대전지방법원 2025타경775. 아산시 도고면 신언리 159 소재 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 주건물은 단독주택으로 이용 중이고 부속건물은 창고로 이용 중입니다. 토지는 565㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다. 등기상 말소기준은 2018.08.10 설정된 선도농업협동조합 근저당권 240,000,000원이고, 그 뒤 차상각 182,000,000원, 홍성철 300,000,000원의 근저당과 2025.11.21 임의경매개시결정이 이어집니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 현황조사에는 박광현이 2005.06.09 전입한 것으로 나타납니다. 이 날짜는 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자·임차관계가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없습니다. 더구나 점유 부분은 “아산만로198번길 22-7”로, 본건 등기부상 도로명주소 “아산만로198번길 22-8”과 다릅니다. 실제 점유 대상과 본건의 일치 여부가 먼저 확인돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 도고면 신언리 159 · 아산만로198번길 22-8 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주건물 단독주택 · 부속건물 창고 |
| 토지 | 565㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 100,900원/㎡ |
| 소유자 | 정명희 |
| 감정가 / 최저가 | 350,893,500원 / 350,893,500원 (신건) |
| 경매신청 채권자 / 청구 | 차상각 / 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(감정평가서상 ㉠, ㉡, ㉢) 매각 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유자는 별도 확인
2018.08.10 선도농업협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2019.02.01 차상각 근저당, 2025.03.19 홍성철 근저당, 2025.11.21 경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 대항력은 등기 말소와 별개이므로, 2005년 전입 점유자의 실체가 본건 임차인으로 확인될 경우에는 보증금 인수 위험을 별도로 검토해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력 가능 여부가 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박광현 | 아산만로198번길 22-7 | 2005.06.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
③ 예상배당표 (매각가 350,893,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,712,509원 |
| 1. 근저당 · 선도농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 차상각 | 182,000,000원 | 105,180,991원 |
| 3. 근저당 · 홍성철 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기상 채권 총액은 722,000,000원이고, 현재 회차 가정 배당액은 345,180,991원, 미배당은 376,819,009원입니다. 이 표의 매수인 인수 계산은 0원으로 구성되어 있으나, 현황조사상 점유자의 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 실제 임차보증금 승계 위험을 별도로 배제할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 배당 부족은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 350,893,500원 | 345,180,991원 | 376,819,009원 | 105,180,991원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 280,714,800원 | 275,984,793원 | 446,015,207원 | 35,984,793원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 224,571,840원 | 220,627,834원 | 501,372,166원 | 0원 |
신청채권자 차상각은 현재 회차에서도 청구액 182,000,000원을 전액 배당받지 못하고, 1회 유찰 시에는 35,984,793원, 2회 유찰 시에는 0원으로 계산됩니다. 이는 채권자 사이의 배당 부족을 보여주는 수치이며, 이 숫자 자체가 매수인의 임차보증금 인수 여부를 의미하지는 않습니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신언3리마을회관 동측 인근. 주변은 단독주택, 농경지, 임야가 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 주건물은 단독주택, 부속건물은 창고로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 구조. 기호(3)는 경량철골구조 징크판넬지붕 단층, 사용승인일자는 2018.07.27입니다. 기호(5)는 목조 금속기와지붕 및 세멘와즙 단층입니다.
- 토지. 565㎡, 사다리형 완경사, 세로한면(가) 도로접면. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주변이 단독주택·농경지·임야 혼재 지역이고 동일 물건 유형의 실거래 비교 자료가 없어 가격대별 환금성 판단에는 추가 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 대상부터 특정. 박광현의 조사상 점유 부분은 22-7, 본건 등기부 도로명주소는 22-8입니다. 실제 점유 건물과 경매 목적물이 같은지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금·계약일·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 대항력과 인수액을 확정하지 마세요.
- 실질취득액 재산정. 본건 임차인으로 확인되고 대항력이 인정되며 미배당 보증금이 생기는 구조라면 낙찰가 외 추가 인수액이 발생할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 ㉠·㉡·㉢이 매각에 포함되므로 토지·주건물·부속건물 및 제시외 건물의 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 각 근저당에는 다른 토지·건물이 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 배당은 공동담보 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다.
- 시세 직접 조사. 현재 비교 실거래가 없어 감정가와 시장가의 괴리를 판단할 수 없습니다. 인근 단독주택·토지 거래와 현장 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘2005년 점유관계’가 승부처
등기부만 보면 구조는 분명합니다. 2018.08.10 선도농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 차상각·홍성철 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 말소기준보다 훨씬 앞선 2005.06.09 전입 점유자가 존재하고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 게다가 점유 부분 주소와 본건 주소가 일치하지 않아 우선 그 점유가 본건에 대한 것인지부터 특정해야 합니다.
따라서 이 사건은 현재 최저가 350,893,500원만 보고 가격을 판단할 단계가 아닙니다. 실거래 비교 자료도 없고, 잠재적인 임차보증금 인수액도 확정되지 않았습니다. 입찰 판단의 순서는 점유 대상 확인 → 임대차·보증금 확인 → 실제 인수액 산정 → 인근 실거래와 실질취득액 비교가 되어야 합니다.
