광주지방법원 2026타경3922. 우산동청암더스위트2차 9층 902호, 전용면적 기준 84.5394㎡ 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트로 확인되고, 건물은 철근콘크리트구조 12층 건물입니다. 현재 소유자는 주식회사연이며, 말소기준권리는 2025.09.16 설정된 광주새마을금고 근저당권 220,000,000원입니다.

등기 흐름 자체만 보면 복잡하게 남는 후순위 권리는 없습니다. 과거 신탁등기는 이미 말소됐고, 2026.01.29 강제경매개시결정도 취하 후 2026.02.19 말소됐습니다. 현재 진행의 기준은 2026.04.24 광주새마을금고 임의경매개시결정입니다. 그러나 이번 물건의 핵심은 등기부보다 임차인 조사입니다. 실제 임차인은 2명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 확인이 핵심

2023.02.21 케이비부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존 후 신탁 관계가 이어졌고, 2024.08.13 주식회사연으로 신탁재산이 귀속된 뒤 다시 주식회사무궁화신탁으로 신탁됐다가 2025.09.16 다시 주식회사연으로 귀속됐습니다. 같은 날 광주새마을금고의 220,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

조영은은 2024.01.03 전입으로 2025.09.16 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않고 사용관계도 명확하지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 반면 김혜영은 2026.03.03 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다. 두 사람 모두 보증금이 확인되지 않아 실제 배당 및 인수액을 확정하기에는 자료가 부족합니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다

우산동청암더스위트2차는 20세대, 사용승인 기준 2023.02.06의 소규모 아파트입니다. 동일 면적대 실거래는 총 7건 확인되며, 전체 평균은 377,740,000원입니다. 그러나 가격 판단은 오래된 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 자료를 우선해야 합니다.

신건 최저가 395,000,000원은 전체 평균 377,740,000원만 놓고 보면 104.6% 수준이지만, 이 수치만으로 가격을 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 395,780,000원이고 최저가는 그 평균의 99.8%입니다. 최신 거래인 2026.02 거래가 392,780,000원보다도 신건 최저가가 높습니다. 따라서 신건에서 뚜렷한 가격 할인은 확인되지 않습니다.

최근 거래와 과거 거래의 추세는 +6.8%입니다. 즉 제공된 실거래에서는 최근 가격대가 과거보다 높아진 흐름이므로, 과거의 335,000,000원 거래가 포함된 전체 평균만 보고 현재 최저가가 과도하게 비싸다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최근 12개월 평균 395,780,000원과 최신 거래 392,780,000원이 더 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 395,000,000원 가정)

배당 가정상 광주새마을금고 근저당 채권최고액 220,000,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 168,670,000원입니다. 신청채권자의 청구액은 423,317,070원이지만 배당표의 담보채권은 근저당 채권최고액 220,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 두 임차인의 보증금이 미상이므로 실제 배당 결과와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

회차별 가격 시나리오

제공된 회차 시뮬레이션에서는 2회 유찰까지 근저당 220,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 하지만 이 숫자는 미상 임차보증금이 반영되지 않은 가정입니다. 따라서 유찰로 최저가가 내려간다는 사실만으로 실질취득비용도 같은 비율로 내려간다고 단정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 용도. 감정평가상 이용상태는 아파트이며, 우산동청암더스위트2차는 20세대 규모입니다.
• 입지. 광산구 우산동 우산동행정복지센터 북측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·관공서 등이 소재하는 후면 상가지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 상태는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 소화전, 승강기, 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 토지는 평지·세로장방 형태, 아파트 및 상가 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,227,000원/㎡입니다.
• 규제. 택지개발지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·방화지구·제1종지구단위계획구역·전통상업보존구역 등에 포함됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 면적대 실거래가 7건 확인되지만 20세대의 소규모 단지라는 점과 거래가격 범위가 335,000,000원에서 398,780,000원까지 형성된 점은 가격 판단 시 함께 봐야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 조영은 임대차관계 확인. 2024.01.03 전입의 실제 점유관계, 보증금, 계약 내용과 확정일자를 반드시 확인해야 합니다.
• 인수액 재계산. 배당 가정의 0원은 미상 보증금이 반영되지 않은 수치입니다. 보증금과 실제 배당 가능액을 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산해야 합니다.
• 김혜영 배당관계 확인. 2026.03.03 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상이므로 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
• 가격 기준은 최근 거래 우선. 전체 평균 377,740,000원보다 최근 12개월 평균 395,780,000원과 최신 거래 392,780,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
• 신건 할인 착시 경계. 최저가 395,000,000원은 최근 12개월 평균의 99.8%로 가격 안전마진이 뚜렷하지 않습니다.
• 유찰과 인수위험 분리. 316,000,000원·252,800,000원으로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차보증금 인수 여부가 해결되지 않으면 실질취득액은 단순히 최저가만으로 판단할 수 없습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 자료를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 ‘보증금 미상’

이 물건은 감정가와 최저가가 395,000,000원인 신건입니다. 최근 12개월 동일 면적대 실거래 평균은 395,780,000원, 최신 거래는 392,780,000원으로 현재 최저가와 매우 가깝습니다. 실거래 추세도 +6.8%라 과거 거래를 포함한 전체 평균 377,740,000원만 근거로 현재 가격을 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

결국 승부처는 가격 할인보다 조영은의 선순위 전입입니다. 2024.01.03 전입이 2025.09.16 말소기준권리보다 빠른 반면 보증금·확정일자가 미상이라 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다. 제공된 배당표의 매수인 인수액은 0원이지만, 그 수치에 미상 임차보증금은 반영되지 않았습니다. 가격은 최근 시세와 거의 같고, 권리는 아직 한 칸이 비어 있습니다. 보증금 확인 전에는 신건 395,000,000원을 ‘저렴한 물건’이나 ‘인수 없는 안전형’으로 평가하기 어렵습니다.