부산지방법원 2025타경1015. 부산오션시티푸르지오판매시설 2층 230호입니다. 감정 이용상태는 판매시설(상호: 뉴욕스시)이고, 감정 당시 229호와 230호 사이 경계벽을 임의로 제거해 두 호실을 일괄 이용하고 있었습니다. 등기상 소유자는 김소라, 소유권이전 당시 거래가액은 361,008,000원입니다. 말소기준권리는 2022.07.08. 주식회사부산은행 근저당권(채권최고액 469,700,000원)이고, 2025.03.24. 같은 부산은행의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
표면적인 등기 흐름만 보면 근저당과 경매개시결정이 매각으로 정리되는 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기부 본체보다 매각 후 남는 권리와 점유관계입니다. 오진목은 2022.06.16. 전입해 말소기준일 2022.07.08.보다 앞서므로 대항력이 인정된 것으로 조사됐고, 확정일자와 배당요구는 확인되지 않습니다. 예상배당에서도 이 보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1015 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 동삼동 1180 부산오션시티푸르지오판매시설 2층 230호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 판매시설(상호: 뉴욕스시) |
| 소유자 | 김소라 (2022.07.08. 소유권이전 · 거래가액 361,008,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 308,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 417,318,766원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.08. 주식회사부산은행 근저당권 · 채권최고액 469,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 그러나 인수는 따로 남는다
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오진목 | 229호 · 주거 | 2022.06.16 | 40,000,000원 | 2,200,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 오진목의 전입일은 2022.06.16.으로 부산은행 근저당 설정일 2022.07.08.보다 앞서며, 예상배당에는 대항력 有 · 우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 낙찰가 308,000,000원 외에 40,000,000원을 부담해 실질취득은 348,000,000원으로 보아야 합니다.
③ 가격 — 최저가가 아니라 실질취득 348,000,000원으로 본다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 308,000,000원입니다. 그러나 대항력 임차보증금 40,000,000원이 매수인에게 인수되므로 경제적 부담은 348,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 246,400,000원에 인수액을 더하면 286,400,000원, 2회 유찰 시 매각가 197,120,000원에 인수액을 더하면 237,120,000원이 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 | 부산은행 예상배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 308,000,000원 | 40,000,000원 | 348,000,000원 | 302,888,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 246,400,000원 | 40,000,000원 | 286,400,000원 | 242,150,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 197,120,000원 | 40,000,000원 | 237,120,000원 | 193,560,320원 |
단지 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 397,125,000원, 최신 거래는 2026.07. 390,000,000원입니다. 단순 수치만 놓으면 현재 최저가 308,000,000원은 최근 평균의 77.6%이고, 실질취득 348,000,000원도 최근 평균보다 낮습니다. 그러나 이 비교를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.91㎡ | 47 | 390,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 36 | 425,000,000원 |
| 2026.07 | 84.91㎡ | 19 | 399,500,000원 |
| 2026.06 | 84.91㎡ | 46 | 415,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 18 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 12 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 43 | 380,000,000원 |
| 2026.05 | 84.91㎡ | 24 | 415,000,000원 |
| 2026.04 | 84.83㎡ | 22 | 404,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 17 | 385,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 3 | 387,000,000원 |
| 2026.03 | 84.8㎡ | 19 | 410,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 397,125,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 308,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,112,000원 |
| 인수 · 임차인 오진목 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 469,700,000원 | 302,888,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
부산은행은 채권최고액 469,700,000원 중 302,888,000원이 배당되는 모형으로 166,812,000원의 미배당이 발생합니다. 임차인 보증금 40,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 판매시설 ‘뉴욕스시’로 이용 중이며 229호와 230호 사이 경계벽을 임의로 제거해 두 호실을 일괄 사용하고 있습니다.
- 경계벽. 집합건축물대장·등기사항전부증명서·건축물현황도로 각 호실의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 철거된 경계벽은 복원에 과다한 비용이 들지 않는 것으로 감정됐습니다.
- 입지. 동삼2동 행정복지센터 북측에 인접하며, 주변은 각종 근린생활시설·공동주택·단독주택이 섞여 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동·서·남·북측으로 노폭 약 10m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·도시개발구역에 해당하고, 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있으며 공시지가는 2,112,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2022.04.28., 위생·급배수설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가부터 계산. 신건 응찰 시 매각가 308,000,000원에 임차보증금 40,000,000원 인수를 더한 348,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 토지 별도등기 원문 확인. 금지사항등기 1-1-1번·6-1-1번·8-1-1번·10-1-1번·12-1-1번·14-1-1번·16-1-1번·18-1-1번·20-1-1번·22-1-1번·24-1-1번이 매각 후에도 인수된다고 명시돼 있으므로 각 등기의 구체적 효력을 확인해야 합니다.
- 오진목 점유범위 확인. 조사상 229호 임차인인 오진목과 이 사건 230호의 통합영업 관계를 현황조사·명세서·점유 현장에서 다시 맞춰야 합니다.
- 보증금 반환 부담 확인. 대항력 有·우선변제권 無로 보증금 40,000,000원이 전액 인수되는 모형입니다. 인도와 보증금 반환 시점을 함께 자금계획에 넣어야 합니다.
- 경계벽 복원. 감정에서는 복원에 과다한 비용이 들지 않는 것으로 봤지만 실제 공사 범위와 비용은 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 실거래 오인 금지. 제공된 최근 거래는 84㎡대이고 이 사건 대상은 50.8㎡ 판매시설이므로 397,125,000원 평균을 이 호실의 직접 시세로 사용하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 실질취득 286,400,000원, 2회 유찰 시 237,120,000원으로 내려가지만 토지 별도등기와 임차인 인수 위험은 가격 하락과 별개로 남습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유관계를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “3.08억짜리 신건”으로 보면 안 된다
이 사건의 첫 번째 착시는 최저가 308,000,000원입니다. 대항력 임차보증금 40,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 넘어오므로 현재 회차의 실질취득은 348,000,000원입니다. 두 번째는 “말소기준 근저당 이후 권리가 소멸한다”는 일반론입니다. 이 사건은 대지권 토지에 말소되지 않는 금지사항등기가 별도로 명시돼 있어, 등기상 근저당이 정리된다는 사실만으로 안전하다고 할 수 없습니다.
여기에 229호와 230호를 합쳐 ‘뉴욕스시’가 사용 중이고, 임차인 오진목은 229호로 조사돼 있어 점유·인도 범위도 별도 검증이 필요합니다. 제공 실거래 평균 397,125,000원은 수치상 실질취득보다 높지만 거래 면적과 이 사건 용도가 일치하지 않아 가격 메리트의 근거로 쓰기 어렵습니다. 결론적으로 이 물건은 낮은 최저가를 기대해 접근할 사건이 아니라, 임차보증금 인수·토지 별도등기·통합점유를 모두 해소할 수 있는지 먼저 확인해야 하는 권리 고난도 물건입니다.
