대전지방법원 2025타경11511. 천안시 서북구 성정동 1395 씨.엠21 6층 601호입니다. 등기상 현재 소유자는 김응진이고, 2018.10.12. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2020.03.17. 설정된 옥천농업협동조합의 채권최고액 2,533,200,000원 근저당입니다. 이후 이 근저당은 2025.02.18. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 같은 회사가 2025.04.07. 임의경매를 신청했습니다.
기준 근저당 이후의 경매개시결정, 국세 압류, 세종새마을금고 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유 조사상 임차인은 3명이지만 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심 위험은 선순위 임차보증금 인수가 아니라 실제 이용상태·명도와 가격 검증 쪽에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경11511 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1395 씨.엠21 6층 601호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원5로 51 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도표시 대지 · 건물 일부는 감정평가상 위락시설·PC방·사무실·안마시술소 등으로 이용 |
| 소유자 | 김응진 |
| 감정가 / 최저가 | 771,000,000원 / 539,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 1,201,971,451원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 토지 | 일반상업지역 · 지목 대 · 상업용 · 932.4㎡ · 공시지가 2,068,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 뒤 권리는 매각으로 정리
말소기준은 을구 14번, 2020.03.17. 옥천농업협동조합 근저당입니다. 2025.02.18. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐지만 기준일 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 그 뒤 2025.04.07. 임의경매개시결정, 2025.06.10. 국세 압류, 2025.06.13. 세종새마을금고 가압류 826,756,020원, 2026.03.10. 국세 압류가 이어졌고 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 3명, 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박규진 · 303호 | 2025.02.28 | 20,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이명석 · 501호 | 2021.01.28 | 10,000,000원 | 4,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김일회 · 601호 · 주거 | 2024.08.28 | 20,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 3명으로 봅니다. 세 사람 모두 전입일이 2020.03.17. 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 따라서 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 우선변제 여부는 별도로 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%, 그러나 시세 할인율은 별개
감정가는 771,000,000원, 1회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 539,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 유찰률입니다. 동일 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 제시돼 있지 않기 때문에 539,700,000원을 두고 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 표현할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 539,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,797,000원 |
| 2. 을구 14번 근저당 · 옥천농업협동조합 | 2,533,200,000원 | 531,903,000원 |
| 3. 갑구 34번 가압류 · 세종새마을금고 | 826,756,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,359,956,020원 중 예상 배당은 531,903,000원, 미배당은 2,828,053,020원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 배당 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성정공원 동측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설과 숙박시설 등으로 형성된 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타·슬라브지붕 6층 건물이며, 공동 위생·급배수·소화전·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 세장형, 평지의 상업용 토지이며 남측·서측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 932.4㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 대로3류와 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 2,068,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 검증. 현재 최저가 539,700,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 주변 동일·유사 상업용 집합건물의 최근 거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 601호 실제 용도. 김일회의 주거 점유와 건물의 상업·위락 이용상태가 함께 나타나므로 내부 구조와 실제 영업·주거 여부를 직접 확인하세요.
- 명도. 김일회는 대항력은 없지만 실제 점유자입니다. 낙찰 후 인도명령과 이사 협의에 드는 시간·비용을 고려해야 합니다.
- 다른 호실과 구분. 사건 조사에는 303호·501호 임차인도 함께 확인됩니다. 입찰 대상과 매각범위를 물건목록에서 정확히 구분해야 합니다.
- 501호 면적 차이. 감정평가서에는 501호의 집합건축물대장 면적 121.6㎡와 등기부 면적 243.2㎡이 상이하다고 기재돼 있습니다. 사건 내 각 호실의 공부관계를 분리해 확인하세요.
- 배당 부족액과 인수 구분. 현재 총 미배당 2,828,053,020원이 발생하지만, 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각물건목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 실제 용도가 승부처
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2020.03.17. 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 정리되며, 조사된 임차인 3명도 모두 기준일 뒤 전입이라 매수인이 승계할 임차보증금은 확인되지 않습니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 인수액을 0원으로 계산합니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 771,000,000원에서 한 번 유찰돼 539,700,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가 없으므로 이 숫자만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 더구나 601호는 주거 점유가 확인되는 한편, 건물 전체의 감정평가 이용상태에는 상업·위락시설이 혼재합니다. 권리보다 현장 용도와 시세를 확인해야 하는 물건이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
