대전지방법원 2025타경775. 아산시 도고면 신언리 160의 토지와 단독주택을 일괄매각하는 사건입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 183,086,500원입니다. 등기상 말소기준은 2017.03.27 선도농업협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 차상각의 근저당권과 차상각이 신청한 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 박광현은 말소기준보다 앞선 2005.06.09 전입한 점유자로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제권을 확정할 수 없고, 낙찰자가 승계할 금액 역시 계산할 수 없습니다. 또한 같은 이름의 박광현이 2026.02.03 목록 5에 대해 필요비·유익비 8,550,000원의 유치권신고서를 제출했습니다. 성립 여부는 불분명하지만 확인 전까지 명도와 비용의 핵심 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 아산시 도고면 신언리 160 · 아산만로198번길 22-7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 852.0㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 95,900원/㎡ |
| 이용상태 | 기호(3)·기호(5) 주건물은 단독주택, 기호(5) 부속건물은 창고 |
| 소유자 | 서용원 (2018.08.01 매매 · 거래가액 5,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 183,086,500원 / 183,086,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 차상각 / 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각 제외 | 이동 및 해체가 용이한 제시외 건물과 컨테이너 |
① 권리 흐름 — 등기보다 빠른 점유자가 있다
말소기준은 2017.03.27 선도농업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 72,000,000원이었고 2018.12.28 변경계약으로 102,000,000원이 됐습니다. 후순위인 차상각의 182,000,000원 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박광현의 전입일은 말소기준보다 앞섭니다. 과거 2003.12.20 홍성낙농협동조합 근저당권이 있었지만 2015.11.09 이미 말소됐으므로, 현재 말소기준만으로 선순위 점유 위험을 배제할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계액 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박광현 | 아산만로198번길 22-7 | 2005.06.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않으므로 대항력 있는 임차인이라고 확정하거나 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다. 임대차계약과 현재 점유가 유효하고 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못한다면 미배당액이 낙찰자에게 승계될 가능성이 있습니다. 보증금 자체가 미상이므로 실질취득비용도 현재 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 신건 가격의 안전마진을 확인할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가의 100%인 183,086,500원입니다. 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거가 확인되지 않는 상태에서 선순위 점유와 유치권 위험까지 남아 있으므로, 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 183,086,500원 | 179,723,289원 | 74,276,711원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 146,469,200원 | 143,618,631원 | 110,381,369원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,175,360원 | 114,734,905원 | 139,265,095원 | 0원 |
유찰될수록 담보권자의 미배당액은 74,276,711원에서 110,381,369원, 139,265,095원으로 증가합니다. 이 미배당액은 소멸하는 담보권 채권의 부족분이며 그 자체가 매수인 승계액은 아닙니다. 반면 박광현의 보증금은 확인되지 않아 회차별 임차 승계액은 계산할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,086,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,363,211원 |
| 1. 근저당 · 선도농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 차상각 | 182,000,000원 | 107,723,289원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상배당이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 선도농업협동조합 근저당권의 102,000,000원 변경등기와 박광현의 임차보증금·유치권 성립 여부에 따라 실제 배당 및 부담은 달라질 수 있습니다.
⑤ 매각범위·건물 상태
- 일괄매각. 토지와 단독주택을 일괄매각합니다.
- 매각 제외. 이동 및 해체가 용이한 제시외 건물과 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 기호(3). 경량철골구조 징크판넬지붕 단층 건물이며 사용승인일자는 2018.07.27입니다.
- 기호(5). 목조 금속기와지붕 및 세멘와즙 단층 건물이며 사용승인일자는 1900년입니다.
- 부속건물 차이. 목록 5 부속건물은 대장상 주택 및 112.39㎡이나 현황은 창고 및 66㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신언3리마을회관 동측 인근이며 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 852.0㎡이며 완경사·사다리형·세로한면(불) 조건입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함되고 준보전산지와 접합니다.
- 이용관계. 주건물은 단독주택, 목록 5 부속건물은 창고로 이용 중입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박광현 임대차 원본. 임대차계약서, 실제 보증금, 현재 점유, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 유치권 성립 여부. 2026.02.03 신고된 필요비·유익비 8,550,000원의 지출자료와 점유관계, 목록 5와의 관련성을 확인해야 합니다.
- 변경 근저당. 선도농업협동조합 채권최고액이 72,000,000원에서 102,000,000원으로 변경된 내용을 배당요구 채권액과 대조해야 합니다.
- 매각 제외 경계. 제시외 건물과 컨테이너의 위치·소유·철거 및 사용관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 부속건물 현황. 대장상 주택 112.39㎡와 현황상 창고 66㎡의 차이를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 183,086,500원이므로 주변 단독주택·토지 거래와 건물 상태를 별도로 비교한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 점유를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기상 소멸과 실제 인수는 다르다
이 사건은 말소기준 이후의 근저당과 경매개시결정이 소멸한다는 점만 보면 단순합니다. 그러나 박광현의 전입일은 2005.06.09로 말소기준보다 빠르고, 보증금·확정일자·배당요구가 모두 확인되지 않았습니다. 목록 5에는 8,550,000원의 유치권신고도 제출돼 있습니다. 따라서 예상배당상 인수액 0원만 보고 실제 부담도 0원이라고 판단할 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 실질취득비용과 명도 위험은 아직 확정되지 않은 물건입니다. 임차보증금과 유치권 성립 여부를 확인하기 전에는 신건 최저가의 가격 메리트도 평가할 수 없습니다.
