대전지방법원 2025타경775. 아산시 도고면 신언리 소재 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 주건물은 단독주택으로 이용 중이고 부속건물은 창고로 이용 중이며, 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢도 매각에 포함됩니다. 토지는 565㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역입니다.
등기 흐름만 보면 기준점은 분명합니다. 2018.08.10 설정된 선도농업협동조합 근저당 240,000,000원이 말소기준이며, 2019.02.01 차상각 근저당 182,000,000원, 2025.03.19 홍성철 근저당 300,000,000원, 2025.11.21 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 핵심은 등기보다 점유관계에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 도고면 신언리 159 · 충청남도 아산시 도고면 아산만로198번길 22-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 주건물 단독주택 이용 · 부속건물 창고 이용 |
| 토지 | 565㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 100,900원/㎡ |
| 소유자 | 정명희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 350,893,500원 / 350,893,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 차상각 / 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢ 매각포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2018.08.10 선도농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 차상각 근저당, 홍성철 근저당, 차상각의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기권리만 놓고 보면 매수인이 승계할 후순위 담보권은 확인되지 않습니다.
임차인·점유자 분석
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박광현 | 아산만로198번길 22-7 | 2005.06.09 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인·점유자로 확인되는 사람은 박광현 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 현황조사상 점유자이며, 보증금이 확인되지 않아 인수액 합산이나 실질취득가 확정은 할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가보다 ‘미확정 인수’를 먼저 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 350,893,500원입니다. 그러나 본건은 박광현의 보증금이 미상이라, 낙찰가에 실제 승계금액을 더한 실질취득비용을 현재 확정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하는 방식은 적절하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 350,893,500원 | 345,180,991원 | 376,819,009원 | 105,180,991원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 280,714,800원 | 275,984,793원 | 446,015,207원 | 35,984,793원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 224,571,840원 | 220,627,834원 | 501,372,166원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 350,893,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,712,509원 |
| 1. 근저당 · 선도농업협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 차상각 | 182,000,000원 | 105,180,991원 |
| 3. 근저당 · 홍성철 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 722,000,000원 중 채권자 배당액은 345,180,991원, 미배당은 376,819,009원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 박광현의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신언3리마을회관 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·농경지·임야 등이 혼재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(3)과 기호(5) 주건물은 단독주택으로 이용 중이며 기호(5) 부속건물은 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 기호(3)은 경량철골구조 징크판넬지붕 단층, 사용승인일자는 2018.07.27입니다. 기호(5)는 목조 금속기와지붕 및 세멘와즙 단층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 565㎡, 지목 대, 완경사·사다리형·세로한면(가), 제2종일반주거지역이며 공시지가는 100,900원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되며, 일부는 건축법상 도로를 포함합니다.
- 공부대조. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박광현 보증금 확인. 보증금이 확인되어야 실제 승계 가능 금액과 실질취득비용을 계산할 수 있습니다.
- 점유대상 주소 대조. 현황조사상 점유 부분 22-7과 본건 등기상 22-8이 다르므로 실제 점유 건물과 범위를 확인하세요.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 여부와 배당 후 잔여보증금의 승계 가능성을 판단하는 핵심 자료입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢이 매각에 포함되므로 토지·건물별 현황과 경계를 대조하세요.
- 회차별 배당 구조 확인. 현재 회차부터 신청채권자 차상각이 전액 변제되지 않으며, 유찰 시 채권 미배당이 더 커집니다.
- 가격 판단. 감정가와 최저가만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 임차보증금 확인 후 실질취득비용을 기준으로 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 점유와 매각범위를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순하지만, 실질취득가는 아직 열려 있다”
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 선도농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사상 박광현의 전입일은 2005.06.09로 기준권리보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구는 미상입니다. 여기에 점유 부분 주소도 본건 등기상 주소와 다르게 적혀 있습니다.
따라서 이 물건을 “배당표상 인수 0원이니 깨끗한 신건”으로 결론내리는 것은 위험합니다. 현재 최저가 350,893,500원은 낙찰가일 뿐이고, 실제 승계해야 할 임차보증금이 확인된다면 실질취득비용은 달라집니다. 등기권리는 정리되지만 임대차는 미확정. 이 사건의 승부처는 입찰가보다 먼저 박광현의 실제 점유대상과 보증금·배당관계를 확정하는 데 있습니다.
