의정부지방법원 2025타경491. 고양시 일산동구 식사동 베네하임1차 2층 203호의 근린시설입니다. 건축물대장상 제1종근린생활시설인 의원 용도이고, 현장 조사에서는 공실로 확인됐습니다. 감정가는 555,000,000원이지만 4회 유찰되면서 현재 최저매각가는 133,256,000원까지 내려왔습니다. 등기권리는 비교적 단순합니다. 2024년 3월 8일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 경매개시결정도 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건에서 가격 하락 폭만 보고 접근하면 안 됩니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 133,256,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 매각물건명세서에는 대지권 미등기가 명시되어 있습니다. 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있고, 고양시 일산동구청 회신에는 토지·건물 부동산거래신고필증과 분양대금 완납증명서가 첨부됐지만, 감정평가에서도 토지구획 정리 미완료 및 지적 미정리로 등기부상 대지권 확인이 불가능하다고 적시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경491 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 2층 203호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 위시티3로 133 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제1종근생(의원) · 공실 · 철근콘크리트구조 평지붕 23층 중 2층 |
| 소유자 | 이재환 · 단독소유 · 2024.03.08. 소유권이전 · 거래가액 588,218,921원 |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 133,256,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 744,979,134원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 임차관계 | 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
2023년 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.03.08. 이재환에게 소유권이 이전되면서 같은 날 국민은행이 채권최고액 864,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준입니다. 2025.02.03. 국민은행의 임의경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 자료상 별도의 가압류나 압류는 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 현장 확인은 필요
| 구분 | 현황 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 신고 없음 · 현장 조사 공실 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
감정평가 현장 조사에서는 203호가 공실로 조사됐고, 별도 임차인 신고도 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계 기재는 미상이므로 입찰 전 현황조사서·매각물건명세서와 실제 점유상태를 다시 맞춰 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 4회 유찰로 감정가의 24.01%, 그러나 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 133,256,000원으로 감정가 555,000,000원의 약 24.01%입니다. 다음 회차 시나리오는 5회 유찰 시 93,279,200원, 6회 유찰 시 65,295,439원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 ‘시세보다 저렴하다’, ‘가격 메리트가 확실하다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 근린시설은 실제 임대수익·공실기간·상권·전용면적·관리비·분양가와 거래사례 등에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로, 가격 판단은 별도의 현장 시세 확인이 전제돼야 합니다.
④ 대지권 미등기 — 이 사건의 핵심 확인사항
매각물건명세서에는 “대지권 미등기이나 최저매각가격에 대지권가격이 포함됨”이라고 적혀 있습니다. 또한 2025.10.24.자 고양시 일산동구청 사실조회 회신에는 토지와 건물에 대한 부동산거래신고필증 및 분양대금 완납증명서가 첨부된 사실이 확인됩니다.
감정평가에서는 식사2도시개발구역의 토지구획 정리가 완료되지 않아 토지대장 및 토지이용계획확인서 발급이 되지 않고, 지적 미정리로 등기부상 토지 소유권 대지권을 확인할 수 없다고 적었습니다. 평가는 건물소유자에게 추후 적정 대지지분이 이전·취득될 것을 전제로, 적정 대지지분을 포함한 가격으로 이루어졌습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 133,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,665,584원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 864,000,000원 | 130,590,416원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 국민은행 채권최고액 864,000,000원 중 130,590,416원이 배당되고 733,409,584원이 미배당으로 남습니다. 그러나 해당 근저당권은 매각으로 소멸하므로 이 미배당액을 매수인이 승계하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 건축물대장상 제1종근생(의원)이며 현장 조사 결과 공실입니다.
- 주위환경. 은행초등학교 북동측 인근으로 근린생활시설, 대단위 아파트 단지, 다세대주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북동측·남서측·남동측으로 약 20미터·40미터·10미터 도로와 각각 접합니다.
- 토지 상태. 식사2도시개발구역 내 토지구획 정리가 미완료된 상태로 토지대장 및 토지이용계획확인서 재확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 확인. 대지권 미등기 상태, 최저가에 대지권 가격이 포함된 근거, 분양대금 완납증명서와 사실조회 회신을 직접 대조해야 합니다.
- 토지구획 정리 진행상태. 감정 기준시점에는 지적미정리·토지구획 정리 미완료 상태였습니다. 입찰 시점의 진행상황을 재확인해야 합니다.
- 공실·점유 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유와 열쇠 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설 거래 및 임대사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 현재 공부상 제1종근생(의원) 용도이므로 취득 후 계획한 영업·임대 용도가 가능한지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 대지권 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 4회 유찰의 이유를 확인해야 한다”
등기권리만 보면 구조는 단순합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현장 조사상 공실이라 임차인 승계 부담도 현재 확인되지 않습니다.
반면 물건 자체의 확인 난도는 낮지 않습니다. 대지권이 아직 등기되지 않았고, 토지구획 정리와 지적 정리가 미완료된 상태에서 적정 대지지분이 추후 이전될 것을 전제로 평가된 물건입니다. 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 대지권 서류 확인이 핵심”입니다.
