광주지방법원 2024타경81259. 나주시 빛가람동 소재 근린시설 1층 109호입니다. 등기상 소유자는 박동일이고, 2016.08.23. 금천농업협동조합 근저당권 804,000,000원이 설정돼 말소기준권리가 됩니다. 이후 박회영 근저당권 286,000,000원, 나주시 압류, 국 압류, 이번 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 등기 구조보다 더 주의해야 할 부분은 점유관계와 실제 이용상태입니다. 박동일, 주식회사 비엔비테크·류순희, 박설현은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 조사돼 자료상 대항력이 없지만, 이노파크 관리사무소는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 또한 건축물대장상 1층 용도는 일반음식점이나 현황은 사무소 등으로 이용되고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경81259 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 우정로 10, 바동 1층109호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 건축물대장상 일반음식점 · 현 사무소 등 이용 |
| 소유자 | 박동일 |
| 감정가 / 최저가 | 434,000,000원 / 155,546,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금천농업협동조합 / 622,393,351원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급 | 광주지방법원 나주등기소 · 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 금천농협 근저당
현재 등기상 핵심은 2016.08.23. 설정된 금천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 804,000,000원이며, 본건 외 제1층 제107호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 뒤이어 설정된 박회영 근저당권 286,000,000원도 매각으로 소멸합니다. 2022년 나주시 압류, 2023년 국 압류, 2024년 금천농업협동조합의 임의경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리입니다.
② 점유·임차관계 — 3건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 이름 / 주체 | 전입신고 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박동일 | 2023.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 비엔비테크. 류순희 | 2023.04.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박설현 | 2023.04.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이노파크 관리사무소 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 확인 필요 |
박동일은 등기부상 소유자이자 채무자와 동일한 이름으로 확인됩니다. 조사자료에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다. 박동일·주식회사 비엔비테크. 류순희·박설현은 모두 2016.08.23. 말소기준권리보다 훨씬 뒤에 전입해 자료상 대항력이 없습니다.
③ 가격 — 4회 유찰이 곧 ‘시세 할인’은 아니다
감정가는 434,000,000원, 현재 최저매각가는 155,546,000원입니다. 현재 회차는 4회 유찰 후 감정가의 35.84%, 사건 시나리오 표기상 약 36% 수준입니다. 5회 유찰 시 124,436,800원, 6회 유찰 시 99,549,440원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 하락폭만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 공부상 일반음식점과 실제 사무소 등 이용 사이의 차이, 여러 점유 주체, 상업용 근린시설이라는 성격을 함께 확인한 뒤 적정 응찰가를 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 155,546,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,977,644원 |
| 1. 근저당 · 금천농업협동조합 | 804,000,000원 | 152,568,356원 |
| 2. 근저당 · 박회영 | 286,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 1,090,000,000원, 배당액은 152,568,356원, 미배당은 937,431,644원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 이용상태·입지·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 본사 남서측 인근이며, 아파트단지·근린생활시설·관공서 등이 소재하는 노선상가지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 건축물대장상 1층 용도는 일반음식점이나 현 사무소 등으로 이용 중입니다. 감정요항표에는 관련 호실의 분양홍보관·관리사무소 이용도 기재돼 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조이며 외벽은 노출콘크리트 및 복합판넬, 내벽은 몰탈위 페인팅·판넬 붙임 등 마감입니다. 위생·급배수·승강기·옥내소화전 설비가 기재돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 산업복합구역·연구개발특구·혁신도시개발예정지구에 포함됩니다.
- 토지. 지목 대, 상업용 이용, 평지·가로장방 형태, 공시지가 535,800원/㎡입니다.
- 위반건축물 이력. 집합건축물대장에는 위반건축물 등재 이력이 있으나 2025.04.30. 사실조회 회신에서는 시정완료로 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 이노파크 관리사무소는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다. 실제 점유 원인과 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 박동일 관계 확인. 조사된 박동일이 등기상 소유자·채무자와 동일해 가장임차인 또는 관계인 가능성이 지적돼 있습니다.
- 공부상 용도와 현황. 일반음식점으로 등재된 1층이 현 사무소 등으로 이용되고 있으므로, 낙찰 후 계획한 용도로 사용할 수 있는지 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 현재 최저가 155,546,000원이 감정가의 35.84%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 근린시설 실거래·임대료·공실을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 금천농업협동조합 근저당권에는 제1층 제107호가 공동담보로 기재돼 있으므로 실제 채권 회수와 배당관계는 공동담보 전체를 함께 확인해야 합니다.
- 세금·최우선변제. 현재 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 시정완료 원본 대조. 위반건축물 관련 2025.04.30. 사실조회 회신의 시정완료 내용을 건축물대장과 원문으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “많이 유찰됐다 ≠ 바로 싸다”
이 사건은 감정가 434,000,000원에서 4회 유찰돼 최저가가 155,546,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2016년 금천농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다.
하지만 권리검토가 끝났다고 바로 가격판단까지 끝나는 물건은 아닙니다. 대항력 판정이 미상인 점유 주체가 남아 있고, 공부상 일반음식점과 실제 사무소 등 이용 사이의 차이가 있으며, 동일·유사 물건의 최근 실거래 시세도 확인되지 않았습니다. 게다가 이미 4회 유찰됐다는 사실 자체가 환금성과 가격 적정성을 더 꼼꼼히 검증해야 한다는 신호입니다. 결론은 등기상 인수는 낮지만, 점유·용도·시장가격 확인 전에는 보수적으로 접근할 근린시설입니다.
