수원지방법원 2025타경52088. 등기상 말소기준권리는 2020.03.19. 설정된 강동농업협동조합 근저당권 576,000,000원입니다. 이후 신용보증기금 가압류 19,000,000원, 경기신용보증재단 가압류 16,000,000원, 임의경매개시결정과 국·성남시의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 점유·전입입니다.
주식회사 모두유통은 비1050호를 대상으로 2019.04.05. 전입신고가 확인되고 보증금은 25,000,000원, 차임은 1,200,000원입니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 없지만, 전입일이 2020.03.19. 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 반영되어 있습니다. 제공된 배당 시나리오 역시 보증금을 배당하지 않고 전액 매수인 인수로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 수정구 신흥동 4124 신흥역시네마타워 지하1층 비1053호 |
| 물건종류 / 이용 | 도시형생활주택 · 감정평가상 판매시설(상점) 이용 |
| 소유자 | 김소윤 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 46,820,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울강동농업협동조합 / 436,917,411원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 인수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 주식회사 모두유통 | 신흥역시네마타워 비1050호 | 2019.04.05 | 25,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 |
매각물건명세서 비고에는 대부분 호실이 오픈상가 형태이고, 본건은 유리벽체로 구분되어 사용 중이며 1번과 2번은 벽체 구분 없이 일체로 사용하고 판매시설(상호명: 베이프크루)로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 임차인 기록 자체는 비1050호를 가리키지만, 제공된 배당표에서는 보증금 25,000,000원을 본 경매의 매수인 인수액으로 반영하고 있으므로 입찰가 계산에서도 그대로 포함하는 것이 안전합니다.
② 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 실거래 비교자료는 없다
감정가 195,000,000원에서 현재 최저가는 46,820,000원으로 내려와 감정가의 24.01% 수준입니다. 다만 동일 물건 또는 동일 유형의 최근 실거래 평균·최신 거래 자료는 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 근거로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 단정할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 인수보증금 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 46,820,000원 | 25,000,000원 | 71,820,000원 | 565,422,760원 |
| 5회 유찰 시 | 32,773,999원 | 25,000,000원 | 57,773,999원 | 579,215,933원 |
| 6회 유찰 시 | 22,941,799원 | 25,000,000원 | 47,941,799원 | 588,871,153원 |
③ 예상배당표 (매각가 46,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,242,760원 |
| 인수 · 주식회사 모두유통 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 강동농업협동조합 | 576,000,000원 | 45,577,240원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 19,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 16,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액은 611,000,000원, 배당액은 45,577,240원, 미배당은 565,422,760원입니다. 대항력 임차보증금 25,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 8호선 신흥역 북서측 인근으로, 주변에 근린생활시설과 판매시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 신흥역이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 지하1층 비1050호·비1053호는 판매시설(상점)으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물이며 공용 위생·급배수, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지·소화설비가 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역으로, 남동측 약 70m·북동측 약 8m·북서측 약 5m·남서측 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역 등이며 공시지가는 15,010,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가 기준. 현재 회차에서는 46,820,000원이 아니라 인수보증금까지 더한 71,820,000원을 기본 취득원가로 보세요.
- 임차범위 원본 대조. 임차인 기록은 비1050호이고, 매각물건명세서에는 1번·2번이 벽체 구분 없이 일체 사용된다고 되어 있습니다. 실제 점유범위와 비1053호에 대한 대항력 적용관계를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구가 확인되지 않고 제공 배당표는 전액 인수를 전제로 합니다. 최신 매각물건명세서와 현황조사서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 도시형생활주택이지만 감정평가 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 실제 사용·영업·인허가 상태를 확인하세요.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·인근 지하층 판매시설의 실제 거래·임대수익을 별도 확인해야 합니다.
- 세금·관리비. 국과 성남시 압류가 있으며 실제 배당에서 당해세 등이 영향을 줄 수 있습니다. 체납 관리비와 공용부분 부담도 확인하세요.
맺으며 — “4회 유찰 = 싸다”가 아니다
이 물건은 감정가 195,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 46,820,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 권리분석의 핵심은 대항력 임차보증금 25,000,000원입니다. 제공된 배당표에서는 이 금액이 한 푼도 배당되지 않고 매수인에게 전액 인수되므로 현재 회차의 실질취득은 71,820,000원입니다.
후순위 등기권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인의 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 더구나 실제 이용은 지하층 판매시설이고 실거래 비교자료도 없어, 감정가 대비 낮아진 비율만으로 경제성을 평가하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 “낙찰가가 얼마나 내려왔는가”보다 “인수보증금을 포함한 총 취득원가와 실제 점유범위를 정확히 확인했는가”에 있습니다.
