수원지방법원 2024타경4587. 양평군 용문면 연수리 547-3, 도로명 학골길9번길 23-17의 단독주택입니다. 감정평가 이용상태는 단독주택, 건물은 일반목구조 기타지붕 2층이며 사용승인일은 2023.06.23.입니다. 토지는 522㎡, 지목은 대이고 계획관리지역에 속합니다. 말소기준은 2021.05.13. 설정된 양평축산업협동조합 근저당입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
현재 회차 최저매각가는 310,453,000원입니다. 감정가 443,504,500원의 70%까지 내려온 상태지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 수치입니다. 확인 가능한 가격 비교가 감정가와 경매 회차에 한정되어 있으므로, “감정가보다 낮다 = 시세보다 싸다”로 해석해서는 안 됩니다. 권리 측면의 실질취득은 인수액 0원 기준 약 310,453,000원이지만, 실제 가격 경쟁력은 별도 시세 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경4587 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양평군 용문면 연수리 547-3 · 경기도 양평군 용문면 학골길9번길 23-17 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 단독주택 · 일반목구조 기타지붕 2층 |
| 토지 | 522㎡ · 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박경임 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 443,504,500원 / 310,453,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 184,704,407원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 매각 관련 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 비닐하우스 파이프조 단층 약 30.24㎡는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021.05.13. 양평축산업협동조합 근저당입니다. 그 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정·주택임차권은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 인수는 없음
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정동혁 | 미상 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기동 | 주택의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.08.18 | 2022.08.18 | 300,000,000원 | 2024.08.20 | 없음 | 말소기준 후 | 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 정동혁의 전입은 2024.01.03., 김기동의 전입·확정일자는 2022.08.18.로 모두 2021.05.13. 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 두 사람 모두 경매 매수인에게 보증금이 승계되는 대항력 인수형으로 보지 않으며, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 할인으로 해석하면 안 된다
현재 최저가는 310,453,000원으로 감정가 443,504,500원의 70%입니다. 이후 유찰 시 시나리오는 217,317,100원(49%), 152,121,970원(34.3%)입니다. 다만 이 숫자들은 경매 회차별 가격일 뿐, 실제 시장 거래가격을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 310,453,000원 | 305,306,658원 | 528,466,542원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 217,317,100원 | 213,474,661원 | 620,298,539원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 152,121,970원 | 149,192,262원 | 684,580,938원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 310,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,146,342원 |
| 2. 근저당 · 양평축산업협동조합 | 247,000,000원 | 247,000,000원 |
| 3. 가압류 · 최병돈 | 100,000,000원 | 58,306,658원 |
| 4. 가압류 · 유한회사 강모건설 | 89,608,200원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 손민수 | 33,165,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 364,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 833,773,200원 중 현재 회차 예상 채권자 배당은 305,306,658원, 미배당은 528,466,542원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있으며, 최우선변제도 실제 배당에서 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단독주택으로 이용 중이며 일반목구조 기타지붕 2층, 사용승인일은 2023.06.23.입니다.
- 주위환경. 용문면 연수리 소재 용뮨산마을다목적회관 북서측 인근으로 주택·임야·농경지가 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 522㎡의 대지이며 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가), 공시지가는 166,200원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 포함되고, 준보전산지 및 가축사육제한구역 관련 사항도 확인됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가돼 있으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 확정채권액. 247,000,000원 설정 후 180,000,000원 변경등기와 184,704,407원 청구금액이 함께 존재하므로 실제 배당채권액을 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권자 김기동. 보증금 300,000,000원·전입 및 확정일자 2022.08.18.·임차권등기 2024.08.20. 내용을 매각물건명세서와 대조하세요. 대항력 인수는 없지만 배당관계 확인이 필요합니다.
- 정동혁. 전입은 2024.01.03.으로 말소기준 후이지만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 배당요구 서류를 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물은 포함되지만, 감정서상 비닐하우스 파이프조 단층 약 30.24㎡는 매각 제외입니다.
- 가격 검증. 최저가 310,453,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 별도의 실제 거래가격을 확인해 응찰가를 검증하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 세금 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리구조에서 가장 중요한 사실은 분명합니다. 말소기준은 2021.05.13. 근저당이고, 정동혁과 김기동의 전입은 모두 그 이후이므로 현재 분석상 매수인이 승계할 임차보증금은 0원입니다. 후순위 가압류·압류·임차권등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 310,453,000원이지만, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 결론내릴 근거는 아닙니다. 여기에 근저당 설정액·변경액·신청 청구액과 예상배당 기준 사이의 차이, 세금 압류와 임차인 배당관계까지 확인해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수 위험보다 실제 가격 검증과 배당 원본 대조에 있습니다.
