수원지방법원 2024타경4587. 경기도 양평군 용문면 연수리 547-8 일대의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 사용승인일 2023.06.23의 일반목구조 기타지붕 2층 건물로, 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 제시외 물건도 일괄매각에 포함되고, 일부 목록은 인근 토지와의 정확한 경계·위치·면적 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
권리의 중심은 2023.09.21 설정된 양평축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 234,000,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 압류·가압류·후순위 근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 정동혁의 전입일은 2024.01.03으로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4587 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 연수리 547-8 · 경기도 양평군 용문면 학골길9번길 23-6 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 건물 | 일반목구조 기타지붕 2층 · 사용승인일 2023.06.23 |
| 토지 | 대 · 367.0㎡ · 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박경임 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 423,510,560원 / 296,457,000원 |
| 유찰 | 1회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 양평축산업협동조합 / 184,704,407원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.09.21 양평축산업협동조합 근저당입니다. 그보다 앞선 강상범 가압류와 이천세무서 압류는 등기부상 이미 말소됐고, 장영교의 소유권이전청구권가등기도 2024.01.03 해제로 말소됐습니다. 말소기준 이후 존속하는 국 압류, 손민수 가압류, 정지성 근저당, 서울보증보험주식회사 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 정동혁 | 2024.01.03 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
정동혁의 전입신고는 말소기준인 2023.09.21보다 늦은 2024.01.03이므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.10.30 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당액은 확정할 수 없습니다. 다만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교자료 없이 70%만 보고 판단하면 안 된다
현재 최저매각가는 296,457,000원으로, 1회 유찰 후 감정가의 70% 회차입니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 이 가격이 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,457,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,950,398원 |
| 2. 근저당 · 양평축산업협동조합 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 3. 가압류 · 손민수 | 33,165,000원 | 33,165,000원 |
| 4. 근저당 · 정지성 | 16,500,000원 | 16,500,000원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 364,000,000원 | 7,841,602원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 647,665,000원 중 291,506,602원이 배당되고, 미배당은 356,158,398원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 위생·급배수·난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 용뮨산마을다목적회관 북서측 인근으로 주택·임야·농경지가 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 지목은 대, 면적 367.0㎡, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 지역·규제. 계획관리지역이며 자연보전권역·준보전산지·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역과 관련됩니다.
- 공시지가. 166,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기의 현재 상태와 법원경매와의 관계를 대조하세요.
- 토지 경계 확인. 목록 2·3·5는 인근 토지와 정확한 경계·위치·면적 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 물건이 포함되므로 감정서의 매각대상과 현장 상태를 일치시켜야 합니다.
- 임차관계 확인. 정동혁은 대항력이 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본을 다시 확인하세요.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 말고 인근 단독주택·토지 거래를 별도 확인하세요.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 정동혁 역시 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리보다 중요한 확인 포인트가 따로 있습니다. 한국자산관리공사 공매공고, 일부 토지의 경계·위치·면적, 그리고 제시외 물건을 포함한 실제 매각범위입니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 296,457,000원의 가격 경쟁력을 바로 판단하기 어렵습니다. 권리 인수는 단순하지만, 현장과 절차 확인이 핵심인 물건입니다.
