광주지방법원 2026타경31419. 담양군 월산면 중월리 650의 토지와 건물이 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 2층 건물입니다. 등기상 소유자는 주식회사가온입니다. 2021년 하나은행 근저당권과 이후 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2024.04.12. 신천4동새마을금고 근저당권 492,000,000원입니다.
그 뒤 등록된 주식회사 더조은에너지 가압류, 이광재 가압류, 국민건강보험공단 압류, 담양군 압류와 2026.05.12. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 낙찰자가 인수하는 구조는 아니며, 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31419 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 650 · 중방1길 28-3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 435.1㎡ · 대 · 계획관리지역 · 공시지가 102,000원/㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 2층 |
| 소유자 | 주식회사가온 |
| 감정가 / 최저가 | 446,094,500원 / 446,094,500원 (신건) |
| 청구액 | 860,789,770원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 임차인의 보증금 인수 문제나 우선변제·보증기관 승계 중복신고 이슈가 없습니다. 말소기준권리인 신천4동새마을금고 근저당권 이후 주식회사 더조은에너지 가압류 56,760,000원, 이광재 가압류 82,625,000원, 국민건강보험공단 압류, 담양군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저매각가인 446,094,500원이 시장가격 대비 높은지 낮은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 현재 최저가에 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 446,094,500원 | 439,233,555원 | 192,151,445원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 356,875,600원 | 351,079,342원 | 280,305,658원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 285,500,480원 | 280,703,473원 | 350,681,527원 |
유찰로 매각가가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 이 자료상 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차 446,094,500원에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이것은 권리 안전성에 관한 판단이고, 실제 시장가 대비 가격 메리트 판단과는 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 446,094,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,860,945원 |
| 1. 근저당 · 신천4동새마을금고 | 492,000,000원 | 439,233,555원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 더조은에너지 | 56,760,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이광재 | 82,625,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권총액은 631,385,000원, 채권 배당액은 439,233,555원, 미배당액은 192,151,445원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 담양군 월산면 중월리 ‘달뫼한옥마을’ 북서측 인근이며, 단독주택·농경지·자연림이 혼재한 전원주택마을단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장 등 대중교통시설이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물이며, 사용승인일은 각각 2021.09.14., 2021.10.22.입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수설비와 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 435.1㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 지형은 완경사·세로장방이고 도로접면은 세로한면(가)입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 선확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 446,094,500원을 저가라고 전제하지 말고, 인근 단독주택·토지의 실제 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 편백 등 관상수, 태양광설비와 옥외 Pool까지 포함된 상태를 기준으로 현장 가치와 유지·보수 상태를 점검해야 합니다.
- 외벽 마감. 치장석재 일부 탈락현상이 진행 중인 만큼 외벽 전체 상태와 보수 필요 범위를 확인해야 합니다.
- 후순위 권리. 2024.04.12. 근저당권 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 임차관계. 확인된 임차인이 없으므로 임차보증금 승계 부담은 나타나지 않습니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리가 명확하고, 그 뒤의 가압류·압류는 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 매수인 인수액이 0원입니다. 하지만 가격 판단은 별개입니다. 비교할 실거래 자료가 없는 만큼 신건 최저가 446,094,500원에 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
또한 단독주택과 토지를 일괄매각하면서 관상수·태양광설비·옥외 Pool까지 포함하고, 외벽 치장석재 일부의 탈락현상도 진행 중입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현장 상태와 실제 시장가 확인이 승부처입니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 검증 후 판단입니다.
