부산지방법원 2025타경1888. 부산 서구 암남동의 청탑그린빌라 3층 301호, 전용 79.81㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 부산송도센텀지역주택조합으로, 2023.02.28 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 310,000,000원입니다. 현 등기에는 근저당권이 없고, 이번 경매의 말소기준권리는 2024.12.03 접수된 신혜영의 가압류 25,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝낼 수 없습니다. 임차인 송도식의 전입일은 2023.03.28로 말소기준일 2024.12.03보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 정확도 원칙상 이를 곧바로 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 결론은 대항력 가능·미상, 우선변제 미상, 매수인 인수액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1888 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 서구 암남동 457-1 청탑그린빌라 3층 301호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 79.81㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 부산송도센텀지역주택조합 (2023.02.28 소유권이전 · 거래가액 310,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 167,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재숙 / 74,000,136원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 도로명주소 확인 | 등기사항전부증명서: 부산광역시 서구 암남로58번길 10 · 집합건축물대장: 부산광역시 서구 암남로58번길 6 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 등기상 근저당권은 없고, 말소기준권리는 2024.12.03 신혜영 가압류입니다. 2025.06.11 이재숙의 강제경매개시결정, 2025.09.05 임현미 가압류 55,000,000원, 2025.10.30 강미소 가압류 840,000,000원은 모두 말소기준권리 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 근저당권과 과거 경매 관련 등기도 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송도식 | 2023.03.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
송도식은 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인으로 확인됩니다. 전입일은 선순위이나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 우선변제 및 매수인 승계 금액은 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 할인, 실질취득가는 아직 미확정
청탑그린빌라는 15세대, 사용승인일은 1999.12.18이고, 비교 면적은 전용 79.81㎡입니다. 제공된 최근12개월 평균 거래금액은 227,000,000원, 최신 거래는 2023.02 · 310,000,000원입니다. 현재 최저가 167,300,000원은 최근12개월 평균의 73.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.02 | 79.81㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2022.12 | 79.81㎡ | 4 | 180,000,000원 |
| 2022.12 | 81.19㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2022.05 | 79.81㎡ | 5 | 188,000,000원 |
| 평균 | — | 4건 | 227,000,000원 |
표면 가격만 보면 현재 최저가가 최근12개월 평균보다 낮습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 실질취득가가 167,300,000원으로 확정되지 않았다는 점입니다. 대항력이 성립하는 임차인의 미배당 보증금이 존재하면 매수인이 이를 승계할 수 있고, 그 경우 실질취득가는 낙찰가 + 미배당 인수금으로 봐야 합니다. 송도식의 보증금 자체가 미상이므로 현재 단계에서는 “73.7%에 싸게 산다”는 표현을 쓸 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,142,200원 |
| 2. 가압류 · 신혜영 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 이재숙 | 74,000,136원 | 74,000,136원 |
| 4. 가압류 · 임현미 | 55,000,000원 | 55,000,000원 |
| 5. 가압류 · 강미소 | 840,000,000원 | 10,157,664원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 994,000,136원 중 예상 배당액은 164,157,800원, 미배당액은 829,842,336원입니다. 이 표는 송도식의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태의 금액 계산이므로, 임차인 관련 배당·인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트단지·소규모 공동주택·단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 740.0㎡, 공시지가 783,300원/㎡이며 남동하향 경사지대의 공동주택 부지입니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접하고, 토지이용계획상 소로2류와 접합니다.
- 환금성 점검. 청탑그린빌라는 15세대 규모이며 제공된 실거래 표본은 4건입니다. 개별 호수 상태와 내부 이용상황을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 송도식 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 실질취득가와 매수인 승계액을 확정할 수 없습니다.
- 대항력 재확인. 전입일은 2023.03.28로 선순위지만, 보증금·확정일자 미상 상태에서는 대항력과 우선변제를 확정적으로 판단하지 마세요.
- 배당요구 확인. 우선변제 및 미배당 보증금의 승계 여부를 판단하려면 배당요구와 관련 서류 확인이 필요합니다.
- 주소 불일치 확인. 등기사항전부증명서의 도로명주소는 암남로58번길 10, 집합건축물대장은 암남로58번길 6으로 서로 다릅니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 외부관찰과 공부를 기준으로 평가됐으므로 실제 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 가격 비교 기준. 현재 최저가의 73.7% 수치는 임차인 인수액이 없는 경우에만 그대로 가격 비교에 사용할 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·전입세대·배당요구·실거래 자료를 직접 대조하세요.
맺으며 — “73.7% 할인”보다 먼저 확인할 것은 임차인 보증금
현재 최저가 167,300,000원은 최근12개월 평균 227,000,000원의 73.7%이고, 감정가 239,000,000원에서도 한 차례 내려온 가격입니다. 숫자만 보면 할인폭이 분명합니다. 그러나 송도식은 말소기준일보다 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “얼마나 싸게 나왔나”가 아니라 “얼마를 추가로 인수할 수 있나”입니다.
등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차인 문제는 그와 별개입니다. 보증금이 확인되기 전까지 매수인 인수액과 실질취득가는 미상으로 두는 것이 맞습니다. 주소 불일치와 내부 미확인 사항까지 함께 점검한 뒤에야 현재 최저가 167,300,000원의 가격 의미를 제대로 판단할 수 있습니다.
