대구지방법원 2025타경9983. 대구 수성구 범물동 1403 ‘더트루엘수성(근린생활시설)’ 201동 지1층110호, 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사디에스코퍼레이션이고, 등기부상 2024.02.26 설정된 이곡새마을금고 근저당권이 말소기준권리로 계산됩니다. 이후 국세·지방세 관련 압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저매각가는 감정가 217,000,000원의 49.0%인 106,330,000원입니다. 두 차례 유찰된 결과입니다. 다만 이 물건의 가격을 일반적인 ‘시세 대비 할인’으로 평가하기는 어렵습니다. 비교 거래 자료의 최근 12개월 평균은 613,268,000원, 최신 거래는 2026.04의 597,000,000원이지만 비교 표본은 84㎡대이고 대상의 비교 기준 면적과 일치하지 않으며, 대상 이용상태도 근린생활시설입니다. 따라서 단순히 최저가가 비교 거래보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9983 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층110호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린생활시설 · 지하 1층 제110호 |
| 소유자 | 주식회사디에스코퍼레이션 · 거래가액 180,063,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 106,330,000원 (현재 회차 · 2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 1,122,090,120원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 대지권 | 공부상 33.6788㎡ 기준 · 의뢰목록상 47.7618㎡와 차이 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수 0원
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사는 하지 못해 주민 탐문조사와 표준적인 이용상황을 상정해 평가했습니다. 따라서 배당 산정상 인수액이 0원이라는 점과 실제 점유·임대관계가 확인됐다는 점은 구분해야 합니다.
말소기준권리는 2024.02.26 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권은 이곡새마을금고에서 성서새마을금고를 거쳐 2025.06.25 새마을금고중앙회로 이전됐습니다. 말소기준 이후 2024.06.05 국 압류, 2025.12.04 임의경매개시결정, 2026.06.12 수성구 압류, 2026.07.22 달서구 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만, 직접 비교는 금물
더트루엘수성 관련 최근 거래 자료는 총 7건이며, 거래금액은 583,400,000원부터 645,000,000원까지입니다. 전체 평균은 621,280,000원, 최근 12개월 평균은 613,268,000원, 최신 거래는 2026.04 · 597,000,000원입니다. 최근 12개월 대비 과거 거래 추세는 -4.4%로 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 6 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 3 | 583,400,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 12 | 635,940,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2023.12 | 84.83㎡ | 12 | 637,620,000원 |
| 2023.05 | 84.75㎡ | 18 | 645,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 621,280,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 613,268,000원 |
최저매각가 106,330,000원은 최근 12개월 평균 613,268,000원의 단순 산술상 17.3% 수준이고, 최신 거래 597,000,000원의 17.8% 수준입니다. 그러나 비교 거래는 84.75~84.84㎡이고, 대상은 근린생활시설이며 비교 기준 면적도 일치하지 않습니다. 따라서 이 차이를 시세보다 싸다는 근거로 사용하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,330,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,288,620원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 이곡새마을금고 | 403,200,000원 | 104,041,380원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,288,620원을 제외한 104,041,380원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 403,200,000원 중 299,158,620원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 단, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 추가 유찰 시 가격은 더 내려간다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰) | 49.0% | 106,330,000원 | 299,158,620원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 74,431,000원 | 330,508,758원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 52,101,700원 | 352,436,131원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범물동 소재 ‘용지네거리’ 남동측 인근이며, 부근은 대단위 아파트·학교·단독주택·일반음식점 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 용지역이 소재하며, 감정평가상 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 용도·건물. 근린생활시설이며 철근콘크리트조·철근콘크리트지붕 구조, 위생설비 및 급·배수설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소로1류 및 소로2류 관련 사항이 있습니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수금액. 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상이므로 실제 점유자는 현장에서 별도로 확인하세요.
- 시세 판단. 최근 12개월 평균 613,268,000원, 최신 거래 597,000,000원, 추세 -4.4%를 참고하되, 비교 거래와 대상의 면적·용도가 일치하지 않으므로 직접적인 시세 비교로 사용하지 마세요.
- 유찰 흐름. 현재 2회 유찰로 최저가 106,330,000원이며, 3회 유찰 시 74,431,000원, 4회 유찰 시 52,101,700원으로 제시됩니다. 추가 유찰 여부를 회차별로 확인하세요.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임대·명도. 감정평가서상 임대관계는 미상이고 현장 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 주민 탐문조사에 의거한 평가이므로 실제 점유·영업 여부와 내부 상태를 확인하세요.
- 대지권. 47.7618㎡와 33.6788㎡의 차이를 원본 서류에서 확인하고, 감정평가가 공부상 33.6788㎡를 기준으로 했다는 점을 입찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·세금 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 바로 안전한 낙찰”
권리 구조만 보면 말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 확인된 임차인도 없습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 현장성과 환금성입니다.
현재 최저매각가는 감정가 217,000,000원의 49.0%인 106,330,000원까지 내려왔습니다. 반면 최근 12개월 평균 613,268,000원과 최신 거래 597,000,000원은 대상과 면적·용도가 일치하지 않아 ‘시세보다 싸다’는 판단 근거가 될 수 없습니다. 비교 거래 추세도 -4.4%로 하락입니다.
여기에 2회 유찰, 경매 통계상 평균 유찰 2.8회·매각률 0.0%, 임대관계 미상, 내부조사 부재, 그리고 대지권 47.7618㎡와 공부상 33.6788㎡의 차이가 있습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0원은 장점이지만, 가격 메리트는 별도 검증이 필요한 근린생활시설입니다. 입찰 전에는 시세표보다 실제 임대수요·점유상태·대지권·세금 압류의 순서를 확인하는 것이 핵심입니다.
