수원지방법원 2025타경872. 시흥시 장현동 시티프론트561더파이브 7층 741호로, 감정평가상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 소유자 윤나라는 2023.07.31. 소유권을 취득했고 같은 날 주식회사신한은행 앞으로 채권최고액 132,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 2025.09.18. 주식회사신한은행의 임의경매개시결정도 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
권리등기만 보면 구조는 단순합니다. 현재 회차 157,000,000원 가정에서 집행비용 2,998,000원과 근저당권 132,000,000원을 배당하고 소유자에게 22,002,000원이 남는 계산이며, 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 본건은 권리등기보다 점유관계와 공용부분 관리비를 입찰 전에 정확히 맞춰보는 것이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경872 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 장현동 671-5 시티프론트561더파이브 7층 741호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 시청로 25 |
| 물건종류 / 이용 | 업무시설(사무소) · 10층 건물 내 7층 |
| 소유자 | 윤나라 · 거래가액 158,010,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 157,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 232,337,508원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
갑구 1번 우리자산신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.07.31. 윤나라 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 을구 1번 주식회사신한은행 근저당권 132,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.09.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하므로, 등기부에 기초한 매수인 인수 권리는 0원으로 계산됩니다.
② 점유·임차 확인 — 740호 기재를 그대로 넘기면 안 된다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 이엔에이치 (대표자 김은아) | 740호 | 2025.02.10 | 3,000,000원 | 300,000원 | 없음 | 미확인 | 없음 |
현황조사에는 주식회사 이엔에이치가 보증금 3,000,000원, 월세 300,000원으로 기재돼 있고 전입일은 2025.02.10.입니다. 말소기준일 2023.07.31.보다 늦으므로 기재된 임차관계 자체만 보면 대항력은 없습니다. 다만 가장 중요한 점은 점유 부분이 740호로 적혀 있다는 것입니다. 경매 대상은 741호이므로 이 조사기재를 곧바로 본건 741호의 임차인으로 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,998,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 22,002,000원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 132,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 신청채권자의 청구액은 232,337,508원으로 배당계산상 전액 충족되지 않지만, 배당 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 공용부분 관리비 — 등기상 인수 0원과 별개
따라서 배당표의 매수인 인수액 0원만 보고 실제 추가 부담도 0원이라고 판단하면 안 됩니다. 등기상 권리는 소멸하더라도 신고된 공용부분 관리비는 별도 확인 대상입니다. 실제 납부 대상 금액과 범위는 관리주체에 확인하는 것이 필요합니다.
⑤ 회차별 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 157,000,000원 | 132,000,000원 | 0원 | 22,002,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 125,600,000원 | 123,041,600원 | 8,958,400원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 100,480,000원 | 98,273,280원 | 33,726,720원 | 0원 | 0원 |
유찰이 진행되면 주식회사신한은행에 대한 배당 부족액은 증가하지만, 해당 부족액이 매수인에게 넘어가는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 공용부분 관리비 신고는 이 배당 계산과 별개의 확인사항입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 입지. 시흥시청 남동측 인근에 위치하며 업무시설, 대단지 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 시흥시청역이 있어 대중교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 10층 건물이며 승강기·주차설비·급배수시설·위생설비·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역이며 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공시지가. 2,977,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 741호 실제 점유자 확인. 현황조사에는 주식회사 이엔에이치의 점유 부분이 740호로 기재돼 있으므로 본건 741호의 실제 점유관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 관리비 확인. 공용부분 관리비 1,179,950원 미납 신고가 있으므로 관리주체에 현재 미납액과 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.07.31. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 임차기재의 호수 확인. 전입일 2025.02.10.은 말소기준보다 늦어 기재된 임차관계에는 대항력이 없지만, 740호·741호 불일치 자체를 먼저 해소해야 합니다.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 157,000,000원이 현재 시장가격 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 직접 대조해 최종 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “등기상 깨끗함”과 “현장 확인”은 별개다
이 사건의 등기부 구조는 복잡하지 않습니다. 2023.07.31. 주식회사신한은행 근저당권이 말소기준이고 이후 경매개시결정까지 매각으로 소멸하므로 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현황조사 점유 부분이 대상 741호가 아닌 740호로 기재돼 있고, 공용부분 관리비 1,179,950원 미납 신고도 존재합니다.
따라서 이 물건은 “권리가 위험한 사건”이라기보다 점유 호수와 관리비를 확인해야 완성되는 사건에 가깝습니다. 시세 자료도 없어 신건 최저가 157,000,000원의 가격 메리트를 단정할 근거는 없습니다. 결론은 등기상 인수 0원은 긍정적이지만, 741호 현황 확인 전까지는 완전한 안전형으로 보기는 어렵다입니다.
