서울남부지방법원 2026타경42. 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 지하2층 B205호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(창고)이고, 건물은 공장(지식산업센터)과 근린생활시설의 건부지로 이용되고 있습니다. 소유자 박주연은 2023.09.14. 거래가액 180,271,080원으로 소유권을 취득했고 같은 날 하나은행 앞으로 채권최고액 393,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후의 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 확인된 임차·점유 신고 가운데 주식회사 에스아이디엔디플러스·박초원은 보증금 10,000,000원, 월세 1,000,000원이고 전입신고일이 2024.03.07.로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 반면 별도 기재된 디엔디는 주거 이용으로 적혀 있으나 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 이 건은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경42 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제지2층 제비205호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(창고) 이용 |
| 소유자 | 박주연 · 2023.09.14. 거래가액 180,271,080원 |
| 감정가 / 최저가 | 151,000,000원 / 151,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 330,723,050원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 등기부 발행일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 등기권리는 소멸
2023.04.19. 신한자산신탁주식회사 명의의 소유권보존·신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2023.09.14. 박주연 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당 393,600,000원이 말소기준입니다. 2024년과 2025년 국세 압류도 각각 해제돼 말소됐습니다. 2026.02.12. 하나은행의 임의경매개시결정과 2026.03.26. 한화생명보험의 8,199,862원 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 1건은 대항력 없음, 1건은 미상
| 점유자 | 이용 | 전입신고 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스아이디엔디플러스, 박초원 | 미상 | 2024.03.07 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 디엔디 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
실제 임차·점유 신고는 2건입니다. 보증기관 대위나 승계 중복신고는 없습니다. 주식회사 에스아이디엔디플러스·박초원의 전입신고는 말소기준일 2023.09.14.보다 늦은 2024.03.07.이므로 대항력은 없습니다. 하지만 디엔디는 전입신고일과 보증금이 모두 미상이라 선순위 여부를 판정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 151,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,914,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 393,600,000원 | 148,086,000원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 8,199,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 401,799,862원 중 148,086,000원이 채권자에게 배당되는 계산이며, 미배당은 253,713,862원입니다. 신청채권자의 청구금액은 330,723,050원이고 현재 회차 예상배당액은 148,086,000원으로 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미상 점유 리스크는 별개
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 151,000,000원 | 148,086,000원 | 253,713,862원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,800,000원 | 118,308,800원 | 283,491,062원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,640,000원 | 94,500,480원 | 307,299,382원 | 0원 |
현재 회차 최저가는 151,000,000원이고, 1회 유찰 시 120,800,000원, 2회 유찰 시 96,640,000원으로 내려갑니다. 그러나 실거래 비교자료가 없으므로 어느 가격대가 시장 대비 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 또한 디엔디의 전입신고일·보증금 확인 문제는 유찰 횟수와 별개의 권리 리스크입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철9호선 증미역 북서측 인근이며, 주위에 아파트·업무시설·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철9호선 증미역·가양역 및 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 본건은 공장(창고)으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트합성구조의 15층 건물 내 지하2층 제205호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·CCTV 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 공장용지, 준공업지역이며 토지면적 3,792.5㎡, 공시지가 8,834,000원/㎡입니다.
- 도로. 북동측 약 30m 포장도로, 북서측 약 21m 포장도로와 접하고 있습니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 폐문부재 상태여서 내부구조와 실제 이용상황이 건축물현황도·외부관찰·탐문에 근거했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 디엔디 전입일 확인. 말소기준일 2023.09.14.보다 앞서는지 반드시 확인해야 합니다.
- 디엔디 보증금 확인. 보증금 규모가 확인되지 않아 대항력이 성립하는 경우의 승계액을 현재 계산할 수 없습니다.
- 현황과 실제 이용 확인. 매각물건명세서에는 공장(창고) 이용으로 기재돼 있는 반면 디엔디의 이용은 주거로 적혀 있어 실제 점유·사용형태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당은 같은 건물 제지2층 제비206호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가와 유찰가격만으로 시장 대비 할인 여부를 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 임차관계와 배당요구 여부를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유가 닫히지 않았다
등기부만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2023.09.14. 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 한화생명보험 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건을 ‘인수 0원 확정형’으로 분류하기에는 디엔디의 정보가 부족합니다. 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 결론은 “등기권리는 정리되지만, 미상 점유를 먼저 해소해야 하는 물건”입니다. 감정가 151,000,000원에서 시작하는 신건이지만 비교 실거래 자료도 없어 가격 메리트를 따로 줄 근거가 없습니다. 입찰의 우선순위는 가격보다 디엔디의 전입·보증금·실제 점유관계 확인입니다.
