대구지방법원 2025타경9983. 수성구 범물동 더트루엘수성 201동 지하 1층 110호의 근린생활시설입니다. 등기상 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2023.12.15 주식회사동인산업개발로 소유권이 귀속된 뒤 2024.04.30 주식회사디에스코퍼레이션이 거래가액 180,063,300원에 취득했습니다. 이보다 앞선 2024.02.26 이곡새마을금고 근저당권이 채권최고액 403,200,000원으로 설정되어 있으며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 국세 압류, 경매개시결정, 지방세 압류가 순차적으로 들어왔고 모두 말소기준권리 이후 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 근저당권은 이후 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐으며, 임의경매개시결정의 채권자 역시 새마을금고중앙회입니다. 배당계산상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9983 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층110호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사디에스코퍼레이션 · 2024.04.30 소유권이전 · 거래가액 180,063,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 217,000,000원 / 217,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,122,090,120원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 임차인 / 인수 | 임차인 없음 · 매수인 인수 0원 |
| 토지 | 제2종일반주거지역 · 지구단위계획구역 · 공시지가 2,412,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.02.26 이곡새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.06.05 남대구세무서 압류, 2025.12.04 임의경매개시결정, 2026.06.12 수성구 압류, 2026.07.22 달서구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 임차인 신고는 없고 예상 인수액 역시 0원입니다.
② 가격 비교 — 35.4%만 보고 싸다고 판단하면 안 된다
확보된 거래 자료의 최근 12개월 평균은 613,268,000원, 최신 거래는 2026.04 597,000,000원입니다. 수치만 놓고 보면 최저가 217,000,000원은 최근 12개월 평균의 35.4%입니다.
하지만 이 비교에는 결정적인 제한이 있습니다. 경매 대상 비교 면적은 62.2455㎡로 잡혀 있는 반면 확보된 최근 거래는 84.83㎡ 또는 84.84㎡이고, 면적 매칭도 성립하지 않습니다. 더구나 경매 목적물은 지하 1층 근린생활시설입니다. 따라서 이 실거래 평균을 해당 점포의 직접적인 시세로 보고 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 6 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 3 | 583,400,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 12 | 635,940,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 613,268,000원 |
최근 구간은 이전 거래군보다 -4.4%로 낮아진 흐름입니다. 다만 가격 추세 역시 서로 다른 면적의 거래 자료이므로 본 점포의 직접적인 가치 하락률로 단정해서는 안 됩니다. 이 사건에서는 감정가 217,000,000원의 적정성을 별도의 근린생활시설 임대료·수익률·동일 상가 거래로 확인하는 과정이 가격판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 217,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,838,000원 |
| 1. 근저당 · 이곡새마을금고 | 403,200,000원 | 213,162,000원 |
| 미배당 | 403,200,000원 | 190,038,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 217,000,000원 가정 시 집행비용 3,838,000원을 제외한 213,162,000원이 근저당 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 미배당은 190,038,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수 역시 0원입니다. 국세·지방세 당해세는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 217,000,000원 | 213,162,000원 | 190,038,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 173,600,000원 | 170,369,600원 | 232,830,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 138,880,000원 | 136,135,680원 | 267,064,320원 |
각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰로 가격이 낮아지면 매수인의 실질 취득금액도 매각가격과 함께 낮아지는 구조입니다. 다만 유찰 자체가 가격 메리트를 입증하지는 않습니다. 동일한 근린생활시설의 거래·임대 자료가 없는 상태에서는 217,000,000원, 173,600,000원, 138,880,000원 각각의 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 지하 1층 근린생활시설입니다. 아파트 주거세대로 보아서는 안 됩니다.
- 입지. 용지네거리 남동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트·학교·단독주택·일반음식점 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 용지역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측·서측 폭 약 12미터, 남측·북측 폭 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 토지계획. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소로1류·소로2류와 접하고 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,412,000원/㎡입니다.
- 건물상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 것
- 대지권 면적 차이. 의뢰목록상 소유권 대지권은 47.7618㎡인데 공부상 소유권 대지권은 33.6788㎡입니다. 감정평가는 공부상 33.6788㎡를 기준으로 했습니다.
- 실제 내부 상태. 이해관계인 부재로 직접 내부조사가 이뤄지지 않았으므로 현재 점포 상태와 시설물을 확인해야 합니다.
- 임대관계. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 대조해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인해야 예상배당의 정확도가 올라갑니다.
- 가격 검증. 84.83~84.84㎡ 거래가격을 지하 근린생활시설의 시세로 사용하지 말고, 동일·유사 상가의 실제 거래와 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 유찰 전략. 1회 유찰 173,600,000원, 2회 유찰 138,880,000원으로 낮아지더라도 해당 가격 자체가 적정하다는 의미는 아닙니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건의 장점은 분명합니다. 임차인 신고가 없고, 말소기준권리 이후 권리는 소멸하며, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수구조만 보면 복잡하지 않습니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 확보된 최근 거래의 평균 613,268,000원과 최신 거래 597,000,000원은 경매 대상 비교면적 62.2455㎡와 맞지 않는 84.83~84.84㎡ 거래이므로, 최저가가 최근 평균의 35.4%라는 이유만으로 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 여기에 지하 근린생활시설이라는 용도, 내부 직접조사 미실시, 임대관계 미상, 대지권 47.7618㎡와 33.6788㎡의 차이까지 겹칩니다.
권리는 비교적 단순하지만 가격은 검증이 필요한 물건. 이 사건의 승부처는 등기 말소 여부가 아니라, 217,000,000원이 실제 지하 근린생활시설의 수익가치와 거래가치에 맞는지를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
