대구지방법원 2025타경9983. 대구 수성구 범물동 더트루엘수성 201동 지하 1층 106호 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 주식회사디에스코퍼레이션으로, 2024년 4월 30일 거래가액 339,751,500원에 소유권을 취득했습니다. 이보다 앞선 2024년 3월 6일 설정된 이곡새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 772,800,000원이며, 해당 근저당권은 이후 새마을금고중앙회로 이전되었습니다.

등기 흐름상 후순위 국세 압류, 국민건강보험공단 압류 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 본건은 일반 아파트가 아닌 지하 근린생활시설입니다. 감정가 대비 절반 이하라는 숫자만으로 상가의 임대수익이나 환금성까지 확보되었다고 볼 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요

말소기준권리는 2024년 3월 6일 이곡새마을금고 근저당권입니다. 이후 근저당권 이전을 거쳐 새마을금고중앙회가 권리자가 되었고, 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 하나자산신탁 관련 신탁등기도 이미 말소된 것으로 기재되어 있습니다.

한편 신청채권액은 1,122,090,120원으로, 말소기준 근저당의 채권최고액 772,800,000원보다 큽니다. 근저당권 이전 이력과 채권 범위, 배당요구 내역을 함께 확인해야 하며, 신청채권액 전부가 본건 근저당권의 우선배당 대상이라는 의미는 아닙니다.

② 시세 비교 — 주거 실거래를 상가 시세로 착각하면 안 된다

더트루엘수성의 거래 자료에는 전용면적 약 84㎡대, 지상층 거래가 포함되어 있습니다. 반면 경매 대상은 지하 1층 근린생활시설 106호입니다. 용도와 층, 이용형태가 다르므로 아래 거래가격을 해당 점포의 직접적인 시세로 사용할 수 없습니다.

최근 12개월 주거 거래 평균은 613,268,000원으로, 전체 거래 평균 621,280,000원보다 낮습니다. 최근과 과거 거래를 비교한 추세 지표도 -4.4%로, 주거 거래가격이 하락 추세를 나타냅니다.

③ 예상배당표 (매각가 196,490,000원 가정)

근저당 채권액은 채권최고액 기준이며, 집행비용은 추정치입니다. 국세·건강보험료 등 공적 채권의 우선순위와 실제 배당액, 임차인 최우선변제 등은 별도 검증이 필요합니다. 근저당권이 새마을금고중앙회로 이전된 이력이 있으므로 실제 배당권자와 채권액은 최종 배당자료로 확인해야 합니다.

유찰 회차별 예상 배당·미배당

유찰이 추가로 발생하면 근저당권의 미배당 금액은 증가하지만, 배당 모형에서 매수인이 인수하는 금액은 모두 0원입니다. 다만 이는 확인되지 않은 임대차보증금이나 명도 비용까지 0원으로 확정한다는 뜻은 아닙니다. 또한 추가 유찰이 실제 발생한다는 보장도 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대구광역시 수성구 범물동 용지네거리 남동측 인근입니다. 주변에는 대단위 아파트, 학교, 단독주택, 일반음식점 등이 분포합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 대구도시철도 3호선 용지역이 위치합니다. 감정평가에서는 전반적인 교통 여건을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 도로. 동측과 서측에 폭 약 12m, 남측과 북측에 폭 약 10m 포장도로가 접합니다. 다만 도로 접면 조건과 지하 106호의 실제 접근성은 동일한 개념이 아니므로 출입 동선 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 건물이며 위생설비 및 급·배수설비가 갖춰진 것으로 기재되어 있습니다. 해당 공간의 실제 내부 상태는 확인되지 않았습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역입니다. 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 적용되며, 공시지가는 2,412,000원/㎡입니다.
• 대지권. 의뢰목록 47.7618㎡와 공부상 33.6788㎡ 사이에 차이가 있습니다. 공부상 면적을 기준으로 평가한 경위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 지하 근린생활시설은 실제 점포 배치, 가시성, 영업 가능 업종, 유동인구, 임차 수요와 공실 상태에 따라 매매 수요가 달라질 수 있습니다. 주거 거래 실적만으로 본 점포의 환금성을 평가할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 물건 호수·대지권 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 집합건축물대장, 등기부와 도면에서 지하 106호의 위치 및 대지권 면적을 확인하세요. 감정요항표의 110호 외 기재가 본건 평가 범위에 어떤 영향을 미치는지 살펴봐야 합니다.
• 임대차·점유 상태. 점포에 실제 사용자가 있는지, 보증금·임대료·사업자등록·점유 개시 시점이 어떻게 되는지 확인하세요. 현장조사에서 임대관계가 확인되지 않았으므로 대항력이나 인수보증금이 없다고 단정하지 마세요.
• 상가 시세 재조사. 동일 건물 및 인근 지역의 지하 근린생활시설 거래사례를 우선 확인하세요. 상층 주거 거래 평균 613,268,000원은 본건의 가격 기준으로 적합하지 않습니다.
• 임대수익·공실 확인. 실제 월 임대료와 보증금, 공실 기간, 공용관리비, 수선비용 등을 확인하고 예상 수익에 비춰 응찰가를 결정하세요.
• 공적 채권 확인. 남대구세무서장 관련 압류와 국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 등 우선배당 여부와 매각 이후 처리 범위를 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 이곡새마을금고에서 성서새마을금고를 거쳐 새마을금고중앙회로 이어진 근저당권 이전 내역과 실제 배당권자를 대조하세요. 신청채권액 1,122,090,120원과 근저당 채권최고액 772,800,000원의 차이도 확인이 필요합니다.
• 명도·관리비. 실사용자 확인과 함께 공용부분 관리비 체납, 시설 원상복구 및 명도 가능성 등을 점검하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 137,543,000원, 4회 유찰 시 96,280,100원으로 계산되지만, 낮아진 가격만으로 수익성이 확보되는 것은 아닙니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 점포 상태를 직접 확인하세요.

맺으며 — “49% 낙찰 기회보다 먼저 확인할 것이 있다”

이 물건은 감정가 401,000,000원에서 최저매각가 196,490,000원까지 내려온 2회 유찰 근린생활시설입니다. 말소기준 근저당과 후순위 압류는 매각으로 소멸하는 구조이고, 예상 배당상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 권리 인수액 0원과 안전한 투자는 서로 다른 문제입니다. 임대관계와 실제 점유가 확인되지 않았으며, 대지권 면적 차이와 감정평가서의 호수 표시를 대조해야 합니다. 여기에 비교 가능한 근린시설 거래가격과 임대수익도 확보되지 않았습니다.

주거 거래 추세가 -4.4%로 하락하고 있다는 점은 주변 가격 검토 시 참고할 수 있지만, 그것만으로 지하 상가의 적정가격을 계산할 수는 없습니다. 단지 평균 유찰 횟수 2.8회 역시 본건의 적정 낙찰가를 보장하지 않습니다.

결론은 ‘등기상 인수 부담은 제한적, 물건과 가격 검증은 보류’입니다. 지하 106호의 실제 위치와 대지권, 점유관계, 상가 실거래 및 임대수익을 확인하기 전에는 최저가가 싸다고 평가하기 어렵습니다. 가격의 숫자보다 실제 취득할 점포의 가치와 이용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.