광주지방법원 2026타경30389. 사건 표기는 아파트, 소재지는 풍암동 우미광장아파트 103동 16층1603호입니다. 소유자는 윤순희이며 2012.11.05 매매로 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준권리는 2025.08.06 설정된 서석새마을금고 근저당권 146,400,000원입니다. 이후의 근저당권, 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부보다 임차관계입니다. 남은영은 2023.05.30, 정성욱은 2025.04.15, 박성우는 2019.11.19에 전입해 모두 말소기준보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션은 이 세 임차인의 보증금 25,000,000원·300,000,000원·20,000,000원을 모두 매수인 인수로 잡았습니다. 김기영도 2025.02.12 전입으로 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30389 |
|---|---|
| 소재지 | 전남광주통합특별시 서구 풍암동 1132 우미광장아파트 103동 16층1603호 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정 이용상태 대조 필요 |
| 소유자 | 윤순희 · 2012.11.05 매매 · 거래가액 125,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 175,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2025.08.06 서석새마을금고 근저당권 · 채권최고액 146,400,000원 |
| 청구액 | 1,374,521,246원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차인은 별개
등기권리만 보면 말소기준 이후는 정리됩니다. 을구 17번 서석새마을금고 근저당이 기준이고, 같은 날 뒤이어 설정된 을구 18번 근저당 60,000,000원, 2025.08.13의 을구 20번 근저당 1,503,600,000원, 2026.02.10 임의경매개시결정, 2026.05.19 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 5명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남은영 | 3층 주선(1) | 2023.05.30 | 25,000,000원 | 990,000원 | 대항력 有 | 없음 | 25,000,000원 인수 |
| 정성욱 | 4층 주선(2) | 2025.04.15 | 300,000,000원 | 850,000원 | 대항력 有 | 없음 | 300,000,000원 인수 |
| 박성우 | 5층 주선(3) | 2019.11.19 | 20,000,000원 | 950,000원 | 대항력 有 | 없음 | 20,000,000원 인수 |
| 김기영 | 6층 주선(4) | 2025.02.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
| 정수현 | 알수없음 | 2025.10.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 선순위 승계 없음 |
남은영은 2026.04.03 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않으며, 제공된 배당 산정 역시 우선변제권 없이 보증금 25,000,000원을 전액 인수로 처리합니다. 정성욱과 박성우 역시 각각 300,000,000원·20,000,000원을 전액 인수로 산정합니다. 따라서 확인된 인수액만 345,000,000원입니다.
② 실질취득비용 — 175,000,000원짜리 물건으로 보면 안 된다
현재 회차의 최저매각가는 175,000,000원이지만, 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 것으로 잡힌 보증금이 345,000,000원입니다. 현재 확인 가능한 기준으로만 계산해도 175,000,000원 + 345,000,000원 = 520,000,000원입니다. 여기에 김기영의 미상 보증금은 포함되지 않았습니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 175,000,000원 | 345,000,000원 | 1,538,250,000원 |
| 1회 유찰 시 | 140,000,000원 | 345,000,000원 | 1,572,760,000원 |
| 2회 유찰 시 | 112,000,000원 | 345,000,000원 | 1,600,368,000원 |
회차가 내려가도 선순위 임차보증금 문제가 없어지는 것은 아닙니다. 특히 정성욱 보증금 300,000,000원은 현재 매각가보다 크고, 김기영의 보증금은 별도 미상입니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려가는 것만을 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,250,000원 |
| 인수 · 남은영 보증금 | 25,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정성욱 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박성우 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당 · 서석새마을금고 | 146,400,000원 | 146,400,000원 |
| 을구 18번 근저당 · 서석새마을금고 | 60,000,000원 | 25,350,000원 |
| 을구 20번 근저당 · 서석새마을금고 | 1,503,600,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,250,000원, 근저당권자 배당 171,750,000원으로 매각대금 175,000,000원이 모두 소진됩니다. 채권 미배당은 1,538,250,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 별도로 확인된 임차보증금 345,000,000원이 매수인 인수로 산정돼 있습니다.
④ 대상물 일치 여부 — 가장 먼저 원본 대조할 부분
사건 소재지와 등기 표시는 서구 풍암동 1132 우미광장아파트 103동 16층1603호입니다. 그런데 감정요항의 위치 설명은 동구 서석동 조선대학교 서측 인근을 가리키고, 이용상태 역시 1·2층 커피숍, 3층 뷰티숍, 4층 필라테스숍, 5층 사무실, 6층 단독주택, 7층 소방펌프실·계단실인 7층 건물을 기술합니다.
임차인 점유 부분도 남은영 3층, 정성욱 4층, 박성우 5층, 김기영 6층으로 기재돼 있어 사건 표기인 16층1603호 아파트와 그대로 맞물리지 않습니다. 이 불일치는 단순한 표현 차이로 넘길 수 없으며, 입찰 전 감정평가서의 대상물·물건번호·현황조사서와 등기부가 동일 목적물을 가리키는지 직접 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 확정. 남은영 25,000,000원·정성욱 300,000,000원·박성우 20,000,000원의 인수 근거와 실제 점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 김기영 보증금 확인. 2025.02.12 선순위 전입이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 확인 전에는 인수 0원으로 계산하면 안 됩니다.
- 정성욱 300,000,000원 주의. 보증금 자체가 현재 최저매각가 175,000,000원보다 큽니다. 최저가 하락만으로 싸졌다고 판단하면 안 됩니다.
- 대상물 일치 확인. 사건 주소의 16층1603호 아파트와 감정요항의 동구 서석동 7층 혼합용도 건물 설명이 동일 물건인지 반드시 확인해야 합니다.
- 점유부 대조. 3층·4층·5층·6층으로 기재된 임차인 점유부분이 경매 대상과 실제로 어떤 관계인지 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 현재 산정은 확인된 임차인 보증금 345,000,000원을 전액 인수로 처리하고 있으며 김기영 금액은 포함하지 않습니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준권리는 2025.08.06 을구 17번 서석새마을금고 근저당권이며, 후순위 근저당·경매개시·압류의 소멸 여부를 매각물건명세서와 함께 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “175,000,000원 신건”이 핵심 숫자가 아니다
이 사건은 등기부만 보면 단순해 보입니다. 말소기준 이후의 근저당권과 압류는 매각으로 정리됩니다. 하지만 실제 입찰 판단에서는 그보다 훨씬 큰 선순위 임차보증금이 앞에 놓여 있습니다. 확인된 인수액만 345,000,000원이고, 현재 매각가를 합치면 확인 가능한 실질 부담은 520,000,000원입니다. 김기영의 보증금은 여기에 포함되지도 않았습니다.
더구나 사건·등기상 목적물은 풍암동 우미광장아파트 103동 16층1603호인데, 감정 이용상태와 임차 점유표시는 동구 서석동의 3층부터 7층까지 혼합용도 건물을 연상시키는 내용입니다. 따라서 이 사건은 권리 소멸 여부보다 임차보증금과 대상물 일치 여부를 먼저 확정해야 하는 고위험형입니다. 신건 최저가만 보고 접근할 사건이 아닙니다.
