대구지방법원 2025타경9983. 더트루엘수성 201동 지하 1층 106호 근린생활시설입니다. 권리 흐름의 중심은 2024.03.06 이곡새마을금고 근저당권 772,800,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 국 압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 이후 이전 과정을 거쳐 새마을금고중앙회로 넘어갔고, 새마을금고중앙회가 경매를 신청했습니다.
현재 소유자인 주식회사디에스코퍼레이션은 2024.04.30 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 339,751,500원입니다. 그런데 본건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 401,000,000원입니다. 권리 인수액 자체는 0원이지만, 근린시설의 적정 가격은 별도의 임대수익·공실·상가 실거래 확인 없이 주거계열 거래값만으로 결론 내리기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9983 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 수성구 범물동 1403 더트루엘수성(근린생활시설) 201동 지1층106호 |
| 용도 | 근린시설 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사디에스코퍼레이션 · 2024.04.30 소유권이전 · 거래가액 339,751,500원 |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 401,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 새마을금고중앙회 / 1,122,090,120원 |
| 말소기준 | 2024.03.06 근저당권 · 이곡새마을금고 · 채권최고액 772,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 임차관계 | 임차인 신고 내역 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2024.03.06 이곡새마을금고 근저당권입니다. 이후 2024.06.05 국 압류, 2025.12.04 임의경매개시결정, 2025.12.15 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.06.25 이전 등기를 거쳐 새마을금고중앙회로 이전됐습니다. 예상 배당에서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 비교 — 65.4% 숫자만 보고 ‘싸다’고 결론 내리면 안 된다
동일 단지 거래 표본은 총 7건이고 전체 평균은 621,280,000원, 최근 12개월 평균은 613,268,000원, 최신 거래는 2026.04 597,000,000원입니다. 현재 최저가 401,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 65.4%, 전체 평균 대비 64.5%로 표시됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 6 | 597,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 7 | 620,000,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 3 | 583,400,000원 |
| 2025.11 | 84.83㎡ | 12 | 635,940,000원 |
| 2025.10 | 84.83㎡ | 14 | 630,000,000원 |
| 2023.12 | 84.83㎡ | 12 | 637,620,000원 |
| 2023.05 | 84.75㎡ | 18 | 645,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 613,268,000원 |
다만 본건의 감정 이용상태는 명확히 근린생활시설입니다. 위 거래 표본의 전용면적은 84.75~84.84㎡이고, 이 거래금액을 본건 지하 근린시설의 직접 시세로 확정할 근거는 없습니다. 따라서 “401,000,000원이 최근 평균의 65.4%이므로 싸다”는 식의 가격 가점은 금지하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 401,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,410,000원 |
| 2. 근저당권 · 이곡새마을금고 | 772,800,000원 | 394,590,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권 772,800,000원 중 394,590,000원이 배당되고 미배당은 378,210,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 수성구 범물동 ‘용지네거리’ 남동측 인근으로, 주변은 대단위 아파트·학교·단독주택·일반음식점 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 3호선 용지역이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트조이며 위생설비와 급·배수설비가 돼 있습니다.
- 도로. 동측·서측 폭 약 12미터, 남측·북측 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 2,412,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 복명초등학교·삼덕유치원 상대보호구역이 포함 또는 저촉됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 면적. 의뢰목록 47.7618㎡와 공부 33.6788㎡ 차이의 원인과 실제 매각대상 범위를 확인하세요.
- 감정 호수. 사건 주소 지1층106호와 감정요항에 등장하는 제지1층 제110호 외 표현을 원본에서 대조하세요.
- 점유·임대. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·임대차계약·보증금 여부를 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태. 이해관계인 부재로 내부조사가 직접 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 마감·설비·영업 가능 상태를 확인하세요.
- 상가 시세. 동일 단지 거래 평균 621,280,000원이나 최근 12개월 평균 613,268,000원을 본건 근린시설의 직접 시세로 사용하지 말고 동종 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 확인하세요.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -4.4%이므로 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하지 마세요.
- 배당 외 항목. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구·조세채권을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·매각목록을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 강점은 매수인 인수액 0원이라는 점입니다. 말소기준 근저당 이후의 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리되고, 현재 회차 401,000,000원부터 2회 유찰 시 256,640,000원까지 시나리오에서도 인수액은 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 최근 12개월 거래 평균 613,268,000원, 최신 거래 597,000,000원보다 최저가가 낮다는 이유만으로 본건을 싸다고 평가할 수 없습니다. 본건은 근린생활시설이고, 임대관계·내부 상태가 확인되지 않았으며, 대지권 면적 차이와 감정 대상 표시 대조사항도 남아 있습니다. 따라서 결론은 “권리는 검토 가능, 가격은 상가 자체 자료 확인 후 판단”입니다.
