수원지방법원 2025타경52088. 본건은 성남시 수정구 신흥동 신흥역시네마타워 지하1층 비1053호입니다. 사건상 용도 표기는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 말소기준권리는 2020.03.19. 설정된 강동농업협동조합 근저당권으로 채권최고액은 576,000,000원입니다. 그 뒤 신용보증기금·경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정, 국·성남시 압류가 이어지며 이 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기상 후순위 권리보다 임차인입니다. 주식회사 모두유통은 임차 부분이 신흥역시네마타워 비1050호로 기재되어 있고, 2019.04.05. 전입신고로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 25,000,000원, 월차임은 1,200,000원이며, 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52088 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 신흥동 4124 신흥역시네마타워 지하1층 비1053호 |
| 도로명 | 경기도 성남시 수정구 산성대로 267 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 · 판매시설(상점) |
| 소유자 | 김소윤 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 66,885,000원 · 3회 유찰 |
| 청구액 | 436,917,411원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 소멸, 임차보증금은 별도
2020.03.19. 강동농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.12.13. 신용보증기금 가압류 19,000,000원, 2025.01.15. 경기신용보증재단 가압류 16,000,000원, 2025.04.29. 임의경매개시결정, 2026.02.05. 국 압류, 2026.02.06. 성남시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 임차 부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모두유통 | 신흥역시네마타워 비1050호 | 2019.04.05. | 25,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아니므로 보증금 25,000,000원은 해당 임차인의 보증금 그대로 봅니다. 다만 임차 부분은 비1050호로 기재되어 있는 반면 본건은 비1053호이고, 매각물건명세서에는 대부분 호실이 오픈상가로 이용되는 가운데 본건은 유리벽체로 구분되어 사용되고, 1번과 2번은 벽체 구분 없이 일체로 사용 중이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 점유 범위와 본건 비1053호에 대한 인도 관계를 원본에서 대조하는 절차가 핵심입니다.
③ 최저가가 아니라 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 66,885,000원입니다. 그러나 낙찰자가 인수할 임차보증금 25,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 91,885,000원입니다. 이번 사건은 임차보증금이 현재 최저가보다 작으므로, 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 유형은 아닙니다. 대신 각 회차에서 낙찰가에 25,000,000원의 인수액을 별도로 더해 자금계획을 세워야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수보증금 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 66,885,000원 | 25,000,000원 | 91,885,000원 | 545,718,930원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 46,819,500원 | 25,000,000원 | 71,819,500원 | 565,423,251원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 32,773,649원 | 25,000,000원 | 57,773,649원 | 579,216,277원 |
④ 예상배당표 (매각가 66,885,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,603,930원 |
| 인수 · 주식회사 모두유통 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 강동농업협동조합 | 576,000,000원 | 65,281,070원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 16,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 611,000,000원 중 예상배당은 65,281,070원이고 미배당은 545,718,930원입니다. 임차인 보증금 25,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 8호선 신흥역 북서측 인근이며 주위는 근린생활시설과 판매시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 신흥역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 판매시설(상점)로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물이고 본건은 지하1층입니다.
- 도로. 남동측 약 70미터, 북동측 약 8미터, 북서측 약 5미터, 남서측 약 4미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구 등에 해당하며 공시지가는 15,010,000원/㎡입니다.
- 현장구획. 대부분 호실은 오픈상가로 이용되지만 본건은 유리벽체로 구분되어 사용 중이고, 1번과 2번은 벽체 구분 없이 일체로 사용 중이며 판매시설로 이용되고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 66,885,000원이 아니라 인수보증금을 포함한 91,885,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임대차 목적물 대조. 임차인 기재 호실은 비1050호, 경매 대상은 비1053호입니다. 일체 사용 현황까지 포함해 임대차계약서·현황조사·매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 대항력 확인. 전입 2019.04.05.은 말소기준 2020.03.19.보다 앞서며 현재 분석은 보증금 25,000,000원 전액 인수를 반영합니다.
- 시세 별도 조사. 동일 호실 또는 유사 지하 판매시설의 실제 거래·임대수익 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 매수 상한을 정하기 어렵습니다.
- 상가 구획 확인. 유리벽체와 일체 사용 상태가 실제 소유권 경계·점유 경계와 일치하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 국·성남시 압류가 존재하며 실제 당해세와 배당순위에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “66,885,000원 낙찰”이 곧 “66,885,000원 취득”은 아니다
이 사건은 3회 유찰로 감정가 195,000,000원에서 최저가 66,885,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 대항력 있는 임차보증금 25,000,000원이 매수인에게 넘어오기 때문에 현재 회차의 실질취득은 91,885,000원입니다. 더구나 본건은 지하 판매시설이고 임차인 기재 호실과 경매 대상 호실이 다르면서 일체 사용에 관한 현장 비고까지 존재합니다. 등기상 후순위 권리 소멸은 비교적 명확하지만, 임차·점유 범위와 가격 적정성은 별도의 확인이 필요한 사건입니다. 결론은 등기 말소관계보다 임차보증금 인수와 현장 구획 확인이 우선입니다.
