대전지방법원 2025타경420. 등기부상 소유자는 주식회사계동이고, 2017.09.29. 광주새마을금고의 채권최고액 962,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 2018.01.26. 같은 광주새마을금고가 채권최고액 208,000,000원의 추가 근저당을 설정했고, 2025.03.13. 광주새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 현재 등기상 남아 있는 후순위 경매개시결정과 2026.04.02. 국의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
확인된 점유자는 최성호입니다. 101호·102호 일부·103호를 점유하고, 보증금 150,000,000원, 월차임 3,500,000원, 전입일은 2024.12.23.입니다. 전입이 2017.09.29. 말소기준권리보다 훨씬 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 배당으로 회수하지 못한 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 자료상 예상 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경420 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 1층 102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 인접 101호·103호와 벽체 구분 없이 커피숍(그래비티)으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사계동 |
| 감정가 / 최저가 | 906,000,000원 / 906,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주새마을금고 / 956,597,640원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2017.08.22. 한국자산신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁은 이미 말소됐고, 2017.09.29. 주식회사계동으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 광주새마을금고 근저당 962,000,000원이 말소기준입니다. 2018.11.26. 광주새마을금고의 260,000,000원 근저당과 2022.08.25. 유제봉의 200,000,000원 근저당은 이미 말소됐습니다. 2023.03.31. 용경석건 주식회사 가압류 181,000,000원도 2023.05.23. 말소됐고, 2024.02.02. 국의 압류 역시 2024.08.13. 해제됐습니다.
② 임차인 — 보증금 1.5억이지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최성호 | 101, 102일부, 103호 | 150,000,000원 | 3,500,000원 | 2024.12.23 | 없음 | 확인되지 않음 | 0원 |
확정일자는 확인되지 않았지만, 이 사건의 매수인 인수 여부를 가르는 핵심은 대항력입니다. 최성호의 전입일 2024.12.23.은 말소기준일 2017.09.29.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판단됩니다. 따라서 보증금 150,000,000원을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 906,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,460,000원 |
| 을구 1번 근저당 · 광주새마을금고 | 962,000,000원 | 894,540,000원 |
| 을구 2번 근저당 · 광주새마을금고 | 208,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 1,170,000,000원, 예상배당은 894,540,000원으로 미배당은 275,460,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 906,000,000원 | 894,540,000원 | 275,460,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 724,800,000원 | 715,152,000원 | 454,848,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 579,840,000원 | 571,641,600원 | 598,358,400원 | 0원 |
유찰 시 매각가는 724,800,000원, 579,840,000원으로 낮아지지만 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 반면 신청채권자 광주새마을금고는 현 회차에서도 청구액 956,597,640원을 전액 회수하지 못하고, 1회·2회 유찰 시 미회수 규모가 더 커집니다.
⑤ 현황·입지 — 상업시설이고 구획 확인이 중요
- 이용상태. 1층 102호는 근린생활시설로, 인접 101호·103호와 벽체 구분 없이 커피숍(그래비티)으로 이용 중입니다.
- 입지. 천안미라초등학교 남동측 인근 천안라마다앙코르호텔 내에 있고, 주변은 상가와 공동주택이 혼재한 중심상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 21층 건물의 1층이며, 외벽은 석재 붙임·강화유리, 내부는 인테리어 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·화재탐지·스프링클러 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 부정형·평지, 상업용이며 토지면적은 1,783.0㎡, 공시지가는 1,789,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 불당대로, 남서측·북서측 소로의 포장도로와 접하고 광로3류·소로1류·소로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수권리. 최성호 전입일 2024.12.23.은 말소기준 2017.09.29.보다 늦어 대항력 없음. 현재 자료상 매수인 인수액 0원입니다.
- 점유·명도. 확인 임차인이 실제 영업 공간 일부를 점유하고 있으므로 낙찰 후 인도·명도 절차를 별도로 예상해야 합니다.
- 구획. 101호·102호·103호가 벽체 없이 통합 사용 중이므로 102호의 독립 경계·출입·전기·급배수 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 유치권. 시설공사대금 400,000,000원 유치권 신고는 2026.05.18. 철회됐다는 점을 원본 기록으로 재확인해야 합니다.
- 가격. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 906,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고 별도의 상가 거래·임대수익 검증이 필요합니다.
- 배당. 현재 회차부터 채권 미배당이 발생합니다. 이는 곧바로 매수인 인수로 이어지는 것은 아니지만, 실제 당해세·최우선변제 여부는 원본 배당자료를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·유치권 철회서와 현장 상태를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 현황과 가격
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.29. 광주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 확인 임차인 최성호는 2024.12.23. 전입해 대항력이 없습니다. 후순위 등기 역시 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 400,000,000원 시설공사대금 유치권 신고도 2026.05.18. 철회됐습니다.
다만 이 물건은 단순한 빈 상가가 아닙니다. 102호가 101호·103호와 벽체 구분 없이 커피숍으로 통합 이용되고 있어, 낙찰 이후 독립 사용과 명도의 실무 난도가 가격 못지않게 중요합니다. 게다가 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 906,000,000원이 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원으로 정리되지만, 현황 구획과 가격 검증을 끝내기 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.
