대전지방법원 천안지원 2025타경420. 천안시 서북구 쌍용동 천안라마다앙코르호텔의 1층 102호입니다. 물건 용도 표기는 대지이며, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설인 상가입니다. 소유자는 주식회사계동이고, 광주새마을금고의 근저당권을 기초로 임의경매가 진행 중입니다. 감정가 906,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가가 634,200,000원으로 내려왔습니다.
등기상 말소기준은 2017.09.29 설정된 광주새마을금고 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정, 압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 등기부만 살피면 구조가 비교적 명확하지만, 이 물건의 실제 검토 대상은 유치권 신고 및 철회 경위, 임차인의 통합 점유, 독립적인 상가 이용 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 천안지원 2025타경420 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 1층 102호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 차돌들길 12 |
| 용도 / 현황 | 대지 표기 · 감정평가상 근린생활시설(상가) · 1층 102호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 21층 건물 내 1층 |
| 이용상태 | 101호·103호와 벽체 구분 없이 커피숍(그래비티)으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사계동 |
| 감정가 | 906,000,000원 |
| 최저매각가 | 634,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 광주새마을금고 |
| 청구금액 | 956,597,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 등기 발급일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 광주새마을금고
말소기준권리는 2017.09.29 광주새마을금고의 을구 1번 근저당권이며 채권최고액은 962,000,000원입니다. 이후 2018.01.26 같은 금융기관의 을구 2번 근저당권 208,000,000원이 추가 설정됐습니다. 두 근저당권 모두 매각으로 소멸할 예정입니다.
2023년의 용경석건 주식회사 가압류와 과거 국세 압류는 이미 말소됐습니다. 2026.04.02 설정된 국의 압류는 말소기준권리 이후의 등기로 매각 소멸 예정입니다. 다만 압류등기의 소멸과 세금의 실제 배당순위는 별개의 문제이므로 당해세 및 배당요구 내역은 별도 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 실제 점유 확인 필수
| 임차인 / 점유범위 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
최성호 101호·102호 일부·103호 |
150,000,000원 | 3,500,000원 | 2024.12.23 | 없음 | 미확인 | 인수 0원 |
실제 임차인 1명. 보증금과 월차임은 101호·102호 일부·103호에 걸친 임차관계로 기재되어 있으며, 102호에 귀속되는 금액이 별도로 확정된 것은 아닙니다.
최성호의 전입신고일은 2024.12.23으로, 말소기준권리 설정일인 2017.09.29보다 늦습니다. 이에 따라 대항력은 없는 것으로 분류되며, 배당모형상 보증금 150,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
다만 우선변제권과 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임차인 배당액을 확정할 수는 없습니다. 대항력 없음과 명도 완료는 다른 문제입니다. 특히 102호 일부가 인접 호수와 함께 사용되고 있어, 현재 점유범위와 임대차 목적물의 경계를 확인해야 합니다.
③ 유치권 분석 — 400,000,000원 신고 후 철회
| 구분 | 내용 | 확인 사항 |
|---|---|---|
| 유치권 신고자 | 최성호 | 임차인과 동일인 |
| 신고금액 | 400,000,000원 | 시설공사대금 |
| 유치권 신고 | 2025.06.10 | 유치권신고서 제출 |
| 신고 철회 | 2026.05.18 | 유치권신고 철회서 접수 |
이 물건은 등기상 인수권리보다 비등기 권리 주장 및 점유 상태가 중요한 사건입니다. 현재 확인된 유치권 신고는 철회됐으나, 현장 점유와 물리적 분할 문제를 별도로 검토해야 합니다.
④ 가격 분석 — 감정가의 70%, 시세 할인율은 미확인
감정가는 906,000,000원이고, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 634,200,000원입니다. 감정가 대비 70% 수준으로 내려왔지만, 감정가 대비 할인율이 곧 시장가격 대비 할인율인 것은 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 906,000,000원 | 100% | — |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 634,200,000원 | 70% | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 443,940,000원 | 49% | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 310,758,000원 | 34% | 0원 |
후속 회차는 제시된 경매 시나리오이며 실제 매각가격이나 향후 매각기일을 확정한 것이 아닙니다. 인수액은 배당모형 기준으로, 취득 부대비용·명도비용·구획공사비는 포함하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 634,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,742,000원 |
| 1. 광주새마을금고 · 을구 1번 | 962,000,000원 | 625,458,000원 |
| 2. 광주새마을금고 · 을구 2번 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | 1,170,000,000원 | 634,200,000원 |
매각가 634,200,000원에서 추정 집행비용 8,742,000원을 제외하면 광주새마을금고의 을구 1번 근저당권에 625,458,000원이 배당되는 모형입니다. 을구 2번 근저당권에 대한 배당과 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다.
