춘천지방법원 2025타경10427. 속초시 조양동 ‘속초조양동양우내안애오션스카이’ 근린생활시설동 지하 1층 비103호입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설, 조사일 현재 상태는 공실입니다. 등기상 소유자는 주식회사리베로이며 2022.05.20 소유권을 이전받았고 등기 거래가액은 3,282,325,000원입니다.
이 사건은 권리 자체보다 가격의 검증 가능성을 더 엄격하게 봐야 합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 3,263,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 제공된 단지 실거래 12건의 최근 12개월 평균은 421,250,000원, 최신 거래는 385,000,000원이지만, 거래 면적은 84.63㎡~112.34㎡이고 대상 기준 면적은 660.9471㎡로 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 기계적으로 계산된 774.6%를 ‘시세보다 비싸다’ 또는 ‘싸다’의 직접 근거로 쓰는 것도 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10427 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 조양동 1587 속초조양동양우내안애오션스카이 근린생활시설동 지1층 비103호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태 근린생활시설 · 조사일 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하3층/지상2층 · 본건 지1층 |
| 소유자 | 주식회사리베로 · 2022.05.20 소유권이전 · 거래가액 3,282,325,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 3,263,000,000원 / 3,263,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,673,815,906원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기자료 발행일 | 2026.08.23 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준은 2022.09.07 근저당
등기상 2022.05.20 대덕농업협동조합 근저당 3,360,000,000원은 이미 말소된 상태입니다. 따라서 현재 유효한 말소기준은 그 뒤인 2022.09.07 주식회사채봉유통그룹 근저당 300,000,000원입니다. 이후 농협은행 근저당 600,000,000원, 압류·가압류와 2025.12.01 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 검증 — 실거래 12건은 ‘직접 시세’가 아니다
제시된 속초조양동양우내안애오션스카이 실거래 12건은 아래와 같습니다. 다만 이 사건 대상 기준 면적은 660.9471㎡이고, 실거래 표본은 84.63㎡~112.34㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 더욱이 본건 용도는 지하 1층 근린생활시설이므로, 아래 거래금액을 본건의 적정가치로 그대로 환산해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.79㎡ | 23 | 385,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 23 | 355,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 8 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 84.63㎡ | 6 | 430,000,000원 |
| 2025.10 | 84.79㎡ | 16 | 435,000,000원 |
| 2025.10 | 85.0㎡ | 28 | 380,000,000원 |
| 2025.09 | 85.0㎡ | 37 | 360,000,000원 |
| 2025.07 | 84.63㎡ | 9 | 350,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 14 | 400,000,000원 |
| 2025.07 | 84.79㎡ | 21 | 420,000,000원 |
| 2025.06 | 112.34㎡ | 27 | 605,000,000원 |
| 2025.06 | 112.34㎡ | 27 | 605,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 421,250,000원 |
최근 12개월 평균은 421,250,000원, 최신 거래는 2026.03 385,000,000원, 최저 거래는 330,000,000원, 최고 거래는 605,000,000원입니다. 최저매각가를 최근 12개월 평균과 기계적으로 나눈 수치는 774.6%입니다. 그러나 면적 매칭이 되지 않으므로 이 비율은 본건의 가격 수준을 판정하는 직접 근거로 사용할 수 없습니다. 따라서 신건이 싸다거나 가격 메리트가 크다는 평가는 금지하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 35,030,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사채봉유통그룹 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 3. 근저당 · 농협은행주식회사 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 64,092,978원 | 64,092,978원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 50,692,790원 | 50,692,790원 |
| 6. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 88,399,432원 | 88,399,432원 |
| 7. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 21,052,128원 | 21,052,128원 |
| 8. 가압류 · 주식회사우리은행 | 164,368,220원 | 164,368,220원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,939,364,452원 |
신건 3,263,000,000원 가정 시 위 배당대상 채권 총액 1,288,605,548원은 전액 배당되고 부족액은 0원, 소유자 잔여는 1,939,364,452원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 35,030,000원으로 반영돼 있으며 당해세 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수 0원은 유지된다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 3,263,000,000원 | 0원 | 1,939,364,452원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 2,610,400,000원 | 0원 | 1,293,290,452원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 2,088,320,000원 | 0원 | 776,431,252원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 계산상 채권 부족액은 모두 0원이고 매수인 인수도 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따라 매수인의 법률상 인수금이 늘어나는 구조는 아닙니다. 다만 가격이 내려간다고 자동으로 ‘저평가’가 되는 것도 아닙니다. 비교 가능한 근린시설 시세가 없으므로 각 회차에서도 적정가격 검증은 별도로 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초고속버스터미널 동측 인근. 주위에 근린생활시설, 아파트, 숙박시설 등이 소재하며 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 편의성도 양호한 편으로 조사됐습니다.
- 이용. 본건이 포함된 기호 물건은 근린생활시설이며 조사일 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하3층/지상2층 건물의 지하 1층입니다. 공용 위생·승강기·지하주차장·화재탐지·소화전·주차장시설 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 18미터, 서측 약 12미터, 북측 및 남동측 일부 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 평지의 주상용 건부지이며 토지면적은 5,662.6㎡, 공시지가는 965,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종일반주거지역, 시가지경관지구와 중점경관관리구역 등이 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공실·점유 재확인. 감정 조사일에는 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각 직전 현장 점유자와 실제 사용 상태를 다시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2022.05.20 대덕농업협동조합 근저당은 이미 말소돼 있고 현재 기준은 2022.09.07 주식회사채봉유통그룹 근저당입니다.
- 공동담보 확인. 비102호·비101호와의 공동담보 표시가 있으므로 각 공동담보 목적물의 처분·배당 상황을 원본에서 대조하세요.
- 신청채권 확인. 대덕농업협동조합 명의 2025.12.01 경매개시결정과 청구액 3,673,815,906원의 근거를 사건기록에서 확인하세요.
- 가격 비교자료 분리. 최근 실거래 12건은 본건 면적과 매칭되지 않습니다. 421,250,000원 평균이나 774.6% 수치만으로 적정 입찰가를 정하지 마세요.
- 근린시설 수익성. 공실 근린시설은 실제 임대 가능 조건과 공실 지속 여부가 가격에 직접 영향을 주므로 임대수익 검증이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증이 필요하다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 현재 유효한 말소기준은 2022.09.07 근저당이고 그 뒤 권리는 매각으로 소멸하며, 임차인 신고 내역이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 비교적 단순합니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 본건은 지하 1층 근린생활시설이고 조사일 현재 공실입니다. 감정가와 최저가는 3,263,000,000원인데, 제시된 실거래 12건은 면적이 본건과 일치하지 않아 직접 시세가 아닙니다. 따라서 774.6%라는 단순 비율을 보고 비싸다고 결론내리는 것도, 유찰 후 가격만 보고 싸다고 결론내리는 것도 모두 경계해야 합니다. 권리는 통과, 가격은 추가 검증. 직접 비교 가능한 근린시설 거래와 임대수익을 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 사건입니다.
