부산지방법원 2025타경1888. 부산 서구 암남동 청탑그린빌라 3층 301호, 집합건축물대장상 아파트입니다. 현재 소유자는 부산송도센텀지역주택조합이며 2023.02.20. 매매를 원인으로 310,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현 등기에는 근저당권이 남아 있지 않고, 이번 경매의 말소기준은 2024.12.03. 신혜영의 가압류 25,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정과 임현미·강미소 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
그러나 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 실제 임차인 송도식 1명이 2023.03.28. 전입했고, 이 날짜는 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 있으며 매수인이 보증금 잔액을 승계할 가능성이 있습니다. 그런데 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 실질취득비용을 숫자로 확정할 수 없습니다. 이 미확정 임차위험이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 457-1 3층301호 · 등기 도로명주소 부산광역시 서구 암남로58번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 79.81㎡ · 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 부산송도센텀지역주택조합 (2023.02.20. 매매 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재숙 / 74,000,136원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 미확정
현재 경매의 말소기준은 2024.12.03. 신혜영 가압류 25,000,000원입니다. 2025.06.11. 강제경매개시결정, 2025.09.05. 임현미 가압류 55,000,000원, 2025.10.30. 강미소 등의 가압류 840,000,000원은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거의 근저당권과 가압류·경매등기도 이미 말소되어 현존 인수권리는 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 있고 보증금 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송도식 | 2023.03.28 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능 |
송도식의 전입일 2023.03.28.은 말소기준 2024.12.03.보다 빠릅니다. 따라서 대항력은 인정되는 구조입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부 및 배당 후 미회수 보증금 규모를 산정할 수 없습니다. 이 때문에 낙찰가가 얼마든 매수인의 최종 실질취득비용은 현재 확정 불가입니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 높은 신건
청탑그린빌라의 비교 실거래는 4건입니다. 전용 79.81㎡ 중심 거래로 최저 180,000,000원, 평균 227,000,000원, 최고 및 최신 거래 310,000,000원입니다. 현재 최저매각가 239,000,000원은 제공된 최근 평균의 105.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 79.81㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 79.81㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 81.19㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 79.81㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 227,000,000원 |
최신 거래 310,000,000원은 현재 최저가보다 높지만, 비교표본 전체 평균은 227,000,000원으로 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 최신 한 건만 근거로 현재 가격을 싸다고 판단하기는 어렵습니다. 특히 대항력 임차보증금이 확인되지 않아 실질취득비용은 239,000,000원보다 더 커질 수 있으므로, 가격 평가는 보수적으로 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 1. 가압류 · 신혜영 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 이재숙 | 74,000,136원 | 74,000,136원 |
| 3. 가압류 · 임현미 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 4. 가압류 · 강미소 등 | 840,000,000원 | 80,853,864원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
확인된 채권 총액 994,000,136원 중 234,854,000원이 배당되고, 미배당 채권은 759,146,136원입니다. 다만 이 계산에는 대항력 임차인의 보증금 규모가 반영되지 않아 실제 임차보증금 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 확인채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 239,000,000원 | 234,854,000원 | 759,146,136원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 191,200,000원 | 187,723,200원 | 806,276,936원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 152,960,000원 | 150,018,560원 | 843,981,576원 |
확인된 등기채권만 보면 신청채권자 이재숙의 청구 74,000,136원은 세 시나리오 모두 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 하지만 대항력 임차보증금은 별도의 핵심 변수입니다. 낙찰가가 낮아지면 외형상 매각가격은 내려가도, 미배당 임차보증금이 존재할 경우 그만큼 매수인 부담이 남을 수 있으므로 유찰가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·소규모 공동주택·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물로, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공동주택 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 783,300원/㎡입니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 5미터 내외 도로와 접하며, 토지자료상 소로한면입니다.
- 환금성. 15세대의 소규모 단지이고 1999.12.18. 사용승인된 건물입니다. 비교 가능한 거래는 4건이며 가격 편차도 180,000,000원부터 310,000,000원까지 큽니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란해 관련 공부와 외부 관찰에 의한 통상 상태를 상정해 평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 최우선 확인. 송도식의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당 후 미회수액이 얼마인지 확인하기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 대항력 전입 선후관계. 전입일 2023.03.28.은 말소기준 2024.12.03.보다 빠릅니다. 임차보증금 승계 가능성을 전제로 검토해야 합니다.
- 가격 기준. 최저가 239,000,000원은 실거래 평균 227,000,000원의 105.3%입니다. 신건 자체를 저가 매수 기회로 보기는 어렵습니다.
- 주소 대조. 등기 도로명주소 암남로58번길 10과 집합건축물대장 도로명주소 암남로58번길 6이 다르므로 대상 호수와 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 이용상황과 관리상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 유찰 시에도 인수비용 재계산. 1회 유찰 191,200,000원, 2회 유찰 152,960,000원으로 내려가더라도 임차보증금 미배당분이 있다면 실질취득비용은 단순 낙찰가와 다릅니다.
맺으며 — “등기는 소멸해도 임차인은 남을 수 있다”
이 사건의 등기권리만 보면 구조는 명확합니다. 2024.12.03. 가압류가 말소기준이고, 이후 강제경매와 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 그보다 앞선 2023.03.28. 전입 임차인 송도식이 있고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인 인수액을 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
가격도 공격적으로 볼 이유가 부족합니다. 감정가·최저가 239,000,000원은 비교 거래 평균 227,000,000원보다 높고, 단지는 15세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.4회입니다. 가격은 평균 이상, 임차보증금은 미상. 이 물건은 신건 최저가가 아니라 임차보증금의 실제 규모와 배당 후 승계액을 확인한 뒤 실질취득비용으로 판단해야 하는 사건입니다.
