광주지방법원 2024타경81259. 전남 나주시 빛가람동, 우정로 10 바동 1층 107호의 근린시설입니다. 감정가 650,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 232,960,000원입니다. 등기상 핵심은 2016.08.23. 설정된 금천농업협동조합 채권최고액 804,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후의 박회영 근저당·나주시 압류·국 압류·현재 임의경매개시결정과 박설현 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건은 단순히 “인수 0원이니 안전하다”고 끝내기 어렵습니다. 현황조사상 박동일, 주식회사 비엔비테크·류순희, 이노파크 관리사무소, 박설현이 확인됩니다. 박동일과 주식회사 비엔비테크·류순희는 전입신고가 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없고, 박설현 역시 2023.04.05. 전입·확정일자로 말소기준보다 후순위입니다. 반면 이노파크 관리사무소는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경81259 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 바동 1층107호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 일반음식점 · 현 사무소 등으로 이용 |
| 소유자 | 박동일 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 650,000,000원 / 232,960,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금천농업협동조합 / 622,393,351원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 토지이용 | 도시지역 · 준주거지역 · 지구단위계획구역 · 산업복합구역 · 연구개발특구 · 혁신도시개발예정지구 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확하다
2016.07.28. 이상욱 명의 채권최고액 600,000,000원 근저당은 2016.08.23. 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 박동일이 소유권을 이전받고 금천농업협동조합의 채권최고액 804,000,000원 근저당이 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 박회영 근저당과 압류, 현재 경매개시결정, 박설현 임차권은 모두 말소기준 이후입니다.
② 점유·임차관계 — 한 곳은 반드시 재확인
| 성명·주체 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박동일 | 2023.01.02 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 비엔비테크. 류순희 | 2023.04.03 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이노파크 관리사무소 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 박설현 | 2023.04.05 / 2023.04.05 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
박설현은 건물 1층 121.5㎡ 중 별지도면 표시 부분 56.58㎡에 대해 임차보증금 20,000,000원의 임차권등기가 있고 2025.01.15. 배당요구를 했습니다. 그러나 전입일과 확정일자 모두 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 배당을 받지 못하는 금액이 생기더라도 현재 권리관계상 그 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 35.84%지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 232,960,000원으로 감정가 650,000,000원의 35.84%입니다. 숫자만 보면 낙폭이 크지만, 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단해서는 안 됩니다.
오히려 네 차례 유찰됐다는 사실은 현재 시장에서 이 근린시설을 감정가 수준으로 소화하지 못했다는 신호입니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 실거래로 가격을 바로 검증하기 어렵고, 실제 이용상태도 공부상 일반음식점과 달리 사무소 등으로 확인됩니다. 현장 임대료·공실·관리비·실제 전용 이용범위를 확인한 뒤 수익가치로 역산할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 232,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,061,440원 |
| 을구 3번 근저당 · 금천농업협동조합 | 804,000,000원 | 228,898,560원 |
| 을구 4번 근저당 · 박회영 | 286,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 1,090,000,000원 중 228,898,560원이 배당되고, 미배당은 861,101,440원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 제공 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모
- 입지. 한국전력공사 본사 남서측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 관공서 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 용도. 공부상 용도는 일반음식점이나 현 사무소 등으로 이용 중입니다. 감정평가 이용상태에는 분양홍보관과 관리사무소 이용이 확인됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물 내 1층 107호 및 1층 109호이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역이며 공시지가는 535,800원/㎡, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장에는 위반건축물로 등재된 이력이 있으나 2025.04.30. 사실조회 회신에 따라 시정완료된 것으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 관리사무소 점유 확인. 이노파크 관리사무소의 실제 점유범위, 점유개시 시점, 사용관계, 보증금 존재 여부를 현장에서 반드시 확인해야 합니다.
- 박동일 관계 확인. 소유자·채무자 박동일과 현황조사상 박동일의 동일인 여부와 점유 형태를 확인해야 합니다.
- 박설현 임차권. 보증금 20,000,000원, 전입·확정 2023.04.05., 배당요구 2025.01.15.이며 말소기준보다 후순위라는 점을 원본 명세서와 다시 대조해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 일반음식점이지만 현 사무소 등으로 사용되고 있으므로 용도변경·영업 인허가·임대수익 검토가 필요합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 35.84%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 근린시설 매매·임대수익을 별도로 조사해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 861,101,440원은 채권자의 미회수액이며 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 제공 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “낙폭보다 점유 확인이 먼저”
등기만 보면 말소기준이 명확하고 후순위 권리는 정리되는 구조입니다. 박설현의 20,000,000원 임차권도 말소기준 뒤이고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사에서 전입일·보증금이 확인되지 않은 이노파크 관리사무소가 남아 있다는 점 때문에 권리분석을 완전히 닫을 수는 없습니다.
가격 역시 감정가 650,000,000원에서 232,960,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 부족합니다. 실거래 시세 자료가 없고, 근린시설은 공부상 일반음식점과 실제 사무소 이용이 엇갈리는 만큼 현장 수익성과 점유관계를 먼저 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다. 종합하면 등기상 인수구조는 단순하지만, 4회 유찰과 점유 미상 주체가 겹쳐 보수적인 접근이 필요합니다.
