광주지방법원 2026타경30389. 서석동 435-12의 7층 철근콘크리트 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정 이용상태는 1·2층 커피숍, 3층 뷰티숍, 4층 필라테스숍, 5층 사무실, 6층 단독주택, 7층 소방펌프실·계단실 등으로 확인됩니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 후순위 담보권보다 말소기준보다 먼저 전입한 임차인들입니다.
등기부상 2025.01.13·2025.01.22 광주은행 근저당과 2025.02.25 서석새마을금고 근저당은 2025.08.06 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 2025.08.01 주식회사세민 가압류 59,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 서석새마을금고 근저당 3건과 정숙경 근저당, 국민건강보험공단·동구 압류, 2026.02.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30389 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 동구 서석동 435-12 · 서남로 33 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 건물 이용상태 | 1·2층 커피숍 · 3층 뷰티숍 · 4층 필라테스숍 · 5층 사무실 · 6층 단독주택 · 7층 소방펌프실·계단실 등 |
| 소유자 | 윤순희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,266,707,920원 / 2,266,707,920원 (신건) |
| 신청채권자 | 서석새마을금고 · 청구액 1,374,521,246원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준인 2025.08.01 가압류보다 앞선 전입자는 박성우(2019.11.19), 남은영(2023.05.30), 김기영(2025.02.12), 정성욱(2025.04.15)입니다. 이 중 남은영·정성욱·박성우는 대항력 있는 임차인으로 정리되어 있고, 배당표에서도 각각 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 김기영은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 확정 인수 345,000,000원
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남은영 | 3층 주선(1) | 2023.05.30 | 25,000,000원 | 990,000원 | 대항력 有 | 없음 | 25,000,000원 인수 |
| 정성욱 | 4층 주선(2) | 2025.04.15 | 300,000,000원 | 850,000원 | 대항력 有 | 없음 | 300,000,000원 인수 |
| 박성우 | 5층 주선(3) | 2019.11.19 | 20,000,000원 | 950,000원 | 대항력 有 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 김기영 | 6층 주선(4) | 2025.02.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수금 미상 |
| 정수현 | 알수없음 | 2025.10.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
③ 회차별 구조 — 유찰돼도 확정 인수 345,000,000원은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,266,707,920원 | 1,847,000,000원 | 0원 | 345,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,813,366,336원 | 1,792,832,673원 | 54,167,327원 | 345,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,450,693,068원 | 1,433,786,137원 | 413,213,863원 | 345,000,000원 |
유찰로 법원 매각가가 낮아져도 배당표상 남은영·정성욱·박성우 보증금의 매수인 인수액 345,000,000원은 그대로입니다. 따라서 입찰 판단은 매각가만 떨어지는 그림이 아니라 매각가 + 인수보증금을 함께 봐야 합니다. 특히 김기영의 미상 보증금은 각 회차의 345,000,000원에 포함되지 않은 별도 위험입니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,266,707,920원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,067,079원 |
| 인수 · 남은영 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정성욱 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박성우 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사세민 | 59,000,000원 | 59,000,000원 |
| 3. 근저당 · 서석새마을금고 | 1,503,600,000원 | 1,503,600,000원 |
| 4. 근저당 · 서석새마을금고 | 146,400,000원 | 146,400,000원 |
| 5. 근저당 · 서석새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 6. 근저당 · 정숙경 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 394,640,841원 |
현재 회차에서는 채권자 청구액 1,847,000,000원이 전액 배당되는 계산이며 소유자 잔여는 394,640,841원입니다. 임차인 보증금 345,000,000원은 배당에서 지급되는 금액이 아니라 매수인이 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 조선대학교 서측 인근으로 중소규모 상가와 단독주택이 혼재하는 지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 1·2층 커피숍, 3층 뷰티숍, 4층 필라테스숍, 5층 사무실, 6층 단독주택, 7층 소방펌프실·계단실 등으로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수·스프링쿨러·승강기설비가 있고 6층에는 난방설비와 천정형에어컨설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·시가지경관지구·제1종지구단위계획구역이며 대로2류 접합, 소로3류 저촉, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호구역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 해당합니다.
- 토지. 감정요항표에는 부정형 평지이며 아파트 건부지로 기재돼 있고 단지 내 포장도로와 접하는 진입로가 개설돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 2,266,707,920원이 아니라 확정 인수액을 합친 최소 2,611,707,920원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 김기영 임대차 확인. 2025.02.12 전입으로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상 및 추가 인수금 존재 여부를 원문서로 확인해야 합니다.
- 남은영·정성욱·박성우 인수. 배당표상 각각 25,000,000원·300,000,000원·20,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
- 제시외 건물. 무단 증축 부분의 범위와 현 상태, 원상회복 여부, 1,030,080원 이행강제금 부과 여부를 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 임차인 5명의 층별 점유관계와 각 임대차 종료·보증금 반환·인도 조건을 개별적으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계·위반건축물 관련 회신을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “신건 2,266,707,920원”으로 끝나는 사건이 아니다
이 사건은 후순위 근저당이 많다는 이유보다 선순위 임차인 인수 때문에 어렵습니다. 현재 회차의 법원 최저가는 2,266,707,920원이지만, 확정된 임차보증금 인수만 더해도 실질취득은 최소 2,611,707,920원입니다. 그 위에 김기영의 보증금이 얼마인지 확인되지 않아 추가 인수위험까지 남아 있습니다.
또한 제시외 건물이 무단 증축 위반건축물로 기재돼 있고, 원상회복이 되지 않을 경우 1,030,080원의 이행강제금 부과가 예정돼 있었습니다. 따라서 이 물건은 최저가를 기준으로 저가 여부를 판단할 사건이 아니라, 임차보증금 승계와 위반건축물 상태를 먼저 확정한 뒤 총 취득부담을 계산해야 하는 사건입니다.
