광주지방법원 2026타경31419. 담양군 월산면 중월리 652 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 2층이며, 감정평가 내용에는 기호 2의 사용승인일이 2021.09.14., 기호 3의 사용승인일이 2021.10.22.로 기재되어 있습니다. 토지는 435㎡, 지목은 대, 계획관리지역입니다.
권리의 중심은 2024.04.02. 설정된 신천4동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 492,000,000원이고 토지 중월리 652가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당보다 뒤에 들어온 더조은에너지 가압류, 이광재 가압류, 국민건강보험공단·담양군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 존재했던 우리자산신탁·케이비부동산신탁의 신탁등기도 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경31419 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 652 · 중방1길 28-7 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 소유자 | 주식회사가온 |
| 감정가 / 최저가 | 446,046,000원 / 446,046,000원 (신건) |
| 청구금액 | 860,789,770원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 토지 | 435㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 102,000원/㎡ |
| 일괄매각 | 태양광설비 및 옥외Pool 각 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
임차인은 확인되지 않습니다. 따라서 대항력·우선변제권에 따른 임차보증금 인수 문제는 없고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액 0원으로 계산됩니다. 핵심은 2024.04.02. 신천4동새마을금고의 근저당권이며, 이를 기준으로 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 446,046,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이고, 비교 가능한 실거래 수치가 없어 감정가가 현재 시장가격보다 싼지 비싼지 직접 확인할 근거는 없습니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 사실과 가격 메리트는 분리해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 446,046,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,860,460원 |
| 1. 근저당 · 신천4동새마을금고 | 492,000,000원 | 439,185,540원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 더조은에너지 | 56,760,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 이광재 | 82,625,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 631,385,000원 중 예상 배당은 439,185,540원이며, 미배당은 192,199,460원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 446,046,000원 | 439,185,540원 | 192,199,460원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 356,836,800원 | 351,041,085원 | 280,343,915원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 285,469,440원 | 280,672,868원 | 350,712,132원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저가는 356,836,800원, 285,469,440원으로 내려가지만, 그 자체로 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 반면 권리 구조상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 계속 0원으로 계산됩니다.
⑤ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 달뫼한옥마을 북서측 인근으로 단독주택·농경지·자연림이 혼재한 전원주택마을단지입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물이며, 외벽은 징크판넬·석재붙임·드라이비트 마감 등입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 435㎡, 지목 대, 완경사·세로장방 형태, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역((모든가축)제한지역_300m)에 포함됩니다.
- 일괄매각. 태양광설비 및 옥외Pool이 각 포함되어 매각됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 공동담보 확인. 2024.04.02. 신천4동새마을금고 근저당에는 토지 중월리 652가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 태양광설비와 옥외Pool이 포함되므로 현황과 실제 부착·설치 상태를 확인해야 합니다.
- 감정 이용상태 확인. 사건 용도 표기는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다.
- 가격 별도 검증. 신건 최저가 446,046,000원이 주변 거래 수준에 비해 적정한지는 별도 비교가 필요합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·가축사육제한구역 조건이 실제 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 192,199,460원이 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2024.04.02. 신천4동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 임차인도 확인되지 않아 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건을 좋은 입찰 대상으로 판단하려면 권리보다 가격 검증이 먼저입니다. 신건 최저가는 446,046,000원이고 실질취득액도 같은 금액이지만, 이를 주변 시세보다 저렴하다고 판단할 실거래 근거는 없습니다. 게다가 감정 이용상태가 단독주택이고 435㎡ 토지와 태양광설비, 옥외Pool까지 일괄매각되는 비표준형 물건입니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 검증 필요입니다.
