대전지방법원 2026타경600130. 대전광역시 동구 성남동 18-4에 소재한 토지와 주택 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 1970년 11월 20일 사용승인된 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택이며, 상당 기간 방치된 상태로 탐문되었습니다. 소유권은 정진혁 6분의 5, 정성욱 6분의 1로 나뉘어 있고, 이번 강제경매는 정성욱 지분에 대해 개시되었습니다.
가격만 보면 감정가에서 크게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 공유지분은 부동산 전체의 독점 사용권과 다릅니다. 6분의 1 지분을 취득해도 나머지 공유자의 소유권은 그대로 남습니다. 따라서 공유물 사용·관리, 지분 처분, 공유물분할 가능성과 비용까지 고려해야 합니다. 이 사건은 특히 주거 점유관계와 임대차보증금도 불명확하므로, 최저매각가만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600130 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 성남동 18-4 도로명주소: 대전광역시 동구 계족로330번길 14-35 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 2층 주택 · 상당 기간 방치된 상태로 탐문 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 · 사용승인 1970.11.20 |
| 토지 | 지목 대 · 토지면적 188.0㎡ · 부정형 · 완경사 · 소로각지 |
| 공유관계 | 정성욱 6분의 1 / 정진혁 6분의 5 |
| 경매 대상 | 정성욱의 공유지분 6분의 1 · 지분매각 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정가 | 62,113,350원 |
| 최저매각가 | 30,435,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 유한회사유니버셜대부 / 8,083,426원 |
| 매각기일 | 2026.11.10 |
| 특별매각조건 | 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사 가능 |
| 공부상 면적 차이 | 목록3 건물 2층 면적: 등기사항증명서 29.90㎡ / 일반건축물대장 29.92㎡ |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 공유관계는 남는다
이 사건은 일반적인 근저당권 실행 경매와 다릅니다. 등기부상 근저당권은 확인되지 않으며, 2026.01.23 유한회사유니버셜대부의 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 그 이후 정성욱 지분에 설정된 엠메이드대부 유한회사의 가압류와 후속 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
반면 공유지분 구조는 소멸하지 않습니다. 정진혁의 기존 6분의 5 지분은 매각 대상이 아니므로 낙찰 이후에도 남습니다. 또한 등기상 경매 관련 권리가 말소된다고 해서 미확인 임대차나 점유관계까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
② 점유·임차관계 — 보증금이 확인되지 않았다
현황조사상 전입 관련 인물은 정진혁, 이정섭 2명입니다. 두 사람 모두 말소기준권리보다 앞선 전입일이 확인되지만, 보증금·확정일자·실제 임대차계약 및 점유 사실이 확정되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 판단하며, 실제 임차인 수와 매수인 인수금액 역시 확정할 수 없습니다.
| 전입 조사 대상 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정진혁 등기부상 5/6 공유자 |
2006.07.20 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| 이정섭 임대차관계 미확인 |
2019.08.22 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
실질취득비용 = 낙찰가 + 실제 인수금액 + 취득·권리정리 관련 비용
예컨대 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당에 따라 인수액이 남는 구조라면, 낙찰가가 낮아지더라도 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 현재는 보증금 자체를 알 수 없어 금액 계산이 불가능합니다.③ 가격 비교 — 49% 할인보다 지분의 가치가 중요하다
이번 경매는 감정가 62,113,350원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가 30,435,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 49%라는 수치만 보면 큰 할인입니다. 그러나 이는 일반 주택 전체에 대한 거래가격과 직접 비교할 수 없는 공유지분 경매가격입니다.
동일 지역의 최근 매매가격이나 공유지분 실거래 비교 기준은 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지, 공유관계 해소에 필요한 비용을 감당할 만한지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율을 곧바로 투자수익이나 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
| 경매 회차 | 매각가 가정 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (2회 유찰) | 30,435,000원 | 49% | 49,487,879원 | 실제 미확정 |
| 3회 유찰 시 | 21,304,500원 | 34% | 58,454,030원 | 실제 미확정 |
| 4회 유찰 시 | 14,913,149원 | 24% | 64,730,337원 | 실제 미확정 |
각 회차의 채권 미배당액은 제공된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 채권자 미배당금과 매수인 인수금은 서로 다른 개념입니다. 표의 인수 미확정 표시는 임대차관계 및 보증금 확인이 필요하다는 의미입니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,435,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 947,830원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 유한회사유니버셜대부 | 8,083,426원 | 8,083,426원 |
| 2. 가압류 · 엠메이드대부 유한회사 | 70,891,623원 | 21,403,744원 |
| 3. 후속 강제경매개시결정 · 엠메이드대부유한회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 78,975,049원 | 29,487,170원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 49,487,879원 |
현재 최저매각가로 매각되는 경우, 집행비용 947,830원을 제외한 29,487,170원이 채권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청채권자인 유한회사유니버셜대부는 청구금액 8,083,426원을 전액 배당받고, 엠메이드대부 유한회사는 가압류 청구금액 중 21,403,744원을 배당받는 계산입니다.
