의정부지방법원 2025타경491. 베네하임1차 2층 204호로, 건축물대장상 제1종근생(의원)이고 현장 조사에서는 공실로 확인된 근린시설입니다. 이재환이 2024.03.07. 매매로 취득했고 거래가액은 588,218,921원입니다. 다음 날인 2024.03.08. 국민은행 근저당권이 설정됐으며 채권최고액은 864,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후 2025.02.03. 국민은행의 임의경매개시결정이 들어왔습니다.
권리만 보면 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 물건 성격입니다. 현재 감정가 555,000,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가격이 133,256,000원까지 내려왔고, 채권자는 현재 가격에서도 대부분을 회수하지 못합니다. 동시에 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경491 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 식사2도시개발구역5블록3로트 베네하임1차 2층204호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근생(의원) · 현장 조사 공실 · 철근콘크리트구조 평지붕 23층 중 2층 |
| 소유자 | 이재환 · 2024.03.07. 매매 · 거래가액 588,218,921원 |
| 감정가 / 최저가 | 555,000,000원 / 133,256,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 744,979,134원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 최저매각가격에 대지권가격 포함 |
① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 말소기준
2023.04.07. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.03.08. 이재환 앞으로 소유권이 이전되고 같은 날 국민은행 근저당권 864,000,000원이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리이며, 2025.02.03. 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저가는 133,256,000원으로, 4회 유찰 후 감정가의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 93,279,200원, 6회 유찰 시 65,295,439원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가격 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 133,256,000원 | 130,590,416원 | 733,409,584원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 93,279,200원 | 91,200,174원 | 772,799,826원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 65,295,439원 | 63,720,121원 | 800,279,879원 |
중요한 점은 실거래 비교 자료가 없다는 것입니다. 감정가 555,000,000원과 소유자의 2024.03.07. 거래가액 588,218,921원이 존재하지만, 이를 현재의 근린시설 시장가격이나 동일 조건의 최근 실거래 평균으로 볼 수는 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 24%라는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,665,584원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 864,000,000원 | 130,590,416원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 국민은행 근저당 채권최고액 864,000,000원 중 130,590,416원이 배당되고, 미배당은 733,409,584원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 은행초등학교 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·대단위 아파트 단지·다세대주택 등이 혼재합니다. 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 건축물대장상 제1종근생(의원)이며 현장 조사 결과 공실입니다. 위생·급배수·승강기·전기·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측·남서측·남동측으로 노폭 약 20미터·40미터·10미터 도로에 각각 접합니다.
- 도시개발. 식사2도시개발구역 내에 있고 기준시점 당시 토지구획 정리가 미완료돼 토지대장 및 토지이용계획확인서가 미발급 상태였습니다. 건축물대장상 일반상업지역입니다.
- 대지권. 지적미정리로 등기부상 토지의 소유권 대지권 확인이 불가능한 상태에서 적정 대지지분이 추후 이전·취득될 것을 전제로 평가됐습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 최저가 133,256,000원이 감정가의 24%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 원인. 현장 조사상 공실입니다. 단순 공실인지 장기 임대수요 부족인지 구분해 확인해야 합니다.
- 대지권 재확인. 최저매각가격에는 대지권가격이 포함돼 있지만 현재 등기 상태와 적정 대지지분의 실제 이전 가능성을 원본으로 확인해야 합니다.
- 도시개발 진행상황. 토지구획 정리와 토지대장·토지이용계획확인서 발급 상태가 감정 당시와 달라졌는지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 국민은행 근저당이 말소기준이고 현재 매수인 인수액은 0원이지만 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 중요한 것
이 사건은 권리관계만 보면 단순합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고 임차인 신고가 없으며 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 4회 유찰된 공실 근린시설이라는 점, 대지권이 아직 등기되지 않은 상태라는 점, 도시개발구역의 토지구획 정리가 미완료됐던 점은 별개의 리스크입니다.
현재 최저가는 133,256,000원으로 감정가 555,000,000원의 24%까지 내려왔습니다. 그렇다고 이 수치만으로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 최근 실거래 시세가 없는 만큼 권리는 통과하되 가격 판단은 보수적으로, 그리고 공실의 임대수요와 대지권 정리 가능성을 입찰 여부의 핵심 기준으로 두는 편이 이 사건에 맞습니다.
