수원지방법원 2025타경872. 경기도 시흥시 장현동 시티프론트561더파이브 7층 740호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 등기 흐름의 기준점은 2023.07.31. 설정된 주식회사신한은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 132,000,000원이고 채무자는 윤나라입니다. 이후 2025.09.18. 신한은행이 임의경매를 신청했으며, 이 경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기여서 매각으로 소멸합니다.
점유관계에서도 큰 인수 위험은 드러나지 않습니다. 740호에는 주식회사 이엔에이치(대표자 김은아)가 보증금 3,000,000원, 월차임 300,000원 조건으로 조사됐지만 전입일은 2025.02.10.입니다. 말소기준일 2023.07.31.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 따라서 이 임차관계의 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경872 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-5 시티프론트561더파이브 7층 740호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시청로 25 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 업무시설(사무소) |
| 소유자 | 윤나라 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 174,000,000원 / 174,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 232,337,508원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기 발급일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 기준은 2023.07.31. 신한은행 근저당
최초 소유권은 우리자산신탁주식회사 명의 신탁이었고, 해당 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 윤나라는 2023.07.31. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 175,210,000원으로 기재돼 있습니다. 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 132,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 본 경매의 말소기준권리입니다.
② 임차인 — 후순위 전입, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이엔에이치 (대표자 김은아) | 740호 | 2025.02.10 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 확인되지 않음 | 없음 |
전입신고가 2025.02.10.로 말소기준일 2023.07.31. 이후입니다. 따라서 이 점유자는 매수인에게 임대차보증금 반환을 주장할 수 있는 대항력을 갖지 못합니다. 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 대항력 없음이라는 점 때문에 보증금 3,000,000원이 낙찰자에게 승계되지는 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 174,000,000원으로 신건입니다. 등기상 윤나라의 취득 거래가액은 175,210,000원이지만, 이는 2023.07.31. 소유권 이전 당시 등기 기재액일 뿐 현재 동일 용도의 시장가격을 직접 보여주는 최근 실거래 자료는 아닙니다.
유찰 시나리오는 현재 174,000,000원, 1회 유찰 시 139,200,000원, 2회 유찰 시 111,360,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 유찰 가격이 낮아진다는 사실만으로 시세 대비 할인이라고 단정할 수는 없습니다. 특히 업무시설(사무소)은 주거용 아파트와 수요층이 다르므로 입찰 전 동일 건물·동일 용도 거래나 임대수익 자료를 별도로 확인하는 것이 중요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,236,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 38,764,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 132,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 소유자 잔여는 38,764,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시청 남동측 인근으로 업무시설, 대단지 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 시흥시청역이 있어 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 건물로 승강기, 주차설비, 급·배수시설, 위생설비와 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 업무시설 등의 부지로 이용 중이며 공시지가는 2,977,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등이 포함되고, 중로1류·중로2류·중로3류와 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 조사된 점유자는 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없지만, 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 점유관계를 최종 확인하세요.
- 시세 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 업무시설의 매매사례를 직접 대조해야 합니다.
- 임대수익 검증. 업무시설은 매매가뿐 아니라 실제 임대료와 공실기간이 가격에 영향을 줄 수 있으므로 현재 임대차 조건과 주변 임대시장을 함께 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 139,200,000원, 2회 유찰 시 111,360,000원이지만 낮아진 최저가 자체를 시세 할인으로 해석하지 마세요.
- 관리비·점유인도. 체납 관리비와 실제 인도 상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 전까지 보류
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2023.07.31. 신한은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 주식회사 이엔에이치의 전입은 2025.02.10.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 확인된 권리만 놓고 보면 낙찰자가 보증금이나 후순위 권리를 떠안을 구조는 아닙니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 174,000,000원이고 아직 유찰되지 않았지만, 최근 시장 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 낮다는 근거는 없습니다. 결국 이 물건은 “권리는 검토 가능, 가격은 추가 확인”으로 정리하는 것이 맞습니다. 시세와 임대수익을 확인한 뒤 그 결과에 맞춰 응찰가를 정해야 합니다.