두 근저당권의 채권최고액 합계는 1,170,000,000원이고, 이를 기준으로 한 모형상 미배당액은 544,542,000원입니다. 다만 채권최고액은 실제 확정채권액과 동일하지 않습니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 별도로 956,597,640원이며, 미배당액 544,542,000원을 실제 확정 채무잔액으로 해석해서는 안 됩니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 유치권 신고금액은 배당채권이나 매수인 확정 인수액으로 합산하지 않았습니다.
⑥ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 634,200,000원 | 625,458,000원 | 544,542,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 443,940,000원 | 437,100,600원 | 732,899,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 310,758,000원 | 305,607,388원 | 864,392,612원 | 0원 |
모든 시나리오에서 신청채권자의 청구금액 956,597,640원은 전액 충족되지 않는 것으로 계산됩니다. 후속 회차에서 낙찰가가 낮아지면 채권자 배당액은 줄고 미배당액은 증가하지만, 매수인에게 승계되는 등기상 채무가 그만큼 증가하는 구조는 아닙니다.
가격이 하락하더라도 독립적인 상가 사용 가능성, 임차인 명도, 유치권 신고 철회 경위를 확인하지 않은 채 후속 회차 가격만 보고 입찰을 결정하는 것은 주의해야 합니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안미라초등학교 남동측 인근 천안라마다앙코르호텔 내에 위치합니다. 주변은 상가와 공동주택이 혼재한 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 편으로 기재되어 있습니다.
- 용도. 토지 용도지역은 일반상업지역이고, 대상 호실의 감정평가상 이용상태는 근린생활시설입니다. 매각 대상인 102호는 인접 호수와 통합하여 커피숍으로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 불당대로와 남서측·북서측 포장 소로에 접합니다.
- 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 건물로 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 및 스프링클러 등이 설치되어 있습니다.
- 토지 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 주변 상업시설과 교통 여건을 참고할 수 있으나, 102호가 다른 호수와 통합 이용되는 현황과 실거래 비교가격의 부재 때문에 개별 호실의 매각 가능 가격 및 환금성을 확정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 전 체크리스트
- 유치권 철회서 원본 확인. 최성호의 시설공사대금 400,000,000원 관련 신고가 2026.05.18 철회 접수된 사실과 철회 범위를 확인하세요. 현재 추가 권리 주장 여부도 함께 점검해야 합니다.
- 임차인 점유와 명도. 최성호의 임차범위는 101호·102호 일부·103호입니다. 실제 점유 구역, 임대차 종료 여부 및 명도 협의 가능성을 확인하세요.
- 매각범위 확인. 본 사건의 표시 부동산은 102호입니다. 매각목록·건축물대장·집합건물 등기부·감정평가서를 대조하여 인접 호수와의 소유 및 사용 경계를 확인하세요.
- 개별 호실 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보지 말고, 동일 건물의 비교 가능한 근린생활시설 거래 및 임대 수준을 확인하세요. 실제 가격 메리트는 검증된 시세를 기준으로 판단해야 합니다.
- 영업시설 및 구획비용. 통합 커피숍의 벽체·출입구·배관·전기설비를 분리해야 하는지 조사하고 필요한 비용을 검토하세요.
- 세금과 관리비. 2026.04.02 국세 압류와 관련된 실제 배당순위 및 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목을 확인하세요.
- 배당표 구분. 채권최고액 1,170,000,000원과 신청채권자의 청구금액 956,597,640원은 서로 다른 개념입니다. 예상 미배당액을 매수인 인수액으로 오인하지 마세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·유치권 철회서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 점유와 가격은 별도 문제”
천안라마다앙코르호텔 102호는 광주새마을금고의 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 매각으로 소멸할 예정이고, 임차인 최성호 역시 말소기준 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
시설공사대금 400,000,000원에 대한 유치권 신고 철회서가 접수된 것은 중요한 확인 사실입니다. 그러나 철회서 접수만으로 실제 공사대금 분쟁이나 점유 문제가 모두 종결됐다고 단정할 수는 없습니다. 더욱이 102호가 101호·103호와 벽체 구분 없이 영업시설로 이용 중이라는 점은 낙찰 후 독립적인 사용과 환금성에 직접 관련됩니다.
현재 최저매각가 634,200,000원은 감정가의 70%입니다. 하지만 확인된 실거래 비교가격이 없으므로 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 유치권 철회 경위·점유범위·독립 사용 가능성·실거래 시세를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 등기상 인수액이 없다는 사실과 실제 취득 후 부담이 없다는 판단은 구별해야 합니다.
