광주지방법원 2026타경30206. 나주시 대호동 ‘대방노블랜드1차’ 111동 15층 1504호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김관선·양삼순 각 2분의 1이고, 2024년 11월 3일 상속을 원인으로 2026년 1월 21일 채권자대위에 의해 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 강제경매 채권자는 유형식, 청구금액은 100,000,000원입니다.

권리의 기준점은 2016년 6월 7일 설정된 국민은행 근저당권 96,000,000원입니다. 이 근저당 이후의 강제경매개시결정과 김삼종의 가압류 40,000,000원은 매각으로 소멸합니다. 과거 2006년 국민은행 근저당 3건과 2009년 우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 다만 현황조사 임차인 기록은 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2016.06.07 국민은행 근저당권입니다. 같은 날 김호진이 거래가 155,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 2024.11.03 상속을 원인으로 김관선·양삼순이 각 2분의 1 지분을 승계했습니다. 2026년 강제경매개시결정과 김삼종 가압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 1003호 기재, 대상 1504호와 불일치

현황조사에는 최선희가 임차인으로 기록돼 있으며 보증금 15,000,000원, 월세 400,000원, 점유부분은 1003호입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 조사기록상 실제 임차인은 1명입니다. 다만 분석 대상은 111동 1504호이고, 감정요항에도 별도의 세왕아파트 1003호가 함께 기재돼 있어 이 임차인 기록이 대상 1504호의 점유관계인지 원본에서 구분 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격

대방노블랜드1차는 1,122세대이고, 대상과 면적이 일치하는 전용 84.97㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 171,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 180,000,000원, 표본 최저는 158,000,000원, 최고는 188,000,000원입니다.

현재 최저매각가 184,000,000원은 최근 12개월 평균의 107.6%입니다. 최신 거래 180,000,000원도 웃도는 수준입니다. 배당 시나리오상 인수액을 0원으로 놓으면 실질취득 역시 184,000,000원이므로, 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)

채권 총액 236,000,000원 중 180,624,000원이 배당되고, 미배당은 55,376,000원입니다. 이 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 대상 1504호의 실제 임차관계 확인 결과에 따라 판단은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 대상 1504호는 철근콘크리트구조 23층 건물 내 15층이며 사용승인은 2006.12.05입니다.
• 주변환경. 나주시 대호동에 위치하며 부근은 근린생활시설·단독주택 등이 형성돼 있고 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 일반적인 교통여건은 보통입니다. 단지 입구는 남서측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급수·개별난방·소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 대로3류·중로2류 저촉, 소로3류 접함 등 토지이용계획이 확인됩니다. 공시지가는 596,500원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 대방노블랜드1차는 1,122세대이며 전용 84.97㎡의 최근 거래 12건이 확인됩니다. 다만 현재 경매 최저가는 최근 평균보다 높은 수준입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1504호 점유관계 우선 확인. 현황조사 임차인 최선희의 점유부분이 1003호로 기재돼 있으므로 대상 1504호의 실제 점유자와 전입관계를 원본에서 구분 확인해야 합니다.
• 대항력 단정 금지. 최선희의 전입신고일·확정일자가 미상입니다. 대상 호수와의 관계가 확인되기 전까지 대항력은 ‘가능·미상’으로 취급하는 것이 안전합니다.
• 신건 가격 경계. 최저가 184,000,000원은 최근 12개월 평균 171,000,000원의 107.6%입니다. 현재 회차에는 가격 할인 메리트가 없습니다.
• 회차별 가격 구간 확인. 1회 유찰 시 147,200,000원, 2회 유찰 시 117,760,000원 시나리오가 제시돼 있어 현재 신건과 가격 차이를 비교할 필요가 있습니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 배당안은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 입찰 전 배당요구·주민등록·확정일자 관련 원본을 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사됐으므로 내부 상태와 실제 점유상황은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하고 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

맺으며 — “등기 소멸형이지만, 신건 가격은 보류”

이 물건은 2016년 국민은행 근저당을 기준으로 이후 강제경매와 가압류가 소멸하는 구조라 등기 자체는 어렵지 않습니다. 그러나 권리가 단순하다는 사실이 곧 가격 매력을 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가 184,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 171,000,000원의 107.6%이고 최신 거래 180,000,000원도 웃돕니다.

여기에 임차인 조사기록상 최선희의 점유부분이 1003호로 기재돼 대상 1504호와 불일치하며, 전입신고일과 확정일자도 미상입니다. 배당 시나리오상 인수액은 0원이지만 대상 호수의 점유관계를 확인하기 전까지 이를 법적 위험까지 완전히 0이라고 단정해서는 안 됩니다. 따라서 현재 회차의 결론은 “등기 권리는 소멸형, 가격은 최근 시세 이상, 임차인 호수 불일치는 확인 필요”입니다. 신건 최저가가 낮아 보이는 물건이 아니라, 가격과 점유관계를 모두 확인한 뒤 판단해야 하는 C등급 보수형 사건입니다.