대전지방법원 2025타경11511. 천안시 서북구 성정동 1395 씨.엠21 5층 501호입니다. 사건상 용도표시는 대지이고, 감정요항표에서는 501호가 외관상 PC방 및 사무실(공실)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 감정가는 662,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 463,400,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2020.03.17 설정된 옥천농업협동조합 근저당 2,533,200,000원입니다. 이 근저당권은 2025.02.18 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.04.07 현재 경매개시결정이 들어왔습니다. 이후의 국세 압류와 세종새마을금고 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11511 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1395 씨.엠21 5층 501호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원5로 51 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 외관상 PC방 및 사무실(공실) |
| 소유자 | 김응진 |
| 감정가 / 최저가 | 662,000,000원 / 463,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 1,201,971,451원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 면적 확인사항 | 집합건축물대장 121.6㎡ / 등기사항전부증명서 243.2㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자는 2018.10.12 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득한 김응진입니다. 이후 2020.03.17 옥천농업협동조합 명의로 채권최고액 2,533,200,000원의 근저당권이 설정됐으며, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 해당 근저당권은 2025.02.18 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
2025.04.07 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정, 2025.06.10 천안세무서장 압류, 2025.06.13 세종새마을금고의 826,756,020원 가압류, 2026.03.10 세종세무서장 압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차인 — 전입일 모두 말소기준 이후
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박규진 | 303호 | 2025.02.28 | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이명석 | 501호 · 주거 | 2021.01.28 | 10,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김일회 | 601호 | 2024.08.28 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
말소기준권리의 설정일은 2020.03.17입니다. 조사자료에 기재된 박규진·이명석·김일회의 전입일은 각각 2025.02.28, 2021.01.28, 2024.08.28로 모두 그 이후이며, 각 임차인에 대해 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 아니므로 실제 조사된 임차인은 3명입니다.
③ 가격 판단 — 유찰가는 확인되지만 시세 비교는 별도 확인
감정가는 662,000,000원, 현재 최저매각가는 463,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 시나리오상 324,380,000원, 세 차례 유찰 시 227,066,000원으로 내려갑니다.
다만 동일 물건의 최근 실거래 기준값이 확인되지 않은 상태에서는 463,400,000원이 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 특히 이 사건은 권리보다 501호의 물리적·등기상 범위 확인이 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있으므로, 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 463,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,034,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당권 · 옥천농업협동조합 | 2,533,200,000원 | 456,366,000원 |
| 3. 갑구 31번 가압류 · 세종새마을금고 | 826,756,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권 총액은 3,359,956,020원, 예상 배당액은 456,366,000원, 미배당은 2,903,590,020원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 현황·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 501호는 외관상 PC방 및 사무실(공실)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 실제 공실 여부와 용도 현황은 재확인이 필요합니다.
- 주위환경. 성정공원 동측 인근으로, 각종 근린생활시설 및 숙박시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하며, 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타·스라브지붕 6층 건물이며, 공동 위생 및 급·배수설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 토지면적 932.4㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방이며 남측 및 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 속하고, 대로3류 및 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 2,068,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 전유면적 원본 대조. 집합건축물대장 121.6㎡와 등기사항전부증명서 243.2㎡의 차이가 실제 매각대상 범위에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 503호 분할 확인. 2021.07.14 503호로 분할된 이력과 현재 등기 가능 여부를 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
- 501호 점유·사용상태 확인. 임차인 자료에는 이명석의 주거 점유가, 감정요항표에는 PC방 및 사무실(공실)이 각각 기재돼 있어 현장 확인이 중요합니다.
- 임차 권리 재확인. 조사된 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리 이후이지만, 확정일자·우선변제와 실제 점유관계는 원본 서류로 최종 대조해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 채권 총액 대비 배당 부족액이 크지만 배당모형상 매수인 인수는 0원입니다. 미배당 채권액 자체를 인수금으로 더하지 마세요.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 실거래 시세와의 비교 없이 감정가 대비 할인만으로 저가 여부를 판단하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — “권리보다 면적·분할 확인이 먼저”
이 사건은 등기상 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2020.03.17 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정·압류·가압류는 매각으로 소멸하며, 조사된 임차인의 전입도 모두 기준일 이후입니다. 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 입찰 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 501호는 건축물대장 면적 121.6㎡와 등기면적 243.2㎡가 다르고, 2021.07.14 503호 분할 이력이 있어 등기 가능 여부 사전 조사가 요구됩니다. 감정가 662,000,000원에서 한 차례 유찰돼 463,400,000원까지 내려왔더라도, 이 면적·분할 문제가 확인되기 전에는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 권리 인수보다 매각대상 범위와 등기 정합성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
