대전지방법원 2025타경11511. 천안시 서북구 성정동 1395 씨.엠21 6층 601호입니다. 사건 용도표시는 대지이고, 등기사항은 집합건물입니다. 감정자료상 평가대상 건물은 위락시설·PC방·안마시술소·사무실 등으로 외관상 이용되고 있으며, 현황조사에서 601호는 김일회가 주거로 점유하는 것으로 조사됐습니다. 따라서 아파트처럼 단순 주거용으로 전제해서는 안 되고, 실제 이용상태를 입찰 전에 다시 맞춰보는 물건입니다.

권리의 기준점은 명확합니다. 2020.03.17. 설정된 옥천농업협동조합의 채권최고액 2,533,200,000원 근저당이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2025.02.18. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 이후 2025.04.07. 임의경매가 개시됐습니다. 현재 조사된 후순위 압류와 가압류는 모두 매각으로 소멸하므로 매수인이 떠안을 등기상 후순위 권리는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

현 소유자 김응진은 2018.10.12. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2020.03.17. 옥천농업협동조합 근저당이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.02.18. 해당 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐으며, 2025.04.07. 같은 농업협동조합자산관리회사를 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

그 뒤의 천안세무서장 압류, 세종새마을금고 가압류 826,756,020원, 세종세무서장 압류는 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 경매 매각 시 소멸하는 구조입니다. 과거의 근저당·압류·가압류·경매 관련 등기 상당수도 이미 등기부상 말소되어 현재 매수인이 부담할 권리로 볼 수 없습니다.

② 임차인 — 실제 3명, 모두 대항력 없음

현황조사 등에 잡힌 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2020.03.17.보다 늦습니다. 따라서 조사 내용 기준으로는 모두 대항력이 없고, 매수인이 보증금을 승계할 구조도 아닙니다.

확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 미상으로 표시했습니다. 대항력 없음과 최우선변제 가능성은 별개의 문제이므로 실제 배당표에서는 임차인 최우선변제를 추가 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 할 수 없다

이번 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 771,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 771,000,000원입니다.

그러나 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 시세 대비 저평가 여부를 산정할 수 없고, 신건 771,000,000원이 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 건물 이용상태가 단순 주거용이 아니라 위락시설·PC방·안마시술소·사무실 등으로 혼재되어 있어, 같은 유형의 실제 거래가격과 임대수익을 확인하는 작업이 가격 판단의 선행조건입니다.

④ 예상배당표 (매각가 771,000,000원 가정)

채권 합계 3,359,956,020원 중 예상배당 760,890,000원으로, 미배당액은 2,599,066,020원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다. 다만 이 미배당 채권액이 매수인에게 넘어가는 것은 아니며, 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 성정동 성정공원 동측 인근으로, 주변은 각종 근린생활시설과 숙박시설 등이 형성된 상업지대입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 토지. 토지면적 932.4㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·세로장방형이며 공시지가는 2,068,000원/㎡입니다.
• 도로. 남측과 서측으로 포장도로에 접하며, 대로3류(폭 25m~30m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 해당합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타·스라브지붕 6층 건물로 공동 위생·급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장이 갖춰져 있습니다.
• 이용현황. 감정평가상 일부 호수는 벽체 제거 후 위락시설, PC방, 안마시술소, 사무실 등으로 외관상 이용되는 것으로 조사됐고 실제 현황은 재확인이 필요합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 확인. 최근 거래가격 근거가 없어 771,000,000원이 적정한지 별도 검증해야 합니다. 시세 확인 전에는 ‘저가’로 판단하지 않는 것이 핵심입니다.
• 601호 실제 이용상태. 현황조사는 김일회의 주거 점유를 확인했지만 감정자료의 건물 이용상태는 위락시설·PC방·안마시술소·사무실 등이 혼재합니다. 현장과 공부를 다시 대조해야 합니다.
• 임차인 명도. 601호 김일회는 대항력이 없지만 실제 점유자이므로 낙찰 후 인도·명도 절차는 별도로 예상해야 합니다.
• 임차인 배당. 세 임차인의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않았고 예상배당에서도 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기·매각물건명세서를 재확인해야 합니다.
• 채권 미배당과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당액은 2,599,066,020원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 채권의 미배당을 매수인 승계금으로 혼동하면 안 됩니다.
• 회차별 자금계획. 신건 771,000,000원, 1회 유찰 시 616,800,000원, 2회 유찰 시 493,440,000원 시나리오가 제시돼 있으나 실제 매각조건과 시세를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 합격, 가격은 검증 필요

이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2020.03.17. 근저당이 말소기준이고, 현재 남아 있는 후순위 경매개시·압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인도 실제 3명으로 조사됐지만 모두 말소기준 이후 전입이며, 601호 점유자 김일회 역시 2024.08.28. 전입으로 대항력이 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이번 물건은 권리보다 가격과 이용상태를 더 깊게 확인해야 합니다. 감정가와 최저가가 같은 신건 771,000,000원인데 비교 가능한 실거래 근거가 없고, 감정자료상 건물 이용형태도 위락시설·PC방·안마시술소·사무실 등으로 혼재합니다. 권리가 깨끗하다는 사실만으로 신건 가격에 바로 응찰하기보다, 실제 601호 현황·임대수익·동종 실거래를 확인해 771,000,000원의 적정성을 검증하는 것이 우선입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 후 결정입니다.