부산지방법원 2025타경1015. 부산 영도구 동삼동 부산오션시티푸르지오판매시설 2층 229호입니다. 감정평가 당시 판매시설(상호: 뉴욕스시)로 이용 중이고, 229호와 인접 호실은 경계벽을 제거해 일괄 이용 중입니다. 등기상 소유자는 김소라이고, 2022.07.08 주식회사부산은행 근저당권 469,700,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경매개시결정과 영도구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 있습니다. 오진목은 229호에 2022.06.16 전입했고 보증금 40,000,000원, 월세 2,200,000원으로 조사됐습니다. 전입일이 부산은행 근저당 설정일인 2022.07.08보다 앞서므로 대항력이 있으며, 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않아 배당으로 회수되지 않는 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1015 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 1180 부산오션시티푸르지오판매시설 2층 229호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설(상호 : 뉴욕스시) |
| 소유자 | 김소라 · 2022.07.08 소유권이전 · 거래가액 308,108,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 169,400,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 417,318,766원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후는 소멸, 그 앞의 임차권은 남는다
말소기준권리는 2022.07.08 설정된 주식회사부산은행 근저당권 469,700,000원입니다. 2025.03.24 임의경매개시결정과 2025.05.28·2026.06.29 영도구 압류는 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 오진목의 전입일은 2022.06.16으로 근저당보다 앞섭니다. 따라서 이 임차관계는 말소기준권리로 잘라낼 수 없습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오진목 | 229호 · 주거 | 2022.06.16 | 40,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 40,000,000원 인수 |
② 가격 비교 — 아파트 실거래는 참고만, 직접 비교는 금물
단지 자료에는 부산오션시티푸르지오의 최근 12건 실거래가 잡혀 있지만, 대상 면적은 40.0㎡로 설정되어 있고 면적 일치가 확인되지 않았습니다. 실제 거래 표본은 84㎡대 공동주택 거래인 반면 이 사건은 판매시설이므로, 아래 수치를 이 물건의 직접 시세로 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 29 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 47 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 36 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 19 | 399,500,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 46 | 415,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 18 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 43 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 24 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 22 | 404,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 17 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 3 | 387,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 395,041,666원 |
자료상 최근 12개월 평균은 395,041,666원, 최신 거래는 2026.08의 385,000,000원입니다. 최저가의 비율은 최근 12개월 평균 대비 42.9%로 계산되지만, 이 수치는 용도와 면적이 다른 주거용 거래 표본을 대상으로 한 것이므로 “시세보다 57.1% 싸다”는 식의 가격 판단 근거로 사용하면 안 됩니다. 이 사건의 가격 판단은 판매시설 자체의 임대수익·상가 거래사례·공실 및 명도 조건을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,171,600원 |
| 인수. 임차인 오진목 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 469,700,000원 | 166,228,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 부산은행 미배당액은 303,471,600원입니다. 임차인 오진목의 보증금 40,000,000원은 배당표에서 지급되는 것이 아니라 매수인이 인수하는 구조입니다. 토지 별도등기의 경제적 부담은 위 금액 계산에 포함되지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수보증금은 그대로
| 회차 | 매각가 | 부산은행 배당 | 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 169,400,000원 | 166,228,400원 | 303,471,600원 | 40,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 118,579,999원 | 116,119,879원 | 353,580,121원 | 40,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 83,005,999원 | 81,111,891원 | 388,588,109원 | 40,000,000원 |
유찰이 진행되면 낙찰가 자체는 169,400,000원에서 118,579,999원, 83,005,999원으로 낮아지지만 오진목의 보증금 40,000,000원 인수는 그대로입니다. 따라서 확인 가능한 실질취득액은 각 회차마다 낙찰가에 40,000,000원을 더해 판단해야 하며, 토지 별도등기 인수 부담은 별도로 남습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 판매시설, 상호는 뉴욕스시로 이용 중입니다.
- 호실 경계. 229호 외 인접 호실과 경계벽을 제거해 2개 호실을 일괄 이용 중이지만, 집합건축물대장·등기사항전부증명서·건축물현황도로 위치와 면적을 특정할 수 있고 경계벽 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 것으로 평가됐습니다.
- 입지. 동삼2동 행정복지센터 북측에 인접하며, 주변에 근린생활시설·공동주택·단독주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·도시개발구역 등에 해당하며 공시지가는 2,112,000원/㎡입니다.
- 도로. 동측·서측·남측·북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 2022.04.28이며 위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 최저가 169,400,000원에 임차보증금 40,000,000원을 더한 209,400,000원을 최소 확인가격으로 봐야 합니다.
- 토지 별도등기 원문 확인. 매각 후에도 말소되지 않는 금지사항등기가 다수 명시돼 있으므로 각 등기의 내용과 이용·처분 제한 효과를 반드시 확인해야 합니다.
- 임차인 명도 조건 확인. 오진목은 대항력이 있는 것으로 정리돼 있으므로 보증금 반환과 인도 시점이 연결될 수 있습니다.
- 점유 형태 대조. 감정평가상 판매시설 뉴욕스시로 이용되는 반면 임차 조사에는 229호를 주거로 사용하는 것으로 기재돼 있어 현장 점유 형태를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 경계벽 복원. 인접 호실과의 철거된 경계벽을 원상복구할 경우 실제 공사 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 비교시세 주의. 제공된 최근 실거래 12건은 84㎡대 공동주택으로 대상 판매시설과 직접 비교할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 인수조건이 먼저다
이 사건은 감정가 242,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 169,400,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 실제로는 대항력 있는 임차보증금 40,000,000원이 매수인에게 넘어가므로 현재 회차의 확인 가능한 실질취득액은 209,400,000원입니다. 게다가 대지권 토지에는 매각으로 말소되지 않는 별도등기까지 명시돼 있습니다.
따라서 이 물건의 핵심은 감정가 대비 몇 % 싸졌느냐가 아니라 임차보증금 인수와 토지 별도등기의 실제 부담을 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 단지 아파트 실거래 평균 395,041,666원이나 최신 거래 385,000,000원은 대상 판매시설과 용도·면적이 맞지 않으므로 가격 메리트의 근거로 삼기 어렵습니다. 권리와 점유 조건을 먼저 확정한 뒤 판매시설 자체의 가격·임대수익을 별도로 검토해야 하는 사건입니다.
