대구지방법원 2024타경11670. 영덕군 지품면 오천리 522의 창고 중심 건물과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 창고·사무실·휴게실·화장실·저온창고 등으로 이용되고 있으며, 토지는 창고용지 1,431㎡, 평지·부정형·중로한면입니다. 감정가는 640,241,400원이지만 네 번 유찰되면서 현재 최저매각가는 153,723,000원까지 내려왔습니다.

권리 구조는 가격 하락 폭에 비해 비교적 분명합니다. 현재 말소기준권리는 2022년 설정된 북영덕농업협동조합의 근저당권이고, 뒤에 붙은 경북신용보증재단·국·영덕군·영덕울진축산업협동조합 등의 가압류와 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있어 등기·명세서상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2022.05.06 을구 8번 북영덕농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이고 채무자는 오규일입니다. 이후 경북신용보증재단 가압류, 영덕세무서 압류, 영덕군 압류, 영덕울진축산업협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 농업협동조합중앙회 가압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 임차·점유 — 신재호 1명, 대항력 없음

실제 확인되는 점유자는 신재호 1명입니다. 창고를 사용하고 있으며 전입신고일은 2024.07.09로 말소기준권리인 2022.05.06보다 늦습니다. 따라서 이 점유자의 대항력은 없음으로 판단됩니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 자료상 매수인에게 승계되는 보증금은 계산되지 않습니다.

③ 4회 유찰 — 할인폭보다 환금성을 봐야 한다

현재 최저매각가는 153,723,000원으로 감정가 640,241,400원의 24% 수준입니다. 다음 회차 가격 시나리오는 5회 유찰 시 107,606,100원, 6회 유찰 시 75,324,270원입니다. 가격이 크게 낮아진 사실 자체는 분명하지만, 이 물건은 일반 주거용이 아니라 창고·토지 일괄매각입니다. 네 번 유찰된 이력은 단순한 할인 기회와 동시에 매수층과 환금성을 점검해야 한다는 신호로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 153,723,000원 가정)

현재 회차에서 채권자 총 청구액 889,713,096원 중 150,770,878원이 배당되고, 미배당액은 738,942,218원입니다. 신청채권자 북영덕농업협동조합의 청구액은 533,653,907원이며 현재 회차 예상배당 150,770,878원으로 전액 만족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.9% 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 물건 상태·토지이용 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 오천1리마을회관 남서측 인근이며, 주위는 농가주택과 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 이용. 창고·사무실·휴게실·화장실·저온창고 등으로 이용되고 있습니다.
• 구조. 철골조 칼라쉬트지붕, 경량철골구조 판넬지붕, 컨테이너조 판넬지붕 등의 단층 건물입니다.
• 설비. 급배수설비와 위생설비가 일부 건물에 구비돼 있습니다.
• 토지. 창고용지 1,431㎡, 평지·부정형이며 중로한면입니다. 공시지가는 38,900원/㎡입니다.
• 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·공장설립제한지역이 포함되며, 보전관리지역은 접합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 일괄매각 특이사항

• 일괄매각. 토지와 건물 등을 함께 매각합니다.
• 제시외 건물. 목록 1, 3 지상 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
• 소재불명. 목록 2 중 화장실 2.88㎡는 소재불명으로 감정평가에서 제외됐습니다.
• 건물 현황. 목록 6은 공부상 경량철골구조 판넬지붕이나 실제는 컨테이너조 판넬지붕입니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 공매 진행 교차확인. 2024.09.26 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매와 법원경매의 현재 진행 상태를 확인하세요.
• 점유관계 확인. 신재호가 창고를 사용 중입니다. 대항력은 없지만 실제 인도·명도 조건은 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금 확인. 신재호의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 다시 대조하세요.
• 제시외 건물 확인. 목록 1, 3 지상 제시외 건물의 위치·상태와 실제 사용 범위를 현장에서 확인하세요.
• 소재불명 시설 확인. 감정평가에서 제외된 2.88㎡ 화장실의 현황을 확인하세요.
• 용도·규제 확인. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·공장설립제한지역 및 접도 관련 조건이 실제 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 환금성 점검. 4회 유찰된 창고·토지 물건인 만큼 향후 직접 사용뿐 아니라 재매각 가능성까지 검토하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다”

이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2022.05.06 북영덕농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 창고 점유자 신재호 역시 2024.07.09 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건 자체에 있습니다. 감정가 640,241,400원에서 153,723,000원까지 내려온 4회 유찰 물건이고, 창고·토지를 일괄매각하며 제시외 건물·소재불명 시설·실제 구조 차이와 공매공고까지 확인됩니다. 이 물건은 “감정가 대비 얼마나 싸졌는가”보다 “실제로 어떻게 쓰고 다시 팔 수 있는가”를 먼저 검증해야 합니다. 권리는 정리형이지만, 환금성과 현장 확인 부담 때문에 종합 평가는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.