광주지방법원 2026타경3922. 광주 광산구 우산동 ‘우산동청암더스위트2차’ 5층 501호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 12층 건물 중 5층이고, 전용면적 비교 대상은 84.9722㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사연입니다. 권리관계의 말소기준은 2025.02.28. 설정된 광주새마을금고 근저당권 220,000,000원이며, 2025.03.10. 광주어룡신용협동조합 근저당권 72,000,000원과 2026.04.24. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
다만 이 사건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 조영은의 전입신고일은 2024.01.03.으로 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없지만, 대항력 가능·미상 상태로 보수적으로 봐야 합니다. 따라서 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원은 임차관계가 최종 확인되기 전까지 그대로 확정값으로 사용할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경3922 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 우산동 1601-5 우산동청암더스위트2차 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 비교대상 84.9722㎡ · 12층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사연 |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 397,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주새마을금고 / 423,317,070원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 준공 / 세대수 | 2023.02.06 · 20세대 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
등기부상 가장 중요한 기준점은 2025.02.28.입니다. 광주새마을금고의 채권최고액 220,000,000원 근저당이 말소기준권리이며, 뒤이어 설정된 광주어룡신용협동조합의 72,000,000원 근저당과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.01.29. 주식회사 엠케이종합건설이 넣었던 강제경매개시결정은 2026.02.12. 취하되어 2026.02.19. 말소됐습니다.
임차인·점유 관계
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영은 | 2024.01.03 | 미상 | 미상 | 2026.07.13 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김혜영 | 2026.03.03 | 미상 | 미상 | 2026.07.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
김혜영의 전입일은 2026.03.03.으로 말소기준권리 이후이므로 제공된 조사에서는 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 조영은은 말소기준보다 먼저 전입했으므로 보증금 확인 전에는 매수인의 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고자는 아닙니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 시세보다 낮지 않다
우산동청암더스위트2차의 실거래는 7건이 확인되며 전체 평균은 377,740,000원입니다. 다만 현재 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래가 더 중요합니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 395,780,000원이고 최신 거래는 2026.02. 392,780,000원입니다. 신건 최저가는 397,000,000원으로 최근 12개월 평균의 100.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 84.54㎡ | 7 | 392,780,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 11 | 398,780,000원 |
| 2024.08 | 84.54㎡ | 4 | 391,080,000원 |
| 2024.06 | 84.97㎡ | 7 | 397,070,000원 |
| 2024.06 | 84.54㎡ | 10 | 394,470,000원 |
| 2024.06 | 84.54㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2024.05 | 84.54㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 395,780,000원 |
최근 거래 흐름은 과거 구간보다 6.8% 높은 것으로 집계돼 있습니다. 즉 하락 추세 사례는 아닙니다. 그렇더라도 신건 397,000,000원이 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돌기 때문에 “시세보다 싸다”거나 “신건 가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 전체 평균 대비 최저가 비율은 105.1%이며, 이 수치 역시 가격 가점의 근거가 되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 397,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,358,000원 |
| 1. 근저당 · 광주새마을금고 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 근저당 · 광주어룡신용협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,642,000원 |
위 배당 가정에서는 채권자 합계 292,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 98,642,000원으로 계산됩니다. 다만 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 가정이며, 특히 조영은의 보증금과 대항력·우선변제 관계가 최종 확인되면 실제 배당 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 우산동행정복지센터 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·관공서가 소재하는 후면 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물이며 일반적인 급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 택지개발지구·방화지구·제1종지구단위계획구역 등에 포함되고 공시지가는 1,227,000원/㎡입니다.
- 환금성 참고. 20세대 단지로 2023.02.06. 준공됐고 확인된 실거래는 7건입니다. 최근 12개월 표본은 2건이므로 개별 층·면적별 가격 차이를 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 조영은 보증금 확인. 2024.01.03. 전입이 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유 및 임대차관계를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 매각물건명세서 대조. 조영은의 배당요구일은 2026.07.13., 김혜영은 2026.07.16.입니다. 배당요구와 실제 인수 여부는 별개이므로 최종 명세 내용을 확인해야 합니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 397,000,000원은 최근 12개월 평균 395,780,000원의 100.3%입니다. 현재 회차 가격 자체를 할인 매수로 보기는 어렵습니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.02. 392,780,000원입니다. 전체 평균 377,740,000원보다 최근 가격대와 최신 거래를 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 제공된 예상배당은 집행비용 6,358,000원과 두 근저당을 기준으로 한 계산이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “등기부 소멸”과 “임차인 인수”는 따로 봐야 한다
이 사건의 등기권리 구조는 복잡하지 않습니다. 말소기준인 광주새마을금고 근저당 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그러나 조영은의 2024.01.03. 전입은 2025.02.28. 말소기준보다 빠르고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건을 “인수 0원 안전형”으로 단정하는 것은 이릅니다.
가격도 서두를 근거가 없습니다. 신건 최저가 397,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 395,780,000원의 100.3%이고, 최신 392,780,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세 자체는 과거보다 6.8% 높지만, 그것이 현재 최저가를 할인 가격으로 바꾸지는 않습니다. 이 사건의 핵심은 먼저 선순위 가능 임차인의 보증금을 확정하고, 그 결과를 포함한 실질취득비용으로 최근 시세와 다시 비교하는 것입니다. 권리 확인 전에는 가격 판단도 완성되지 않습니다.
