대전지방법원 2025타경11511. 천안시 서북구 성정동 1395 씨.엠21 5층 501호입니다. 사건 용도는 대지로 제시돼 있고, 감정평가상 501호는 외관상 PC방 및 사무실(공실)로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 현 소유자는 김응진이며, 2018.10.12 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2020.03.17 설정된 옥천농업협동조합의 근저당권 2,533,200,000원입니다. 이 권리는 2025.02.18 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 그 뒤 경매개시결정·국세 압류·세종새마을금고 가압류·추가 국세 압류가 이어졌습니다. 모두 말소기준권리 뒤에 붙은 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11511 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1395 씨.엠21 5층501호 · 성정공원5로 51 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 501호 외관상 PC방 및 사무실(공실) |
| 소유자 | 김응진 · 2018.10.12 임의경매로 인한 매각으로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 662,000,000원 / 662,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,201,971,451원 |
| 말소기준권리 | 2020.03.17 을구 14번 근저당권 · 옥천농업협동조합 · 채권최고액 2,533,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준 이후의 경매개시결정, 천안세무서장 압류, 세종새마을금고 가압류, 세종세무서장 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 2025.06.13 세종새마을금고 가압류의 청구금액은 826,756,020원이지만 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 매수인에게 이 채권 자체가 승계되는 구조는 아니며, 배당 부족은 채권자 측의 미배당 문제입니다.
임차인 — 501호 직접 관련 임차인도 후순위
| 성명 / 호실 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박규진 · 303호 | 2025.02.28 | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 이명석 · 501호 | 2021.01.28 | 10,000,000원 | 4,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
| 김일회 · 601호 | 2024.08.28 | 20,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 없음 |
조사된 실제 임차인은 박규진·이명석·김일회이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 본건 501호에 직접 표시된 임차인은 이명석입니다. 전입일 2021.01.28은 말소기준일 2020.03.17보다 늦어 대항력이 없고 보증금 승계도 없습니다. 303호 박규진과 601호 김일회 역시 전입이 말소기준 이후입니다.
② 물건 현황 — 가격보다 면적·분할 확인이 우선
현재 최저매각가는 감정가와 같은 662,000,000원이고, 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 662,000,000원입니다. 다만 이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 단순한 최저가가 아니라 501호의 물리적·공부상 범위입니다.
감정평가 이용상태 역시 현장 확인이 필요합니다. 501호는 외관상 PC방 및 사무실(공실)로 파악됐으나, 공실 여부와 용도 현황은 외관상 조사 결과로 실제와 다를 수 있다고 적혀 있습니다. 이 때문에 실질적으로 취득하게 될 전유부분의 범위와 현재 내부 이용구획을 함께 맞춰보는 절차가 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 662,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,020,000원 |
| 2. 근저당 · 옥천농업협동조합 | 2,533,200,000원 | 652,980,000원 |
| 3. 가압류 · 세종새마을금고 | 826,756,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 합계 3,359,956,020원 중 예상 배당은 652,980,000원이며, 미배당은 2,706,976,020원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성정공원 동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설과 숙박시설 등이 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타·스라브지붕 6층 건물이며, 공동 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장이 있습니다.
- 토지. 대체로 세장형 토지로 위락시설 및 근린생활시설부지로 이용 중이며, 남측과 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(북부2지구)이고, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 2,068,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 토지면적은 932.4㎡입니다.
- 환금성. 외관상 PC방·사무실 이용 상태이고 면적·분할 관계 확인이 필요한 만큼, 단순 주거형 물건보다 매수자 검토 항목이 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 501호 등기 범위 확인. 등기사항전부증명서상 243.2㎡와 집합건축물대장상 121.6㎡의 차이가 실제 어떤 구획을 뜻하는지 원본 도면과 현황을 대조하세요.
- 503호 분할·등기 가능 여부. 2021.07.14 503호로 분할된 이력과 현재 등기 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 현황 점유 확인. 501호 이명석의 실제 점유 여부와 외관상 PC방·사무실(공실) 상태가 현재도 같은지 현장에서 재확인하세요.
- 임차관계 확인. 501호 이명석은 대항력이 없지만 보증금 10,000,000원·월세 4,000,000원의 임대관계가 조사돼 있으므로 인도·명도 일정은 별도로 점검하세요.
- 후순위 권리 재확인. 경매개시결정 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하지만, 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서에서 추가 권리 발생 여부를 다시 확인하세요.
- 배당과 세금. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 조세채권을 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사·감정평가서·집합건축물대장·등기사항전부증명서를 서로 맞춰본 뒤 응찰 판단을 하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건 자체가 단순하지 않다”
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2020.03.17 근저당권이 말소기준이고, 이후 전입한 임차인들과 압류·가압류는 매각으로 정리되어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 662,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득 역시 662,000,000원입니다.
그러나 입찰 판단의 중심은 권리보다 501호의 면적과 분할 상태입니다. 등기 243.2㎡, 집합건축물대장 121.6㎡라는 차이와 2021.07.14 503호 분할, 그리고 등기 가능 여부를 사전 조사하라는 명세서 문구가 동시에 존재합니다. 권리상 인수는 없지만, 무엇을 어느 범위까지 취득하는지 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
