대전지방법원 2026타경600130. 대전광역시 동구 성남동 18-4 소재 부동산으로, 감정평가상 주택으로 이용되고 있으며 토지 188.0㎡와 건물이 함께 조사된 사건입니다. 다만 이번 경매는 부동산 전체를 단독으로 취득하는 구조가 아니라 공유자 정성욱의 지분 6분의 1에 대한 지분매각입니다. 정진혁은 6분의 5를 보유하고 있어 낙찰 후에도 공유관계가 계속될 수 있습니다.
등기상 근저당권은 없고, 2026.01.23 유한회사유니버셜대부의 정성욱 지분 강제경매개시결정이 기준이 됩니다. 이후 엠메이드대부 유한회사의 가압류와 추가 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리등기만 보고 “인수 0원”이라고 결론내리면 안 됩니다. 현황조사에는 정진혁과 이정섭이 확인되고, 두 사람 모두 전입일이 2026.01.23보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 리포트에서는 두 사람을 대항력 가능·미상으로 분류하고, 인수액 역시 확정하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600130 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 성남동 18-4 · 대전광역시 동구 계족로330번길 14-35 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 주택으로 이용 · 토지 188.0㎡ |
| 소유관계 | 정진혁 지분 6분의 5 · 정성욱 지분 6분의 1 |
| 매각범위 | 정성욱 지분 매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 / 최저가 | 62,113,350원 / 62,113,350원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유한회사유니버셜대부 / 8,083,426원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 건물 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인일 1970.11.20 |
| 현황 | 주택으로서 상당기간 방치된 상태인 것으로 탐문조사됨 |
① 권리 흐름 — 등기 권리보다 ‘지분’과 ‘점유’가 중요
등기상 기준은 2026.01.23 정성욱 지분 강제경매개시결정입니다. 2026.02.20 엠메이드대부 유한회사의 70,891,623원 가압류와 2026.03.25 추가 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 없습니다.
② 점유자 분석 — 보증금이 없어야 인수 0원이라고 말할 수 있다
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정진혁 | 2006.07.20 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
| 이정섭 | 2019.08.22 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능액 미상 |
두 사람 모두 실제 임차인으로 조사된 인원이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닙니다. 따라서 실제 점유자 2명을 각각 확인해야 합니다. 다만 보증금과 확정일자가 없으므로 단순히 전입일만으로 “대항력 있음” 또는 “매수인 인수액 0원”이라고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,113,350원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,518,040원 |
| 2. 경매개시결정 · 유한회사유니버셜대부 | 8,083,426원 | 8,083,426원 |
| 3. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 70,891,623원 | 52,511,884원 |
| 4. 추가 강제경매 · 엠메이드대부유한회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 채권자 총 청구액 78,975,049원 중 60,595,310원이 배당되고 18,379,739원이 미배당으로 남습니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 산출돼 있지만, 정진혁·이정섭의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 점유자 관련 실제 인수 여부를 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 성남동행정복지센터 남측 인근. 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 이용·상태. 주택으로 이용되나 상당기간 방치된 상태인 것으로 탐문됐습니다. 사용승인일은 1970.11.20입니다.
- 토지. 지목 대, 제3종일반주거지역, 토지면적 188.0㎡, 완경사·부정형·소로각지이며 공시지가는 1,033,000원/㎡입니다.
- 정비구역. 성남동3구역 주택재개발정비사업 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층. 목록3 건물의 2층 면적은 등기사항증명서상 29.90㎡, 일반건축물대장상 29.92㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 별도 차이는 없는 것으로 조사됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 재확인. 전체 소유권이 아니라 정성욱의 6분의 1 지분 매각입니다. 낙찰 뒤 정진혁 6분의 5와 공유관계가 남습니다.
- 공유자 우선매수. 공유자는 1회에 한해 우선매수신고를 할 수 있으므로 외부 입찰자의 낙찰 확정 가능성을 별도로 판단해야 합니다.
- 정진혁 점유 성격. 공유자이면서 전입자로 조사된 정진혁이 실제 임차인인지, 소유자·관계인 점유인지 반드시 확인해야 합니다.
- 이정섭 임대차 확인. 2019.08.22 전입이 확인되나 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서·배당요구·점유 부분을 원본에서 확인해야 합니다.
- 인수액 계산 금지. 보증금 확인 전에는 “인수 0원”을 전제로 입찰가를 정하면 안 됩니다. 실제 승계되는 미배당 보증금이 있으면 실질취득액이 증가합니다.
- 방치 상태 점검. 상당기간 방치된 주택으로 조사된 만큼 내부 상태·수선비·실제 점유 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 정비사업 영향. 성남동3구역 주택재개발정비사업 정비구역 내 부동산이므로 지분 취득 후 권리관계와 사업 진행에 미치는 영향을 별도로 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 매각대상과 실제 현황의 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하고 보증금·점유권원·우선매수권 행사 여부를 입찰 직전 다시 점검해야 합니다.
맺으며 — “62,113,350원짜리 부동산”이 아니라 “1/6 지분경매”다
이 사건은 근저당이 없고 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 투자 판단의 핵심은 그 등기구조가 아닙니다. 정성욱의 6분의 1 지분만 매각되고, 6분의 5 공유자 정진혁이 그대로 남으며, 공유자 우선매수 가능성까지 있습니다.
여기에 정진혁·이정섭의 전입이 기준일보다 앞서 있지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 두 점유자를 확정적인 대항력 임차인이라고 부를 수도, 반대로 인수 0원이라고 지울 수도 없습니다. 감정평가상 건물은 상당기간 방치 상태이고, 동일 용도 실거래 자료도 없어 최저가 자체의 가격 매력도 확인하기 어렵습니다. 지분·점유·공유자 우선매수·방치 상태가 동시에 겹치는 고난도 물건으로 보는 것이 맞습니다.
