수원지방법원 2025타경52088. 성남시 수정구 신흥동 신흥역시네마타워 지하1층 비1050호로, 감정평가상 판매시설(상점)으로 이용 중인 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2020.03.19. 강동농업협동조합 근저당권 576,000,000원입니다. 이후의 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류, 경매개시결정, 국 및 성남시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 주식회사 모두유통은 2019.04.05. 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 25,000,000원에 월세 1,200,000원으로 조사됐습니다. 배당계산상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52088 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 신흥동 4124 신흥역시네마타워 지하1층 비1050호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 판매시설(상점) |
| 소유자 | 김소윤 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 46,820,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 436,917,411원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 말소기준권리 | 2020.03.19. 근저당권 · 강동농업협동조합 · 채권최고액 576,000,000원 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
등기부상 핵심은 2020.03.19. 강동농업협동조합 근저당입니다. 신용보증기금 가압류 19,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 16,000,000원, 임의경매개시결정, 국과 성남시의 압류는 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 주식회사 모두유통의 전입일은 2019.04.05.로 말소기준보다 빠르므로, 등기 소멸 여부와 별개로 대항력 있는 임차보증금 인수 문제가 남습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 25,000,000원 전액 인수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모두유통 | 신흥역시네마타워 비1050호 | 2019.04.05 | 25,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 | 우선변제권 無 | 25,000,000원 인수 |
이 사건에는 실거래 시세 자료가 없으므로 실질취득 71,820,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 최저가가 크게 낮아졌다는 사실만으로 “저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론 내릴 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,242,760원 |
| 인수. 임차인 주식회사 모두유통 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 강동농업협동조합 | 576,000,000원 | 45,577,240원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 16,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 611,000,000원 중 채권자 예상배당은 45,577,240원, 미배당은 565,422,760원입니다. 임차인 주식회사 모두유통의 보증금 25,000,000원은 배당 0원으로 계산되어 매수인 인수액 25,000,000원으로 반영됩니다. 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 판매시설(상점)로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 대부분 호실이 오픈상가 형태이나 본건은 유리벽체로 구분되어 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다.
- 현재 사용. 1번과 2번은 벽체 구분 없이 일체로 사용 중이며, 판매시설 상호명은 베이프크루로 조사됐습니다.
- 입지. 지하철 8호선 신흥역 북서측 인근이며, 주변에 근린생활시설과 판매시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 신흥역이 있어 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물의 지하1층 비1050호이며 공용 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등에 속하며 남동측 약 70m 도로 등 여러 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 46,820,000원이 아니라 임차보증금 인수 25,000,000원을 더한 71,820,000원을 자금계획의 출발점으로 보세요.
- 대항력 임차인. 주식회사 모두유통의 전입일 2019.04.05.는 말소기준 2020.03.19.보다 빠릅니다. 보증금 25,000,000원 전액 인수 구조를 입찰 전 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 상가의 실제 사용관계. 본건은 유리벽체로 구분돼 사용되면서 다른 호실과 벽체 구분 없이 일체 사용 중이라는 조사내용이 있으므로 현장 경계와 실제 점유범위를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰. 감정가 대비 할인율만 보지 말고, 지하1층 판매시설의 수요와 재매각 가능성을 함께 점검해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 시세 자료가 없으므로 71,820,000원의 적정성을 판단하려면 동일 건물 또는 인근 유사 판매시설의 실제 거래·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 관련 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “24% 최저가”보다 “2,500만원 인수”가 먼저다
이 물건은 감정가 195,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 46,820,000원까지 내려왔습니다. 그러나 그 숫자 하나만 보면 권리구조를 놓치게 됩니다. 실제 임차인 1명인 주식회사 모두유통이 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금 25,000,000원은 배당되지 않아 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산됩니다. 현재 회차의 실질취득금액은 따라서 71,820,000원입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차보증금 승계는 별개입니다. 더구나 시세 자료가 없어 71,820,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지도 확인되지 않았습니다. 이 사건의 핵심은 “감정가의 24%까지 떨어졌다”가 아니라 “실제 부담액 71,820,000원을 기준으로 지하1층 판매시설의 적정가와 환금성을 검증할 수 있느냐”입니다.
