부산지방법원 2025타경1015. 등기상 본건은 김소라가 2021년 4월 9일 매매를 원인으로 취득해 2022년 7월 8일 소유권이전한 부산오션시티푸르지오 판매시설입니다. 거래가액은 361,008,000원이었고, 같은 날 주식회사부산은행이 채권최고액 469,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건은 근저당만 보고 “후순위가 깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 오진목은 2022년 6월 16일 전입해 말소기준인 부산은행 근저당보다 앞서고, 보증금 40,000,000원·월세 2,200,000원의 대항력 있는 임차인으로 분석돼 있습니다. 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 배당 시뮬레이션에 반영돼 있으므로, 낙찰가와 별도로 4,000만원을 비용에 넣어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 1180 부산오션시티푸르지오판매시설 2층 230호 |
| 용도 / 이용상태 | 사건 용도 대지 · 감정 이용상태 판매시설(상호: 뉴욕스시) |
| 소유자 | 김소라 · 2022.07.08 소유권이전 · 거래가액 361,008,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 417,318,766원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.08 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 469,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차보증금과 토지 별도등기는 남는다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 4,000만원 인수
| 임차인 | 점유표시 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오진목 | 229호 · 주거 | 2022.06.16 | 40,000,000원 / 2,200,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 40,000,000원 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 2022년 7월 8일 말소기준권리보다 빠르므로 대항력이 있는 것으로 분석됐고, 배당에서는 임차인에게 지급되는 금액을 0원으로 놓은 대신 매수인 인수액을 40,000,000원으로 계산하고 있습니다.
③ 최저가가 아니라 ‘최소 실질취득’을 봐야 한다
현재 회차의 낙찰가를 최저가인 215,600,000원으로 가정하면, 배당받지 못하는 임차보증금 40,000,000원이 그대로 매수인에게 남습니다. 따라서 권리분석상 최소 실질취득은 255,600,000원입니다. 감정가 대비로는 약 83.0% 수준이지만, 토지 별도등기 11건의 인수 문제까지 별도로 남기 때문에 255,600,000원을 최종 확정비용으로 볼 수도 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 인수 | 최소 실질취득 | 부산은행 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 215,600,000원 | 40,000,000원 | 255,600,000원 | 211,781,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 150,920,000원 | 40,000,000원 | 190,920,000원 | 148,007,120원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 105,644,000원 | 40,000,000원 | 145,644,000원 | 103,364,984원 |
각 회차의 최소 실질취득은 매각가에 오진목 보증금 40,000,000원을 더한 값입니다. 토지 별도등기 11건의 영향은 별도입니다.
④ 실거래 참고 — 숫자는 높지만 이 물건의 직접 시세가 아니다
부산오션시티푸르지오의 최근 12개월 거래 12건 평균은 395,041,666원, 최신 거래는 2026년 8월 385,000,000원입니다. 수치상 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 54.6%입니다. 그러나 이 거래들은 84.80~84.91㎡ 공동주택 거래이고, 본건은 판매시설입니다. 용도와 면적이 일치하지 않으므로 이 54.6%만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.91㎡ | 29 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 47 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 36 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 19 | 399,500,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 46 | 415,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 18 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 43 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 24 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 22 | 404,000,000원 |
| 2026.03 | 84.80㎡ | 17 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 84.80㎡ | 3 | 387,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 395,041,666원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,818,400원 |
| 인수 · 임차인 오진목 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 469,700,000원 | 211,781,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
부산은행은 채권최고액 469,700,000원 중 211,781,600원을 배당받는 것으로 계산돼 257,918,400원이 미배당됩니다. 오진목 보증금 40,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 판매시설이며 상호는 뉴욕스시입니다. 2개호의 경계벽을 제거해 일괄 이용하고 있습니다.
- 경계벽. 집합건축물대장·등기사항전부증명서·건축물현황도로 각 호의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 철거된 경계벽은 일시적이며 복원에 과다한 비용이 들지 않는 것으로 감정됐습니다.
- 입지. 동삼2동 행정복지센터 북측에 인접하며 주변에 근린생활시설·공동주택·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동·서·남·북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·도시개발구역이며 역사문화환경보존지역에도 저촉됩니다.
- 토지. 평탄하게 조성된 사다리형 토지이며 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,112,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일은 2022.04.28이며 위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 동일 단지 자료상 평균 유찰 횟수는 1.9회입니다. 본건은 주거용 아파트가 아닌 판매시설이므로 아파트 846세대의 거래가격을 직접적인 환금가치로 대입하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 별도등기 11건 원본 확인. 매각물건명세서가 인수를 명시하고 있으므로 각 금지사항등기의 내용·효력·말소 조건을 토지 등기부와 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 점유범위 확인. 본건은 230호, 임차인 표시는 229호이며 실제 영업은 2개호 일괄 이용입니다. 인도 시 어느 공간을 누가 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 40,000,000원 반영. 현 회차 입찰가 계산에서는 낙찰가 외에 대항력 임차보증금 전액 인수를 별도 비용으로 넣어야 합니다.
- 229호 공동담보 관계 확인. 부산은행 근저당에 229호가 공동담보로 기재돼 있으므로 2개호의 권리·경매 진행 범위를 원본 문서에서 함께 확인해야 합니다.
- 경계벽 복원 조건 확인. 감정평가는 복원에 과다한 비용이 들지 않는다고 보지만, 인도 후 독립 호실로 사용할 경우 실제 복원 범위와 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
- 아파트 실거래를 시세로 착각하지 않기. 최근 12개월 평균 395,041,666원은 공동주택 84.8㎡대 거래입니다. 판매시설 입찰가 상한의 직접 근거로 쓰지 않는 것이 안전합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 최종 서류를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.156억 낙찰”이 곧 “2.156억 취득”은 아니다
이 사건의 숫자만 보면 감정가 308,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 215,600,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석을 붙이면 그림이 달라집니다. 오진목의 보증금 40,000,000원을 매수인이 인수하므로 현재 회차의 최소 실질취득은 255,600,000원이고, 대지권의 토지에는 금지사항등기 11건이 말소되지 않고 인수된다고 명시돼 있습니다.
여기에 본건 230호와 임차인·공동담보의 229호 표기가 교차하고, 실제로는 경계벽을 제거한 2개호가 하나의 판매시설로 사용 중입니다. 참고 실거래도 동일 용도 상가가 아니라 84㎡대 아파트 거래여서, 현재 최저가가 최근 거래 평균의 54.6%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 이 물건의 핵심은 낙찰가 할인율보다 인수권리의 정확한 범위와 2개호 점유관계 확인입니다.
