서울남부지방법원 2026타경42. 강서구 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 지하 2층 B206호입니다. 감정평가 이용상태는 공장(창고)이고 토지 이용상태 역시 공장(지식산업센터)·근린생활시설 건부지입니다. 소유자 박주연은 2023.09.14 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 246,226,080원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 393,600,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 강서구 압류, 삼성카드 가압류, 한화생명보험 가압류와 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 앞서 시흥세무서의 압류 2건은 등기부상 이미 말소됐습니다. 등기 권리만 보면 매수인이 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않지만, 점유관계는 별도입니다. 임차관계 2건 가운데 한 건은 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없고, 다른 한 건은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 승계 가능성을 단정적으로 0이라고 볼 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경42 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제지2층 제비206호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 양천로 532 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장(창고) 이용 · 지하 2층 |
| 소유자 | 박주연 · 2023.09.14 소유권 취득 · 거래가액 246,226,080원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 330,723,050원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.14 하나은행 근저당권 · 채권최고액 393,600,000원 |
| 공동담보 | 가양역더리브아너비즈타워 제지2층 제비205호 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 점유관계는 확인 필요
핵심 기준일은 2023.09.14입니다. 하나은행 근저당권 이후 등기된 강서구 압류, 삼성카드 가압류, 한화생명보험 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 시흥세무서 압류는 각각 등기부상 말소된 상태입니다. 따라서 등기부 기준 후순위 권리 인수는 확인되지 않습니다. 그러나 등기 소멸과 임차인 대항력은 별개의 문제이므로 아래 점유관계를 함께 봐야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 한 건은 대항력 없음, 한 건은 미상
| 성명 / 명칭 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스아이디엔디플러스, 박초원 | 미상 | 2024.03.07 | 10,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 계산상 없음 |
| 디엔디 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 202,000,000원이 ‘싼 가격’이라는 근거는 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 202,000,000원이고 신건입니다. 등기부상 소유자의 2023.09.14 거래가액은 246,226,080원이지만, 이것만으로 현재 시세를 판단할 수는 없습니다. 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 202,000,000원이 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 393,600,000원 | 198,372,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 25,233,394원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 8,199,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 427,033,256원 중 예상 배당은 198,372,000원이며, 미배당액은 228,661,256원입니다. 신청채권 청구액 330,723,050원 역시 현재 매각가 가정에서는 전액 충족되지 않습니다. 배당계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 202,000,000원 | 198,372,000원 | 228,661,256원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 268,495,656원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 300,363,176원 | 0원 |
유찰 시 매각가는 202,000,000원 → 161,600,000원 → 129,280,000원으로 내려가고, 배당계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 이것은 ‘디엔디’의 대항력 여부가 미상인 상태에서 산출된 계산이므로, 낮아진 최저가만 보고 안전한 실질취득가로 확정해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 B206호는 공장(창고)으로 이용 중입니다. 토지는 공장(지식산업센터)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 서울특별시 강서구 등촌동, 지하철 9호선 증미역 북서측 인근으로 아파트·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 증미역·가양역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30m 포장도로, 북서측 약 21m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 원추표면구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 8,834,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트합성구조의 15층 건물 내 지하 2층이며, 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 폐문부재 상태로 내부구조와 실제 이용상황이 외부관찰·탐문 등에 근거해 확인됐으므로 실제 상태 재확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 디엔디 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 여부와 매수인 승계 가능성을 입찰 전에 최우선으로 확인해야 합니다.
- 알려진 임차관계 구분. 주식회사 에스아이디엔디플러스, 박초원은 2024.03.07 전입으로 말소기준일 이후이며 제공된 조사상 대항력은 없습니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교 근거가 없으므로 감정가 202,000,000원이나 등기부상 2023.09.14 거래가액 246,226,080원만으로 현재 시세를 단정하지 않아야 합니다.
- 공장(창고) 이용 확인. 지하 2층 공장(창고)이라는 실제 이용상태와 내부구조를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당 공동담보에 같은 건물 지하 2층 B205호가 포함돼 있습니다.
- 배당구조 확인. 현재 매각가 가정에서 채권자 미배당액은 228,661,256원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 계산”보다 미상 점유 확인이 먼저다
이 사건의 등기 권리구조는 비교적 선명합니다. 2023.09.14 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
하지만 임차관계까지 보면 결론이 달라집니다. 주식회사 에스아이디엔디플러스, 박초원은 말소기준 후 전입이어서 대항력이 없지만, 디엔디는 전입일·보증금이 미상입니다. 따라서 이 점유자를 대항력 없다고 단정할 수 없고, 계산상 인수 0원을 실제 인수 0원으로 확정해서도 안 됩니다. 더구나 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 202,000,000원의 가격 경쟁력도 검증되지 않았습니다. 등기는 정리되지만, 점유와 가격은 아직 확인이 필요한 물건. 이 사건의 핵심입니다.
