서울남부지방법원 2026타경42. 서울 강서구 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 지하 2층 B205호입니다. 물건종류는 기타로 분류되어 있으며, 감정평가와 매각물건명세서에 따르면 공장(창고)으로 이용 중인 지식산업센터 내 물건입니다. 소유자는 박주연 씨이고, 2023년 9월 14일 신탁재산 처분을 통한 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 당시 등기상 거래가액은 180,271,080원입니다.

같은 날 하나은행이 채권최고액 393,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 공동담보로 같은 건물 B206호가 기재되어 있습니다. 이후 설정된 한화생명보험 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기권리 소멸과 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않은 디엔디의 권리관계를 해결하지 않은 채 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계는 미확정

권리 흐름의 기준점은 2023년 9월 14일 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 이후의 임의경매개시결정·한화생명보험 가압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 신한자산신탁의 기존 신탁등기는 이미 말소되었으며, 국의 압류 2건도 각각 해제·말소되었습니다.

② 임차인·점유 분석 — 디엔디의 대항력 확인이 핵심

현황조사와 매각물건명세서에 임차 관련 기재가 2건 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 건은 없지만, 두 기재가 실제로 각각 독립된 임대차인지, 동일한 공간을 어떻게 점유하고 있는지는 확인이 필요합니다.

* 에스아이디엔디플러스·박초원 건은 기록된 전입일이 말소기준권리보다 늦고, 대항력이 없는 것으로 분류되어 있어 대항력에 기초한 보증금 승계 대상이 아니라는 의미입니다. 별도의 점유 정리와 배당관계까지 확정된 것은 아닙니다.

③ 가격 비교 — 감정가 80%지만 시세 할인은 미확인

감정가는 151,000,000원이고, 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 120,800,000원입니다. 감정가 대비 80% 수준입니다.

하지만 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 실거래 비교가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 지하 2층 공장(창고)의 개별 이용 가능성과 매수 수요를 고려한 거래사례 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,800,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우의 추정 배당입니다. 하나은행 근저당권 채권최고액 기준으로 배당을 계산했으며, 디엔디의 미상 임차보증금과 실제 배당순위는 반영되지 않은 가정입니다. 공동담보인 B206호 관련 배당관계도 별도로 확인해야 합니다.

집행비용 2,491,200원은 추정치입니다. 하나은행 채권은 채권최고액 기준이며, 실제 채무잔액과 공동담보 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·최우선변제·미상 임차인 배당은 미반영입니다. 채권자의 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다.

⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰과 인수 위험을 구분

하나은행 신청채권 청구액은 330,723,050원입니다. 현재 회차에서 하나은행 예상배당액은 118,308,800원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 추가 유찰 시나리오에서도 신청채권자의 청구액은 전액 충족되지 않습니다.

채권자 미배당액은 회차가 진행될수록 증가하지만, 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 것은 아닙니다. 핵심은 각 회차의 낙찰가가 아니라 디엔디의 보증금 승계 여부를 반영한 실질취득액입니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 강서구 등촌동 지하철 9호선 증미역 북서측 인근입니다. 주변은 아파트·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 9호선 증미역·가양역 및 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 이용상태. 지하 2층 B205호로, 공장(창고) 이용 상태입니다. 일반 주거용 아파트나 지상층 상가와 동일한 환금성을 전제로 판단해서는 안 됩니다.
• 건물·설비. 15층 건물 내 지하 2층 물건입니다. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기·소방설비·CCTV가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북동측 약 30m 포장도로, 북서측 약 21m 포장도로와 접해 있습니다. 건물이 접한 도로 조건과 개별 지하 호실의 실제 반입·반출 동선은 구분하여 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 공장용지이며, 준공업지역에 해당합니다. 토지 형상은 사다리형이고 지형은 평지입니다. 공시지가는 8,834,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역 및 상대보호구역 등 관련 제한이 기재되어 있습니다. 구체적 용도변경이나 시설 설치 가능 여부는 관할 기관 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않고, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조와 이용상태는 건축물현황도·외부관찰·탐문을 바탕으로 조사되었습니다.
• 환금성. 지하층 공장(창고)이라는 특성상 실제 진입 동선, 물류 접근성, 시설 상태 및 허용 용도에 따라 수요가 달라질 수 있습니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 매각 소요기간과 적정 처분가격을 판단할 근거는 부족합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 디엔디 임대차 확인. 전입신고일, 점유 개시일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 계약관계를 확인하세요. 대항력과 인수액을 확정하기 전에는 총취득비용을 계산할 수 없습니다.
• 점유 관계 확인. 에스아이디엔디플러스·박초원과 디엔디가 실제로 각각 어떤 부분을 점유하는지, 동일 임대차 관계인지 별도 관계인지 확인하세요.
• 용도 불일치 점검. 공장(창고) 이용 물건에 주거 점유가 기재된 사유를 확인하고, 건축물대장상 용도와 실제 사용상태를 대조하세요. 임대차 보호 규정의 적용 여부도 별도로 검토해야 합니다.
• 공동담보 검토. 하나은행 근저당권에는 B206호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 실제 채권잔액과 공동담보 배당관계를 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 151,000,000원 대비 현재 최저가가 80%라는 이유만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 동일 건물·지하층·유사 용도의 실거래와 임대 수요를 확인하세요.
• 실질취득액 계산. 낙찰가뿐 아니라 확정된 임차보증금 인수액, 취득 관련 비용과 명도 비용 등을 반영해 총비용을 계산하세요. 디엔디의 인수액이 확정되지 않으면 총액도 미확정입니다.
• 내부 상태 및 사용 가능성. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못한 물건입니다. 실제 공간 구성, 설비 상태, 적재·운반 여건 및 법적 허용 용도를 현장에서 점검하세요.
• 관리비·체납 확인. 미납 관리비 중 승계 가능 부분이 있는지 확인하고, 당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목도 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장의 최신 원본을 입찰 전 확인하세요. 매각기일 변경과 매각조건도 재확인해야 합니다.

맺으며 — “80% 최저가보다 미상 점유자의 권리가 먼저”

이 물건의 등기권리 구조는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 한화생명보험 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 국의 압류도 이미 말소되었습니다.

그러나 임차인 분석은 아직 끝나지 않았습니다. 에스아이디엔디플러스·박초원은 후순위 전입으로 대항력이 없는 것으로 파악되지만, 디엔디는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않았습니다. 매각대금 배당 산식의 인수액 0원만으로 실제 인수 위험이 없다고 결론 내리기 어렵습니다.

가격 역시 감정가 151,000,000원에서 최저가 120,800,000원으로 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않습니다. 여기에 지하 2층 공장(창고)이라는 용도와 내부 미확인 문제가 더해집니다.

결론은 권리 소멸 예정, 임차인 인수 미확정, 가격 메리트 판단 보류입니다. 디엔디의 대항력·보증금과 실제 이용상태를 확인하고, 인수액을 포함한 실질취득액을 유사 실거래와 비교한 뒤 입찰가격을 검토해야 합니다. 추가 유찰만으로 이러한 불확실성이 해소되지는 않습니다.