부산지방법원 2025타경1015. 등기상 집합건물인 부산오션시티푸르지오판매시설 2층 229호입니다. 사건의 용도 표시는 대지이고, 감정 당시에는 판매시설인 뉴욕스시로 이용되고 있습니다. 소유자 김소라는 2021년 4월 9일 매매를 원인으로 2022년 7월 8일 거래가액 308,108,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행에 채권최고액 469,700,000원의 근저당권을 설정했습니다.
건물 등기만 보면 부산은행 근저당권이 말소기준이고 그 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 오진목의 전입일은 2022년 6월 16일로 말소기준일인 2022년 7월 8일보다 빠릅니다. 확정일자와 배당요구는 확인되지 않고 우선변제권이 없어, 보증금 40,000,000원은 배당되지 않은 채 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 1180 부산오션시티푸르지오판매시설 2층 229호 · 동삼오션로 30 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 판매시설 · 뉴욕스시로 이용 중 |
| 소유자 | 김소라 (2021.04.09. 매매 · 2022.07.08. 소유권이전 · 거래가액 308,108,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 417,318,766원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 사용승인일 | 2022.04.28 |
① 권리 흐름 — 건물 말소와 별개로 남는 위험
말소기준은 2022년 7월 8일 접수된 부산은행 근저당권입니다. 이후 부산은행의 임의경매개시결정과 영도구의 압류 2건은 매각으로 소멸합니다. 하지만 임차인은 말소기준보다 먼저 전입했고, 매각물건명세서에는 대지권의 토지에 말소되지 않고 인수되는 별도등기가 있다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 4,000만원 전액 인수 가능성
실제 임차인은 오진목 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 40,000,000원을 그대로 분석해야 합니다.
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오진목 | 229호 · 주거 | 2022.06.16 | 40,000,000원 / 2,200,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 40,000,000원 |
전입일이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구는 확인되지 않습니다. 예상배당에서도 임차보증금 배당액은 0원으로 계산되어 있으므로 매수인은 보증금 40,000,000원 전액을 반환할 부담을 고려해야 합니다. 신건 최저가 242,000,000원에 취득한다면 실질취득은 242,000,000원 + 40,000,000원 = 282,000,000원입니다.
③ 가격 비교 — 아파트 거래를 판매시설 시세로 볼 수 없다
부산오션시티푸르지오의 최근 거래 12건 평균은 397,125,000원이고 최신 거래는 2026년 7월 390,000,000원입니다. 다만 거래 면적은 84.8㎡~84.91㎡이고 분석 대상 면적은 40.0㎡이며, 거래 자료는 공동주택 거래인 반면 본건은 2층 판매시설입니다. 따라서 아래 거래를 본건의 직접 시세로 적용해 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.91㎡ | 47 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 36 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 19 | 399,500,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 46 | 415,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 18 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 43 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 24 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 22 | 404,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 17 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 3 | 387,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 397,125,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,188,000원 |
| 인수. 임차인 오진목 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 469,700,000원 | 237,812,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
부산은행 근저당은 채권최고액 469,700,000원 중 237,812,000원을 배당받고 231,888,000원이 미배당됩니다. 임차보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 부담 — 유찰돼도 인수액은 그대로
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 242,000,000원 | 40,000,000원 | 282,000,000원 | 231,888,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 193,600,000원 | 40,000,000원 | 233,600,000원 | 279,610,400원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 154,880,000원 | 40,000,000원 | 194,880,000원 | 317,788,320원 |
임차보증금 40,000,000원은 신건부터 2회 유찰 시까지 동일하게 인수됩니다. 따라서 가격 판단은 각 회차의 최저가가 아니라 최저가에 인수액을 더한 실질취득을 기준으로 해야 합니다. 경계벽 복원과 점유 정리 비용은 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 2층 229호는 판매시설인 뉴욕스시로 이용 중이며, 230호와 경계벽을 철거해 2개호를 일괄 이용하고 있습니다.
- 경계 복원. 집합건축물대장·등기사항전부증명서·건축물현황도로 위치와 면적을 특정할 수 있고, 철거된 경계벽 복원에 과다한 비용이 소요되지 않는 것으로 평가됐습니다.
- 입지. 동삼2동 행정복지센터 북측에 인접하며 주변에 근린생활시설·공동주택·단독주택이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 동측·서측·남측·북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·도시개발구역·역사문화환경보존지역이며 공시지가는 2,112,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 2층 건물이고 사용승인일은 2022년 4월 28일입니다. 위반건축물 및 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 신건에서는 최저가 242,000,000원이 아니라 임차보증금을 더한 282,000,000원을 취득원가의 출발점으로 보세요.
- 임차인 원본 확인. 오진목의 임대차계약서·전입세대 내역·점유현황·확정일자·배당요구 여부와 보증금 반환 범위를 확인하세요.
- 토지 별도등기. 대지권 토지에 남는 금지사항등기의 구체적인 내용과 소유권 행사 제한을 토지 등기 원본으로 확인하세요.
- 229호·230호 경계. 현재 2개호가 일괄 이용되고 있으므로 경계벽 복원 범위, 비용, 영업시설 귀속과 인도 상태를 확인하세요.
- 시세 검증. 공동주택 실거래가가 아니라 같은 판매시설·유사 면적의 거래사례와 월세 수익을 기준으로 응찰가를 산정하세요.
- 체납 확인. 영도구 압류와 교통유발부담금 체납이 있으므로 당해세·공용 관리비·부담금의 매수인 부담 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 별도등기를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 최저가 2.42억이 실제 원가는 아니다
이 물건의 핵심은 감정가와 최저가가 모두 242,000,000원이라는 사실이 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 40,000,000원을 더하면 신건 실질취득은 282,000,000원이고, 대지권의 토지에는 말소되지 않는 별도등기도 남습니다. 현재 229호와 230호를 일괄 사용해 경계벽이 철거된 현황까지 고려해야 합니다.
최근 거래 평균 397,125,000원과 비교하면 숫자상 낮아 보이지만, 해당 거래는 면적이 다른 공동주택 자료라 판매시설의 가격 메리트를 입증하지 못합니다. 결론은 권리 인수와 현황 정리가 선행되어야 하는 C등급 물건입니다. 임차보증금 반환 범위, 토지 별도등기의 효력, 유사 판매시설 시세를 확인하기 전에는 최저가만으로 응찰가를 판단해선 안 됩니다.
