부산지방법원 2025타경1888. 부산 서구 암남동 청탑그린빌라 4층 402호 아파트입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 238,000,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 부산송도센텀지역주택조합으로, 2022.12.21. 거래가 230,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 그보다 앞선 2022.10.28. 같은 부산송도센텀지역주택조합 명의의 채권최고액 200,000,000원 근저당권이 남아 있고, 권리판정상 말소기준권리 이전 권리로서 매수인 인수로 표시됩니다.

말소기준으로 제시된 권리는 2024.12.19. 부산광역시 서구의 압류입니다. 이후의 강제경매개시결정과 여러 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 문제는 말소되는 후순위 채권이 아니라, 그보다 앞선 근저당과 2023.03.28. 전입한 점유자 송도식입니다. 송도식의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 확인이 먼저

현재 핵심은 2024.12.19. 압류 이후 권리들이 아닙니다. 이후의 강제경매개시결정과 가압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 반면 2022.10.28. 설정된 부산송도센텀지역주택조합의 근저당권은 말소기준보다 먼저이며, 채권최고액은 200,000,000원입니다. 등기 권리판정에서는 매수인 인수로 되어 있어 이 부분의 실제 매각 후 존속 여부를 확정하지 않고 응찰가를 계산하면 안 됩니다.

② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금이 핵심 미상

보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 전입일은 2023.03.28.로 제시된 말소기준일 2024.12.19.보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 특히 보증금 액수를 모르는 상태에서는 낙찰자가 최종적으로 부담할 금액도 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 자체가 최근 평균보다 높다

청탑그린빌라는 15세대, 준공일은 1999.12.18.입니다. 비교 면적은 81.19㎡이고, 정리된 최근 12개월 평균 거래가는 227,000,000원입니다. 신건 최저가 238,000,000원은 그 평균의 104.8%입니다. 선순위 권리나 임차보증금 위험을 차치하고도 현재 최저가 자체가 최근 평균보다 높습니다.

거래가는 180,000,000원~310,000,000원 범위이고, 최신 거래는 2023.02. 310,000,000원입니다. 평균은 227,000,000원입니다. 현재 최저가 238,000,000원이 평균보다 높으므로, 전체 평균이나 최고 거래 하나만 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)

총 채권액 2,428,000,272원 중 예상 배당액은 233,868,000원, 미배당액은 2,194,132,272원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 배당 여력

신청채권자 청구액은 74,000,136원인데 신건 가정에서도 예상 배당은 33,868,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 1회·2회 유찰 시에는 신청채권자 예상 배당이 0원입니다. 선순위 200,000,000원 근저당이 배당을 먼저 흡수하는 구조로 계산돼 있기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 서구 암남동 송도초등학교 북서측 인근. 주변은 아파트단지, 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 및 난방설비가 돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 급경사·사다리형, 소로한면. 공시지가는 783,300원/㎡입니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접합니다.
• 규제. 상대보호구역 및 소로2류(폭 8m~10m) 관련 제한이 표시돼 있습니다.
• 규모. 청탑그린빌라는 15세대이고 1999.12.18. 준공됐습니다.
• 내부상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 곤란해 관련 공부와 외부 관찰에 의한 통상 상태를 상정해 평가됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 근저당 존속 여부. 2022.10.28. 부산송도센텀지역주택조합 근저당권 200,000,000원이 실제로 매각 후 존속하는지 매각물건명세서와 등기 원본에서 확정해야 합니다.
• 송도식 임차보증금. 전입일은 2023.03.28.이나 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력과 미배당 인수액을 확정하기 전에는 실질취득가 산정이 불가능합니다.
• 가격. 현재 최저가 238,000,000원은 최근 12개월 평균 227,000,000원의 104.8%입니다. 신건 단계 자체에 가격 가점을 줄 근거가 없습니다.
• 주소 대조. 등기부 도로명주소 암남로58번길 10과 집합건축물대장 암남로58번길 6의 차이를 현장·공부로 확인해야 합니다.
• 내부 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란했으므로 실제 이용상황과 관리상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당 전제 확인. 선순위 근저당을 매수인이 인수하는지, 배당으로 소진되는지에 따라 입찰가 판단이 완전히 달라집니다.

맺으며 — “유찰가보다 먼저, 인수액부터 확정”

이 물건은 신건 최저가부터 최근 평균 시세보다 높습니다. 238,000,000원은 최근 12개월 평균 227,000,000원의 104.8%이므로 현재 가격을 싸다고 볼 수 없습니다. 더 중요한 것은 가격표 아래의 권리입니다. 말소기준보다 앞선 200,000,000원 근저당권이 매수인 인수로 표시되어 있고, 실제 임차인 송도식의 보증금도 미상입니다.

따라서 1회 유찰 190,400,000원, 2회 유찰 152,320,000원이라는 숫자만 보고 “싸졌다”고 판단하는 접근은 위험합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 남는 구조라면 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커질 수 있고, 선순위 근저당까지 존속한다면 매수인의 경제적 부담은 훨씬 커집니다. 가격은 보류, 권리 확정이 먼저. 이 사건은 매각물건명세서에서 근저당의 존속과 송도식의 임차보증금을 확인한 뒤에야 입찰가를 논할 수 있는 유형입니다.