광주지방법원 2026타경30206. 나주시 남내동 세왕아파트 101동 10층 1003호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 10층 1003호이며 사용승인은 2001.06.25입니다. 현재 등기상 소유자는 상속으로 지분을 각 2분의 1씩 취득한 김관선·양삼순입니다. 등기 권리만 보면 2016.05.18 농협은행주식회사의 채권최고액 64,800,000원 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤의 강제경매개시결정과 김삼종 가압류는 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 1003호에는 최선희가 보증금 15,000,000원, 월세 400,000원으로 조사되어 있습니다. 전입신고일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권은 모두 판정 미상입니다. 따라서 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 임차관계가 확정됐다는 의미가 아니며, 입찰 전 전입세대열람과 매각물건명세서 원본 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30206 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 남내동 5-1 세왕아파트 101동 10층 1003호 |
| 물건종류 | 아파트 · 18층 건물 중 10층 1003호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 김관선 지분 2분의 1 · 양삼순 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 유형식 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 별도 확인
현재 효력이 문제되는 기준권리는 2016.05.18 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2026.02.05 강제경매개시결정과 2026.04.09 김삼종의 40,000,000원 가압류는 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 앞선 근저당권·가압류·압류 및 금지사항은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제 미상
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 월세 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최선희 | 1003호 | 15,000,000원 | 400,000원 | 전입일 미상 · 확정일자 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인은 1명입니다. 배당요구 여부 역시 확인되지 않습니다. 만약 최선희가 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득했고 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하는 구조라면, 미회수 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다. 반대로 전입이 말소기준보다 늦다면 매각으로 대항력이 문제되지 않을 수 있습니다. 현재 단계에서는 어느 쪽도 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 최저가가 높다
세왕아파트 동일 면적 59.98㎡의 확인된 실거래는 12건이고 전체 평균은 76,875,000원입니다. 가격 판단에서는 더 최근의 흐름을 우선하면, 최근 12개월 3건 평균은 76,666,666원, 최신 거래는 2025.10의 70,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -0.4%로 소폭 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 59.98㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2025.03 | 59.98㎡ | 16 | 80,000,000원 |
| 2025.03 | 59.98㎡ | 3 | 80,000,000원 |
| 2024.02 | 59.98㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2024.02 | 59.98㎡ | 18 | 79,000,000원 |
| 2024.01 | 59.98㎡ | 11 | 77,500,000원 |
| 2023.09 | 59.98㎡ | 5 | 75,000,000원 |
| 2023.07 | 59.98㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2022.03 | 59.98㎡ | 13 | 80,000,000원 |
| 2022.03 | 59.98㎡ | 11 | 79,000,000원 |
| 2021.11 | 59.98㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2021.11 | 59.98㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 76,875,000원 |
신건 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균 76,666,666원의 113.5%입니다. 최신 거래 70,000,000원과 비교하면 17,000,000원 높습니다. 최근 시세가 이전 거래보다 -0.4% 낮아진 흐름까지 고려하면, 현재 최저가를 “시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,966,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 64,800,000원 | 64,800,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 유형식 | 100,000,000원 | 20,234,000원 |
| 4. 가압류 · 김삼종 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 204,800,000원 중 채권자 예상배당은 85,034,000원이고, 미배당은 119,766,000원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 임차인 최종 인수 여부와는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 87,000,000원 | 85,034,000원 | 119,766,000원 | 20,234,000원 |
| 1회 유찰 80% | 69,600,000원 | 67,947,200원 | 136,852,800원 | 3,147,200원 |
| 2회 유찰 64% | 55,680,000원 | 54,277,760원 | 150,522,240원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 69,600,000원으로 최신 거래 70,000,000원과 비슷한 수준까지 내려옵니다. 다만 가격이 낮아져도 최선희의 전입일과 대항력 여부가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 회수되지 않는다면 매수인 부담이 남을 수 있으므로, 유찰 여부와 임차인 권리 확인은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 남내동 세왕아파트 부근은 근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있으며 주거환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 일반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 10층이며 사용승인은 2001.06.25입니다.
- 설비. 위생·급수·개별난방·소화전·화재탐지·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 5미터 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역, 역사문화환경보존지역, 개발촉진지구, 배수구역 관련 사항이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가는 225,800원/㎡이고 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 규모. 세왕아파트는 142세대이며 동일 59.98㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
- 현장조사. 폐문부재로 외부관찰에 의해 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 전입일 확인. 최선희의 전입신고일을 확인해 2016.05.18 말소기준권리와 선후를 반드시 비교해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 미상이라 우선변제와 미회수 보증금 범위를 현재는 계산할 수 없습니다.
- 보증금 승계 시나리오. 대항력이 인정되고 15,000,000원이 미회수되는 경우까지 자금계획에 반영해 상한가를 정해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 87,000,000원은 최근 12개월 평균 76,666,666원의 113.5%입니다. 최신 거래 70,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -0.4% 낮아진 만큼 전체 장기평균만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 유찰 시 재평가. 1회 유찰가 69,600,000원, 2회 유찰가 55,680,000원에서 최근 실거래와 다시 비교하되 임차인 권리는 별도로 재확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대 관련 자료와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 프리미엄은 없고, 임차인 확인이 먼저”
이 사건의 등기 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 하지만 실제 임차인 최선희가 보증금 15,000,000원, 월세 400,000원으로 조사됐고 전입일이 확인되지 않아 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
가격도 현재 회차에는 우호적이지 않습니다. 최저가 87,000,000원은 최근 12개월 평균 76,666,666원의 113.5%이고, 최신 거래 70,000,000원보다 17,000,000원 높습니다. 최근 흐름도 -0.4%로 소폭 하락했습니다. 따라서 “말소되는 등기가 많으니 안전하다”거나 “경매니까 시세보다 싸다”는 판단 모두 금물입니다. 현 단계의 결론은 임차인 선순위 여부 확인 전 보류, 가격도 신건에서는 보류입니다.
