의정부지방법원 2026타경84. 경기도 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 씨동 1층114호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가 이용상태는 공장(제2종근린생활시설·일반음식점 ‘돌초밥식당’)으로 조사됐습니다. 권리관계의 기준점은 2022.09.22 설정된 국민은행 근저당 717,600,000원입니다. 이후 2026.03.03 임의경매개시결정과 2026.04.27 국민은행 가압류 428,274,406원은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
점유자는 실제 임차인 2명입니다. 이성호는 2023.07.27 전입, 보증금 25,000,000원·월세 2,500,000원이고, (주)와이즈브릿지(대표자 김준환)는 2024.12.27 전입, 보증금 5,000,000원·월세 500,000원입니다. 두 전입일 모두 말소기준 2022.09.22보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아니며, 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경84 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-2 한강듀클래스의정부고산 씨동 1층114호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공장(제2종근린생활시설·일반음식점 : 돌초밥식당)으로 이용 중 |
| 소유자 | 오점숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 811,000,000원 / 567,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 894,887,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 열람 기준 | 2026.08.24 · 의정부지방법원 의정부등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 2022.09.22 오점숙에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정과 국민은행 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인에게 승계시키는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 둘 다 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이성호 | 목적물 전부 | 2023.07.27 | 25,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| (주)와이즈브릿지(대표자 김준환) | 목적물 전부 | 2024.12.27 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
③ 가격 판단 — 최저가 567,700,000원, 시세 비교 자료는 없음
현재 회차는 1회 유찰된 상태로 최저매각가는 567,700,000원, 감정가 811,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 권리상 실질취득 기준액은 최저가와 같은 567,700,000원입니다.
다만 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제시되어 있지 않아, 이 567,700,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 “한 번 유찰돼 싸다”, “감정가의 70%라 메리트가 있다”라고 단정해서는 안 됩니다. 특히 본건은 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 공장·제2종근린생활시설 및 일반음식점 이용이 확인되는 물건이어서, 실제 매매사례와 임대수익·공실·업종 수요를 따로 대조해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 567,700,000원 | 559,623,000원 | 586,251,406원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 397,390,000원 | 391,026,540원 | 754,847,866원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 278,173,000원 | 273,478,578원 | 872,395,828원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 567,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,077,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 717,600,000원 | 559,623,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 428,274,406원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 8,077,000원을 제외한 559,623,000원이 국민은행 근저당권에 배당되고, 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 채권 미배당액은 586,251,406원이나 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 고산동 소재 고산초등학교 북서측 인근이며, 주변은 아파트단지·업무시설·근린생활시설·공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장 및 구리-포천간 고속도로가 소재해 전반적인 교통상태는 무난하다고 평가됐습니다.
- 이용상태. 공장(제2종근린생활시설·일반음식점 : 돌초밥식당)으로 이용 중입니다. 토지는 공장(지식산업센터) 건부지로 조사됐습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 25미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 지구단위계획구역(고산), 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역이며 공시지가는 1,858,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑥ 원본 대조가 필요한 부분
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 최근 실거래가가 없습니다. 최저가 567,700,000원이 실제 시세보다 낮은지 동일 건물·유사 면적·유사 용도의 거래를 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 이성호와 (주)와이즈브릿지의 확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사서 원본으로 다시 확인하세요.
- 명도. 대항력은 없더라도 현재 목적물 전부를 점유하는 임차인이 확인되므로, 낙찰 후 인도·명도 절차를 예상해야 합니다.
- 용도 적합성. 사건 용도 표시는 대지이고 감정평가 이용상태는 공장·제2종근린생활시설·일반음식점입니다. 실제 허용 용도와 영업·임대 활용 가능 범위를 건축물대장과 관련 인허가로 대조하세요.
- 호수 확인. 소재지 1층114호와 감정요항 구조 설명의 9층906호 불일치를 반드시 원본에서 해소한 뒤 입찰해야 합니다.
- 배당 추정 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격과 대상물건 확인이 핵심
이 사건의 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 2022.09.22 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 실제 임차인 2명도 모두 그 이후에 전입해 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%인 567,700,000원이라도 최근 실거래 근거가 없으므로 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 더구나 비주거 용도의 환금성을 따져야 하고, 사건 소재지 1층114호와 감정요항 구조 설명의 9층906호가 서로 달라 대상물건 원본 대조가 중요합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수위험보다 시세·용도·대상물건 일치 여부를 먼저 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 자료에 가장 충실한 결론입니다.
