부산지방법원 2025타경1888. 부산 서구 암남동 청탑그린빌라 4층 402호 아파트입니다. 감정가 238,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 166,600,000원입니다. 표면적으로는 과거 실거래 평균 227,000,000원보다 낮은 가격입니다. 하지만 이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 할인율이 아니라 매수인이 취득 후 실제로 부담할 권리와 비용입니다.

등기부에는 2022년 부산송도센텀지역주택조합 명의의 근저당권이 설정되어 있고, 이후 같은 조합이 소유권을 취득했습니다. 2024년 부산광역시 서구의 압류가 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 현황조사에는 송도식이 점유자로 확인되지만 보증금과 임대차계약 내용은 불명확합니다. 선순위 근저당의 인수 표시와 예상배당표의 인수액 0원도 일치하지 않습니다. 따라서 근저당의 권리혼동 여부, 매각에 따른 소멸 여부, 실제 피담보채무 및 점유자의 대항력을 각각 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당부터 확인

갑구 6번 서구 압류 이후 등기된 강제경매개시결정과 가압류들은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 이러한 후순위 권리의 소멸 표시만으로 선순위 근저당과 점유자의 임대차관계까지 정리되었다고 볼 수는 없습니다.

② 점유자 분석 — 송도식의 보증금이 확인되지 않았다

현황조사에서 확인된 점유자는 송도식 1명입니다. 전입일은 2023.03.28로 표시되어 있지만, 임대차보증금·확정일자·배당요구·실제 임대차계약 내용은 확인되지 않았습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크고 배당으로 전액 변제되지 않는 구조라면, 매수인의 실질취득비용은 낙찰대금에 미배당 보증금을 더해 판단해야 합니다. 이 경우 낙찰가가 내려가더라도 인수보증금이 증가할 수 있어 총취득비용이 단순히 최저가만큼 낮아지는 것은 아닙니다.

다만 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않아 그러한 인수형 구조에 해당하는지도 확정할 수 없습니다. 보증금을 임의로 추정하거나 인수액을 0원으로 확정하여 시세와 비교하는 것은 부적절합니다.

③ 시세 비교 — 73.4%라는 숫자의 한계

청탑그린빌라의 동일·유사 면적 실거래는 총 4건입니다. 평균 거래금액은 227,000,000원이며, 최저매각가 166,600,000원은 해당 평균의 73.4%입니다. 그러나 거래 시점이 모두 2022~2023년이라는 점을 반드시 고려해야 합니다.

거래금액은 180,000,000원~310,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 최신 거래인 2023.02 거래금액은 310,000,000원으로, 평균을 해석할 때 개별 거래의 영향을 고려해야 합니다.

2022.12에는 대상과 같은 전용 81.19㎡, 같은 4층의 거래가 230,000,000원에 이루어졌습니다. 이 거래 역시 현재 시세를 직접 증명하는 자료는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 166,600,000원 가정)

아래는 제공된 예상배당 계산을 그대로 정리한 것입니다. 선순위 근저당에 배당하면서 인수액은 0원으로 산출한 계산상 시나리오이며, 실제 권리 소멸이나 매수인 인수를 확정한 표가 아닙니다.

배당 계산상 집행비용 3,132,400원과 근저당 배당 163,467,600원이 매각대금을 전부 소진합니다. 후순위 배당과 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되었으며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당 채권최고액은 확정채무액과 다르고, 후순위 채권의 미배당액을 매수인 인수액으로 단순 합산해서는 안 됩니다.

⑤ 회차별 가격과 미배당 위험

현재 회차부터 추가 유찰 시나리오까지의 가격과 미배당액입니다. 아래 수치는 제공된 배당 추정에 따른 것으로, 선순위 근저당 및 임차보증금의 실제 인수 여부가 확정되었다는 뜻은 아닙니다.

낙찰가가 내려가면 계산상 채권자 배당액은 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 채권의 미배당 증가가 곧 매수인의 추가 부담을 의미하지는 않습니다.

문제는 권리 인수 또는 임차보증금 승계가 실제로 존재하는 경우입니다. 이때는 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득비용을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 현재로서는 인수금액이 확정되지 않았으므로 유찰만으로 가격 경쟁력이 확보된다고 판단할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송도초등학교 북서측 인근에 위치한 청탑그린빌라입니다. 주변은 아파트단지, 소규모 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 타일 및 페인트 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 토지. 남동하향 경사지대의 부정형 토지이며, 남측으로 폭 약 5m 도로에 접합니다. 제2종일반주거지역에 해당합니다.
• 이용제한. 상대보호구역 및 소로2류 관련 사항이 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부확인이 곤란했습니다. 감정평가는 공부 및 외부관찰에 의한 통상적 상태를 상정하였으므로 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
• 환금성. 15세대 소규모 공동주택으로 실거래 표본이 제한적입니다. 거래가격 편차와 내부 상태의 불확실성을 고려하여 실제 매도 가능한 가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 근저당 원본 확인. 을구 10번 근저당권의 채권최고액 200,000,000원, 실제 피담보채무, 소유권 취득에 따른 권리혼동 여부, 매각으로 소멸하지 않는 권리의 존재를 확인해야 합니다.
• 배당표와 인수 표시 대조. 선순위 근저당 인수 표시와 예상배당표상 인수액 0원의 충돌을 해소하기 전에는 취득원가를 확정하지 않아야 합니다.
• 송도식의 임대차관계. 계약서·보증금·실제 점유 및 인도일·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 선순위 근저당과의 관계를 반영하여 대항력을 판단해야 합니다.
• 주소 불일치. 등기부의 암남로58번길 10과 건축물대장의 암남로58번길 6이 동일 물건을 가리키는지 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다.
• 최근 실거래 재확인. 2022~2023년 거래 평균은 현재 시세가 아닙니다. 최근 실거래와 유사 공동주택의 거래 가능 가격을 확인한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
• 내부 상태·명도. 내부 미확인 상태와 점유자의 권원 불확실성을 고려해 실제 사용상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 관리비 체납 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용, 당해세 및 배당 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상태를 최신 서류로 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “70% 최저가보다 중요한 것은 실질취득비용”

이 물건의 최저매각가는 166,600,000원으로, 감정가 238,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 과거 실거래 평균과 비교해도 낮게 보입니다. 그러나 낙찰가가 낮다는 사실만으로 안전하거나 저렴한 경매물건은 아닙니다.

가장 중요한 문제는 채권최고액 200,000,000원의 선순위 근저당에 대한 인수 표시와 배당표가 충돌한다는 점입니다. 근저당권자가 이후 소유권을 취득한 이력까지 있으므로 해당 권리의 실제 존속·소멸 여부를 법률적으로 확인해야 합니다. 여기에 송도식의 임차보증금과 대항력도 확정되지 않았습니다.

가격 측면에서도 거래 표본은 2022~2023년으로 오래되었고, 15세대 소규모 공동주택이라는 특성상 평균가격을 현재 환금가치로 그대로 적용하기 어렵습니다. 도로명주소 불일치와 내부 상태 미확인도 추가 확인 사항입니다.

결론적으로 선순위 권리의 법적 처리, 임차보증금 인수 여부, 현재 시세를 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 예상배당표의 인수액 0원을 확정 사실로 사용하거나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 실질취득비용을 확정한 뒤에야 입찰가격의 적정성을 평가할 수 있습니다.