수원지방법원 2025타경52088. 성남시 수정구 신흥동 신흥역시네마타워 지하1층 비1050호, 감정평가상 판매시설(상점)으로 이용 중인 근린시설입니다. 감정가는 195,000,000원이지만 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 66,885,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 34.3%입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만 보고 판단할 수 없는 물건입니다.
주식회사 모두유통이 2019.04.05 점유를 시작했고, 보증금은 25,000,000원·월차임은 1,200,000원입니다. 말소기준인 강동농업협동조합 근저당권 설정일 2020.03.19보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 확정일자는 없고 우선변제권도 없어 배당에서 보증금을 회수하지 못하며, 현재 배당표 기준 보증금 25,000,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52088 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 신흥동 4124 신흥역시네마타워 지하1층 비1050호 · 산성대로 267 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설(상점) · 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물 내 지하1층 |
| 소유자 | 김소윤 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 66,885,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 436,917,411원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 실질취득 | 91,885,000원 = 최저매각가 66,885,000원 + 임차보증금 인수 25,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
핵심 순서는 간단합니다. 임차인의 점유 시작일은 2019.04.05, 말소기준인 강동농업협동조합 근저당권 설정일은 2020.03.19입니다. 임차인이 먼저이므로 주식회사 모두유통은 대항력을 갖습니다. 이후 신용보증기금·경기신용보증재단의 가압류, 경매개시결정, 국·성남시의 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 의해 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모두유통 | 신흥역시네마타워 비1050호 | 25,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 있음 2019.04.05 | 없음 확정일자 없음 | 25,000,000원 인수 |
보증기관의 대위·승계 신고가 중복된 구조가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 이 임차인의 보증금은 25,000,000원이며 중복 합산할 금액은 없습니다.
③ 가격 판단 — 6,688만원이 아니라 9,188만원으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가 195,000,000원의 34.3%인 66,885,000원입니다. 그러나 인수되는 임차보증금 25,000,000원을 더하면 실질취득은 91,885,000원, 감정가 대비 약 47.1%입니다. 따라서 “감정가의 34%에 산다”는 표현은 실제 부담을 과소평가합니다.
확인 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 91,885,000원이 실제 시장가격보다 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 특히 본건은 지하1층 판매시설이고 이미 3회 유찰된 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,603,930원 |
| 인수 · 주식회사 모두유통 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 강동농업협동조합 | 576,000,000원 | 65,281,070원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 16,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 611,000,000원 중 예상배당은 65,281,070원이며, 미배당액은 545,718,930원입니다. 대항력 임차인의 보증금 25,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 8호선 신흥역 북서측 인근이며 주위에 근린생활시설·판매시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 신흥역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 감정평가상 판매시설(상점)로 이용 중입니다. 건물에는 공용 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지·소화설비 등이 있습니다.
- 도로. 남동측 약 70m, 북동측 약 8m, 북서측 약 5m, 남서측 약 4m 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구 등에 해당합니다. 토지는 상업용으로 이용 중입니다.
- 공시지가. 15,010,000원/㎡이며 토지면적은 3,278.7㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성 주의. 지하 판매시설이고 현재까지 3회 유찰됐습니다. 확인 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 할인율만으로 환금성과 적정가격을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 최저가 66,885,000원에 낙찰되더라도 임차보증금 25,000,000원을 인수하므로 실질 부담은 91,885,000원입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 주식회사 모두유통은 말소기준보다 먼저 점유를 시작한 대항력 임차인이고 우선변제권이 없어 보증금 전액 인수 구조입니다.
- 점유·사용경계 확인. 비1050호와 비1053호가 벽체 구분 없이 일체로 사용되고 있으므로 실제 점유범위와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 영업시설 확인. 현재 판매시설(상호명: 베이프크루)로 사용 중이므로 시설물 귀속과 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 확인 가능한 실거래 자료가 없어 91,885,000원의 시장 적정성을 판단할 수 없습니다. 인근 동일·유사 지하 상가의 실제 매매·임대 수준 확인이 필요합니다.
- 후속 유찰도 인수액은 동일. 4회 유찰 시 매각가 46,819,500원, 5회 유찰 시 32,773,649원으로 내려가도 임차보증금 인수액 25,000,000원은 그대로입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 낙찰”이 아니라 “인수 포함 47% 취득”
이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 195,000,000원 대비 최저가 66,885,000원, 즉 34.3%입니다. 하지만 말소기준보다 먼저 점유한 주식회사 모두유통의 보증금 25,000,000원을 매수인이 전액 승계하므로 실제 판단 기준은 91,885,000원, 감정가의 약 47.1%입니다.
후순위 등기권리들은 소멸하지만 임차보증금은 남습니다. 여기에 3회 유찰된 지하 판매시설, 비1053호와의 일체 사용, 실거래 시세 확인 불가가 겹칩니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 많이 내려왔다”는 이유만으로 접근할 물건이 아닙니다. 인수금액을 포함한 총취득비용과 실제 상가 시세·임대가치·점유경계를 먼저 확인하는 것이 핵심입니다.
