의정부지방법원 2026타경84. 경기도 의정부시 고산동 한강듀클래스의정부고산 비동 9층 906호입니다. 등기상 소유자는 오점숙이며, 국민은행이 채권최고액 319,200,000원의 근저당권을 설정한 뒤 임의경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 199,500,000원으로 감정가 285,000,000원의 70%입니다.
가격이 내려왔다는 사실과 실제 매입가격이 적정하다는 판단은 구분해야 합니다. 본건은 용도 표기가 대지인 반면 감정평가상 이용상태는 공장(제2종근린생활시설·일반음식점)입니다. 또한 실제 임차인 2명이 조사되어 권리상 인수액과 별개로 점유관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경84 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-3 한강듀클래스의정부고산 비동 9층 906호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 문충로 74 |
| 물건종류 | 집합건물 · 대지 표기 |
| 감정평가상 이용상태 | 공장(제2종근린생활시설·일반음식점 : 돌초밥식당) |
| 건물 | 프리케스트콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 10층 중 9층 906호 |
| 사용승인일 | 2022.07.28 |
| 소유자 | 오점숙 (단독소유) |
| 감정가 | 285,000,000원 |
| 최저매각가 | 199,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 주식회사 국민은행 |
| 경매 신청 청구액 | 894,887,298원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당
말소기준권리는 2023.02.15 설정된 국민은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정 및 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 앞선 신탁등기는 이미 말소되었고, 오점숙 명의의 소유권이전등기가 확인됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
현황조사 및 매각물건명세서 관련 조사에서 이성호와 (주)와이즈브릿지(대표자 김준환)가 확인됩니다. 모두 목적물 전부를 임차 범위로 표시하고 있어 현재 점유자, 점유 부분 및 임대차의 선후관계를 직접 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
|
이성호 목적물 전부 |
2023.07.27 | 25,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
|
(주)와이즈브릿지 대표자 김준환 · 목적물 전부 |
2024.12.27 | 5,000,000원 | 500,000원 | 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
조사상 두 임차인 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 확정일자 및 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제권이나 배당 여부를 확정하지 않습니다.
- 이성호. 전입일 2023.07.27. 말소기준권리 이후로 조사상 대항력 없음. 확정일자와 배당요구 여부 확인 필요.
- (주)와이즈브릿지. 전입일 2024.12.27. 조사상 대항력 없음. 실제 사업자등록 및 점유관계 확인 필요.
- 실제 임차인. 2명. 보증기관 대위·승계 신고로 분류된 임차인은 없습니다.
- 명도. 보증금 인수는 없는 것으로 분석되지만 현재 영업 여부와 점유자의 인도 의사는 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 대비 할인, 시장가 대비 할인은 미확인
감정가는 285,000,000원이며, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 199,500,000원입니다. 감정가 대비 70%로 내려온 상태지만, 동일 용도·유사 면적의 실거래가를 확인하지 못한 상황에서 이를 저렴한 가격이라고 단정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가격 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 199,500,000원 | 195,907,000원 | 551,567,406원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 139,650,000원 | 136,894,900원 | 610,579,506원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34% 표기) | 97,755,000원 | 95,595,410원 | 651,878,996원 | 0원 |
회차별 가격·배당액은 제공된 시나리오 기준입니다. 미래 회차 가격은 실제 매각기일과 법원 공고에 따라 재확인해야 합니다. 미배당액은 채권자가 받지 못하는 금액이며 매수인이 인수하는 금액과 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 199,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 3,593,000원 |
| 근저당 · 국민은행 | 319,200,000원 | 195,907,000원 |
| 가압류 · 국민은행 | 428,274,406원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
최저매각가 199,500,000원을 기준으로 집행비용 3,593,000원을 차감하면 국민은행 근저당권에 195,907,000원이 배당되는 구조입니다. 후순위 가압류에는 배당금이 없고 소유자 잔여액도 없습니다.
배당표상 채권총액은 747,474,406원, 채권자 총배당액은 195,907,000원, 미배당액은 551,567,406원입니다. 별도로 표시된 경매 신청 청구액은 894,887,298원으로, 배당표의 채권총액과 금액이 다릅니다. 이 차이는 실제 채권계산서 및 배당 관련 서류로 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부시 고산동 소재 고산초등학교 북서측 인근. 주변에 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하며 인근에 버스정류장과 구리~포천 간 고속도로가 있어 감정평가상 전반적인 교통상태는 무난한 것으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 2022.07.28 사용승인. 10층 건물의 9층 906호로, 승강기·주차·소방·급배수 관련 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 준주거지역. 토지면적 7,564.8㎡이며 유사 사다리형 평지입니다. 북서측으로 폭 약 25m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 지구단위계획구역(고산), 공공주택지구(고산지구), 과밀억제권역. 공시지가 1,946,000원/㎡입니다.
- 건축 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 해당 호실의 법적 용도와 음식점 이용상태를 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 공장·근린생활시설 이용 물건은 용도에 맞는 실수요와 임대수익을 함께 검토해야 합니다. 비교 거래가격을 확인한 뒤 처분 가능성과 적정 입찰가를 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 물건 용도부터 확정. 대지 표기와 감정평가상 공장·제2종근린생활시설 이용상태를 구분하고, 집합건축물대장 및 매각목록으로 해당 호실의 정확한 용도와 매각 범위를 확인하세요.
- 임차인 실제 점유 확인. 이성호와 (주)와이즈브릿지가 모두 목적물 전부를 임차 범위로 기재한 사유, 현재 영업자 및 실제 점유자를 확인하세요.
- 상가 대항력 확인. 임대차의 실제 인도, 사업자등록 등 관련 요건 및 말소기준권리와의 선후관계를 확인해 조사상 대항력 없음이라는 판단을 재검증하세요.
- 배당 관련 서류 대조. 경매 신청 청구액과 배당표상 채권총액이 다르므로 채권계산서, 배당요구 및 임차인 관련 자료를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 285,000,000원과 최저가 199,500,000원만 비교하지 말고, 동일 건물·유사 용도 부동산의 최근 거래와 임대수익을 조사하세요.
- 명도비용 확인. 인수액 0원이어도 영업 중인 점유자와의 인도 협의, 시설물 정리 및 명도 절차에 별도 비용이 발생할 수 있습니다.
- 체납·공과금 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목, 세금 및 기타 비용은 관리주체와 관련 서류를 통해 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.09.30 매각기일의 진행 여부, 최저매각가격, 특별매각조건 및 매각물건명세서의 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 위험 0원, 감정가 70% ≠ 시세보다 저렴”
의정부지방법원 2026타경84는 국민은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이며, 조사된 실제 임차인 2명 모두 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 점유·영업관계와 용도 확인이 남아 있습니다. 감정평가상 공장·제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중인 만큼 주거용 물건과 같은 기준으로 접근해서는 안 됩니다. 더욱이 최저가 199,500,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시장가격 대비 저렴하다고 볼 수 없습니다.
권리 인수는 0원으로 분석되지만, 임차인 점유와 용도·시세 검증은 남아 있습니다. 현재 회차에서 검토할 핵심은 실질적인 인도 가능성과 유사 용도 물건의 최근 시장가격을 바탕으로 한 적정 입찰가입니다.
