예상배당표에는 신청채권자의 배당이 별도로 잡히지 않아, 채권계산서와 배당순위 원본을 직접 대조하는 것이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 권리분석과 유찰 시나리오 모두에서 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후 권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 3,263,000,000원에서 한 차례 유찰돼 2,284,100,000원까지 내려왔지만, 제시된 실거래 자료는 근린시설 B103호와 직접 비교할 수 없는 면적 불일치 표본이고 최근 거래 추세도 -10.3%입니다. 게다가 지하 1층 근린생활시설이 현재 공실입니다. 따라서 권리는 통과, 가격은 보수적으로 재검증이 맞는 결론입니다.