수원지방법원 2025타경2370. 대상은 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층 다647호입니다. 감정요항상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 상호는 슈퍼맨주식회사로 확인됩니다. 소유자도 슈퍼맨주식회사이며, 말소기준권리는 2022.03.29 국민은행 근저당권입니다. 이 기준 이후의 신한은행 근저당, 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단 가압류, 국·하남시 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 “말소기준 이후 권리가 정리된다”는 말과 “매수인이 아무것도 확인할 필요가 없다”는 말은 다릅니다. 이 사건은 매각물건명세서에 말소되지 않고 인수되는 지상권이 명시되어 있고, 건축물현황도상 구분된 2개호의 경계벽을 일부 제거하여 다648호의 일부를 일체로 이용 중이라는 비고도 있습니다. 최저가 511,000,000원만 보고 접근하면 안 되는 이유가 여기에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2370 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층 다647호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 상호: 슈퍼맨주식회사 |
| 소유자 | 슈퍼맨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 730,000,000원 / 511,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 944,909,112원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소는 되지만, 지상권은 인수된다
말소기준은 2022.03.29 을구 1번 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 신한은행 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 매각물건명세서가 따로 적시한 망월동 834, 834-1 각 토지 을구 1번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 즉 금전채무 인수는 0원으로 보더라도, 비금전 권리 인수가 남습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 1명, 대항력은 없음으로 산정
임차인 자료에는 김태훈 1명이 확인됩니다. 보증기관 승계나 대위신고가 아니므로 실제 임차인 또는 점유자로는 1명으로 봅니다. 다만 전입신고일이 말소기준권리 이후이고, 보증금·확정일자는 확인되지 않습니다. 제공 데이터상 대항력은 없음으로 산정되어 있으나, 보증금 미상 부분은 매각물건명세서 보완과 현장 확인이 필요합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금/차임 | 배지 | 코멘트 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김태훈 | 미사강변 스카이폴리스 다동 6층 647호 | 2023.10.05 | 보증금 미상 / 차임 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 | 전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음. 보증금 미상 — 매각물건명세서 보완 필요. |
③ 예상배당표 (매각가 511,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.5% 추정) | - | 7,510,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,116,000,000원 | 503,490,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 915,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 460,504,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 최저가 511,000,000원 기준 총 채권액 2,611,504,170원 중 채권자 배당은 503,490,000원, 미배당은 2,108,014,170원입니다. 금전상 매수인 인수액은 0원이나, 명세서상 지상권 인수는 별도입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 경기도 하남시 망월동 소재 미사강변중학교 동측 인근에 위치합니다. 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 주택, 아파트단지, 학교 및 공원 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통으로 조사되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층 지상10층 건물 내 제6층 제다647호 및 제다648호이며, 사용승인일은 2022.01.28입니다. 위생·급배수, 시스템 냉난방, 승강기, 소화전, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 40M의 포장도로(미사대로), 남서측으로 노폭 약 24M의 포장도로 (미사강변한강로)와 접합니다.
- 용도·규제. 감정요항표상 망월동 834 및 834-1은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역 (미사지구), 공공주택지구, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 및 공장설립제한지역 등이 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 건축물현황도상 구분되어 있는 2개호의 경계벽을 일부 제거하여 다648호의 일부를 일체로 이용 중입니다. 위반건축물 사항은 데이터상 보고되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지상권 원본 확인. 망월동 834, 834-1 각 토지 을구 1번 지상권설정등기(2022. 1. 14. 등기)가 인수됩니다. 권리자, 존속기간, 범위, 사용 제한을 원본으로 확인해야 합니다.
- 다648호와의 경계. 경계벽 일부 제거로 다648호 일부를 일체로 이용 중입니다. 낙찰 후 인도 범위, 원상회복, 관리단 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 점유자 확인. 김태훈은 전입이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 산정되지만 보증금이 미상입니다. 매각물건명세서 보완, 현황조사, 현장 방문을 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 제공 데이터에 실거래 표본이 없으므로 최저가 511,000,000원이 시세 대비 싼지 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 낙찰가를 정하면 안 됩니다.
- 관리비·공용부담. 지식산업센터는 관리비 체납, 공용부분 부담, 관리단 사용관계가 실사용성에 영향을 줄 수 있으므로 관리단 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 “무엇을 인수하나”
이 물건은 말소기준 이후 권리만 보면 단순합니다. 국민은행 근저당을 기준으로 뒤의 근저당·가압류·압류는 정리되고, 전입 점유자도 대항력 없음으로 산정됩니다. 하지만 결론은 안전형이 아닙니다. 매각물건명세서에 토지 지상권 인수가 명시되어 있고, 다648호 일부를 함께 이용 중이라는 물리적 경계 이슈도 있습니다. 따라서 현재 최저가 511,000,000원은 금전 취득가일 뿐, 실질 판단은 지상권·경계·점유 확인까지 마친 뒤에야 가능합니다. 가격은 내려왔지만, 확인 난도는 낮지 않습니다.
