대전지방법원 2025타경420. 천안시 서북구 쌍용동 ‘천안라마다앙코르호텔’ 1층 105호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설인 상가 1개호입니다. 감정평가에서는 105호가 공실로 이용 중이라고 기재했습니다. 소유자는 주식회사계동이며, 2017.09.29 설정된 광주새마을금고 근저당권 962,000,000원이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 광주새마을금고의 추가 근저당 208,000,000원과 경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

권리관계 자체보다 더 세밀하게 볼 부분은 점유와 가격입니다. 현황조사에 임차인 최성호가 기재되어 있으나 점유 부분은 101호·102호 일부·103호이고, 본건 주소는 105호입니다. 또한 임차인의 전입일 2024.12.23은 말소기준일 2017.09.29보다 뒤이므로 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 반면 가격은 감정가와 최저가가 모두 622,000,000원인 신건이지만, 이를 시장가격과 직접 비교할 거래사례는 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2017.09.29 광주새마을금고 근저당권입니다. 채무자는 유영동, 채권최고액은 962,000,000원입니다. 2018.01.26 같은 광주새마을금고가 208,000,000원의 추가 근저당을 설정했고, 2025.03.13 광주새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 2026.04.02 국의 압류도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024.02.02 국의 압류는 2024.08.13 이미 말소등기가 이뤄졌습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

최성호의 전입일은 2024.12.23으로 말소기준권리 2017.09.29보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 150,000,000원과 월차임 3,500,000원이 확인되지만, 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다.

② 가격 판단 — 신건 622,000,000원, 시장가격 검증이 먼저

현재 최저매각가는 감정가와 같은 622,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 권리분석상 실질취득 기준액도 622,000,000원입니다.

다만 이 금액을 직접 비교할 최근 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가와 같으니 적정하다”거나 “경매라서 싸다”라고 판단할 근거가 없습니다. 근린생활시설은 개별 호수의 위치·전면성·임대상태 등에 따라 가치 차이가 날 수 있으므로, 가격 판단은 실제 매매·임대 사례를 별도로 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 622,000,000원 가정)

현재 회차 622,000,000원 가정 시 집행비용 8,620,000원을 제외한 613,380,000원이 광주새마을금고 1순위 근저당에 배당되고, 2순위 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 두 근저당 채권최고액 합계 1,170,000,000원 중 556,620,000원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안미라초등학교 남동측 인근 ‘천안라마다앙코르호텔’ 내에 위치하며, 주변은 상가와 공동주택 등이 섞인 중심상업지대입니다.
• 이용상태. 1층 105호는 근린생활시설인 상가 1개호이며 감정평가상 공실입니다. 동일 감정평가의 102호는 인접 101호·103호와 벽체 구분 없이 커피숍 ‘그래비티’로 이용 중입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
• 도로. 토지는 북동측 불당대로, 남서측 및 북서측 소로의 포장도로에 접하고, 토지 자료상 도로접면은 광대로한면입니다.
• 토지. 일반상업지역의 평지·부정형 토지로 판매시설·근린생활시설·업무시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 1,783㎡, 공시지가는 1,789,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역이며 광로3류·소로1류·소로2류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반 사항은 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 대상은 주거용 아파트가 아니라 근린생활시설입니다. 본건 가격을 직접 비교할 거래사례가 확인되지 않으므로 개별 상가의 매매·임대 사례를 통한 환금성 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 105호 실제 점유 확인. 감정평가상 105호는 공실이지만, 현황조사 임차인은 다른 호수를 점유하는 것으로 기재돼 있으므로 현장 상태를 다시 확인해야 합니다.
• 임차인 범위 확인. 최성호의 점유 부분은 101호·102호 일부·103호이며 전입일은 2024.12.23입니다. 본건 105호와의 관계를 현황조사 원문과 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
• 가격 비교. 신건 최저가 622,000,000원을 곧바로 저가로 보지 말고 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매·임대 가격과 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 497,600,000원, 2회 유찰 시 398,080,000원입니다. 회차가 내려가도 권리상 인수액은 제시된 시나리오 모두 0원입니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차에서 채권 미배당액은 556,620,000원이지만 이것이 곧 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다. 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격과 105호 점유 확인이 남는다”

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.29 광주새마을금고 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당과 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 최성호도 2024.12.23 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 투자판단의 핵심은 별개입니다. 감정평가상 본건 105호는 공실이지만 현황조사 임차인의 점유호수는 101호·102호 일부·103호로 서로 다르고, 신건 최저가 622,000,000원을 직접 검증할 시장거래 비교근거도 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만, 신건 가격에 바로 메리트를 부여하기 어려운 유형입니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 실제 점유는 확인 후 판단입니다.