이때 채권자 전체 미배당액은 49,487,879원입니다. 후속 강제경매개시결정은 기존 가압류의 본압류 이행과 관련되어 있으므로 동일 채권의 중복계상 가능성에 주의해야 합니다. 해당 후속 기재의 별도 채권액은 확인되지 않아 배당 계산에 추가하지 않았습니다.
예상배당은 집행비용 추정과 확인된 청구금액을 바탕으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 배당순위, 조세채권, 임차인 최우선변제, 배당요구, 채권액 변동은 반영되지 않을 수 있습니다. 특히 미확인 임대차보증금의 인수위험은 별도입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 성남동행정복지센터 남측 인근에 위치합니다. 주위는 단독·다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통 수준으로 조사되었습니다.
- 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로 1970.11.20 사용승인되었습니다. 상당 기간 방치된 상태로 탐문된 만큼 실제 노후화, 누수, 구조적 하자, 수선 필요성을 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 188.0㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역입니다. 완경사지의 부정형 토지이며 소로각지에 해당합니다. 공시지가는 1,033,000원/㎡입니다.
- 정비사업. 성남동3구역 주택재개발정비사업 정비구역 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 정비사업의 진행 단계, 권리산정기준일, 공유지분의 분양·보상 권리, 추가 부담금 및 처분 제한을 반드시 따로 확인해야 합니다.
- 용도·규제. 도시지역·제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 교육환경보호구역 관련 사항이 있습니다. 세부 적용 여부는 필지별로 확인해야 합니다.
- 건축물. 제시외 건물이 매각에 포함되고, 목록3 건물 2층의 등기 면적은 29.90㎡, 일반건축물대장 면적은 29.92㎡입니다. 현황 및 매각 대상의 정확한 범위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 주택 전체가 아닌 소수 공유지분은 매수층이 제한될 수 있습니다. 공유자와 합의하거나 공유물분할 등 법적 절차를 검토해야 할 가능성이 있어 일반 주택 매매보다 현금화가 복잡해질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각지분 확정. 정성욱 6분의 1 지분에 대한 경매임을 매각물건명세서와 매각목록 원본에서 확인하고, 토지·건물·제시외 건물의 구체적인 매각 범위를 대조하세요.
- 공유자 우선매수 여부. 정진혁 등 공유자의 우선매수권 행사 가능성과 1회 행사 제한, 신고 및 보증 제공 요건을 확인하세요. 외부 입찰자가 최고가로 응찰해도 최종 낙찰이 제한될 수 있습니다.
- 정진혁의 지위. 정진혁은 6분의 5 공유자이자 전입 조사 대상입니다. 실제 거주, 소유권 관계, 임대차계약 존재 여부 및 보증금 유무를 확인하세요.
- 이정섭의 임대차관계. 2019.08.22 전입이 확인되지만 보증금·확정일자·실제 점유 여부가 불명확합니다. 대항력 및 매수인 인수 가능성을 반드시 검토하세요.
- 실질취득비용 재산정. 배당 시뮬레이션상 인수액 0원을 확정 금액으로 사용하지 마세요. 임대차와 배당 결과를 확인한 뒤 낙찰가에 실제 인수금액을 더해 판단해야 합니다.
- 정비사업 권리 확인. 성남동3구역 재개발 관련 조합·사업시행자 등을 통해 사업 단계, 공유지분 권리, 분양대상 여부, 현금청산 가능성 및 부담금을 확인하세요.
- 건물 현장조사. 장기간 방치된 것으로 탐문된 건물의 안전성·노후도·수선비, 제시외 건물 상태 및 실제 점유자를 확인하세요.
- 채권 중복 확인. 엠메이드대부 유한회사의 가압류와 본압류 이행 관련 경매개시결정이 동일 채권에 기초한 것인지 확인하고 배당의 중복계상을 피하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지·건축물대장 및 정비사업 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 무거운 1/6 지분”
이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 감정가 62,113,350원이 두 차례 유찰로 30,435,000원까지 내려왔지만, 낙찰자가 취득하는 것은 부동산 전체가 아닌 정성욱의 6분의 1 공유지분입니다. 정진혁의 6분의 5 지분은 그대로 남고, 공유자 우선매수권 행사 가능성까지 고려해야 합니다.
등기상 후순위 채권은 매각으로 소멸하는 구조지만, 현황조사상 전입 조사 대상 2명의 보증금과 실제 임대차관계는 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수금액과 실질취득비용을 확정할 수 없습니다. 건물 노후화와 장기간 방치 상태, 재개발 정비구역 내 권리관계도 별도의 위험요인입니다.
결론은 가격보다 권리확인 우선, 입찰 판단은 보류입니다. 정비사업상 권리와 공유관계, 임대차보증금, 우선매수권 행사 가능성이 명확해지기 전에는 감정가 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 평가할 수 없습니다. 권리분석 위험도와 환금성 불확실성을 종합하면 D등급에 해당하는 고위험 공유지분 경매입니다.
