수원지방법원 2025타경2370. 하남시 망월동 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층 다648호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자는 슈퍼맨주식회사이고, 말소기준권리는 2022.03.29. 국민은행 근저당권입니다. 이후 신한은행 근저당, 기술보증기금· 중소벤처기업진흥공단 가압류, 국민은행 임의경매개시결정, 국·하남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 권리분석의 결론을 단순히 “후순위 전부 소멸”로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서에는 망월동 834, 834-1 각 토지 을구 1번 지상권설정등기(2022.01.14. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 배당표상 금전 인수액이 0원으로 계산된 것과 별개로, 비금전적 인수권리 자체가 남는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경2370 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 6층 다648호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 슈퍼맨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 156,310,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 944,909,112원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상10층 · 6층 · 사용승인 2022.01.28. |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 지상권은 별도 인수
등기부상 말소기준은 2022.03.29. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,116,000,000원이고 공동담보로 같은 지식산업센터 다647호가 기재되어 있습니다. 그 뒤 2022.11.25. 신한은행 근저당권 120,000,000원, 2025년 기술보증기금 915,000,000원 가압류, 중소벤처기업진흥공단 460,504,170원 가압류, 경매개시결정과 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 다647호 전입자와 경계벽 현황 확인
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김태훈 | 미사강변 스카이폴리스 다동 6층 647호 | 2023.10.05 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 김태훈이 다647호에 2023.10.05. 전입한 것으로 조사되었습니다. 전입일은 말소기준권리 2022.03.29.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 실제 임차인은 1명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다.
다만 감정평가와 매각물건명세서에는 건축물현황도상 구분된 다647호·다648호의 경계벽 일부를 제거하여 다648호 일부를 다647호가 일체로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 또한 기준시점에는 소유 법인 슈퍼맨주식회사가 자가사용 중이고, 다648호는 미사강변스카이폴리스 관리단에 무상 사용대차 중인 것으로 탐문됐습니다. 따라서 명도·점유범위를 판단할 때 등기상 호수만 보지 말고 현황 경계를 함께 확인해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 실거래 시세 판단은 보류
감정가는 319,000,000원, 현재 최저매각가는 156,310,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%이고, 3회 유찰 시 109,417,000원, 4회 유찰 시 76,591,900원 시나리오가 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 156,310,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,988,340원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 1,116,000,000원 | 153,321,660원 |
| 2. 근저당 · 신한은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 915,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 460,504,170원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 156,310,000원 가정 시 집행비용 2,988,340원 차감 후 국민은행에 153,321,660원이 배당되고 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권액 2,611,504,170원 대비 미배당은 2,458,182,510원입니다. 배당계산상 매수인의 금전 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서에 기재된 토지 지상권은 별도 인수됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 기호 물건은 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며 상호는 슈퍼맨주식회사입니다.
- 입지. 경기도 하남시 망월동 미사강변중학교 동측 인근으로, 지식산업센터·업무시설·근린생활시설·주택·아파트단지·학교·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 소재합니다. 동측 약 40m 미사대로, 남서측 약 24m 미사강변한강로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층 지상10층 건물이며 사용승인일은 2022.01.28.입니다. 시스템 냉난방·승강기·소화전·화재탐지설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상 현황. 건축물현황도상 구분된 2개호의 경계벽 일부가 제거되어 다648호 일부를 다647호가 일체로 이용하고 있습니다.
- 규제. 감정평가상 망월동 834·834-1은 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지상권 원문 확인. 매수인이 인수하는 망월동 834·834-1 토지 을구 1번 지상권의 구체적 존속기간·범위·조건을 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 다647호와 다648호 사이 경계벽 일부가 제거되어 있으므로 실제 점유·사용면적과 원상복구 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 김태훈의 전입은 다647호이고 대항력은 없지만, 다648호 일부가 다647호와 일체로 이용 중이므로 실제 점유범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 사용대차 확인. 다648호가 관리단에 무상 사용대차 중이라는 탐문사항이 있으므로 인도·사용종료 절차를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고 지식산업센터 동일·유사 호실의 최신 실거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 금전 인수액 0원과 매수인에게 남는 비금전적 지상권 인수는 서로 다른 문제입니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수권리다
이 사건의 숫자만 보면 눈길을 끕니다. 감정가 319,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 156,310,000원, 감정가의 49%까지 떨어졌습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 국민은행 근저당 이후 후순위 권리는 소멸하고 다647호 전입자도 대항력이 없지만, 토지 지상권설정등기가 매수인에게 인수됩니다. 동시에 다648호 일부를 다647호가 함께 이용하고 있어 물리적 경계와 점유관계도 단순하지 않습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 절반이니 싸다”가 아니라, “지상권 인수조건과 호실 경계를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 실거래 시세 자료도 없어 현 단계에서 시세 대비 저평가라고 단정할 근거가 없습니다. 가격은 낮아졌지만, 권리 확인 난도는 낮아지지 않았습니다.
