서울남부지방법원 2026타경42. 대상은 강서구 등촌동 가양역더리브아너비즈타워 지하 2층 B206호입니다. 감정평가상 공장(창고)으로 이용 중이며, 대지는 공장용지·준공업지역입니다. 소유자 박주연은 2023.08.31 매매를 원인으로 2023.09.14 소유권을 취득했고 거래가액은 246,226,080원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 393,600,000원의 근저당권을 설정했으며, 이 권리가 이번 사건의 말소기준권리입니다.
등기부상 이후 강서구 압류, 삼성카드 가압류, 경매개시결정, 한화생명보험 가압류가 이어졌지만 모두 말소기준권리 뒤에 들어온 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기권리보다 점유·임차관계입니다. 한 임차 관련 기재는 말소기준보다 뒤인 2024.03.07 전입으로 대항력이 없지만, 별도로 기재된 ‘디엔디’는 전입일과 보증금 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경42 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 629-1 가양역더리브아너비즈타워 제지2층 제비206호 |
| 이용상태 | 공장(창고) · 철근콘크리트구조·철골철근콘크리트합성구조 15층 건물 내 지하 2층 |
| 소유자 | 박주연 · 거래가액 246,226,080원 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 161,600,000원 (1회 유찰, 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 330,723,050원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.14 주식회사하나은행 근저당권 · 채권최고액 393,600,000원 |
| 공동담보 | 가양역더리브아너비즈타워 제지2층 제비205호 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 확인 필요
2023.04.19 신한자산신탁 명의의 소유권보존 신탁이 있었으나 이후 말소되었고, 2023.09.14 박주연 앞으로 소유권이 이전되었습니다. 같은 날 설정된 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 2024.10.08 및 2025.01.16 국의 압류는 등기부상 이미 말소되었으며, 현재 남아 있는 말소기준 이후의 강서구 압류·삼성카드 가압류· 한화생명보험 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 알려진 1건과 미상 1건을 분리해야 한다
| 임차인·점유자 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 에스아이디엔디플러스, 박초원 | 미상 | 2024.03.07 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 대상 아님 |
| 디엔디 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
주식회사 에스아이디엔디플러스, 박초원 관련 기재는 전입일이 2024.03.07로 말소기준인 2023.09.14보다 늦습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 1,000,000원이며 대항력은 없습니다. 반면 ‘디엔디’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 같은 방식으로 결론을 낼 수 없습니다. 특히 이 물건은 감정평가상 공장(창고) 이용인데 매각물건명세서에는 디엔디가 주거로 기재되어 있어 실제 점유·이용관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 161,600,000원
감정가는 202,000,000원이고 현재 최저매각가는 161,600,000원으로 감정가의 80%입니다. 현재까지 1회 유찰되었습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 129,280,000원, 3회 유찰 시 103,424,000원으로 제시되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 161,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,062,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 393,600,000원 | 158,537,600원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 25,233,394원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한화생명보험 주식회사 | 8,199,862원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 427,033,256원 중 채권자 배당액은 158,537,600원, 미배당액은 268,495,656원입니다. 이 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 별도 기재된 ‘디엔디’의 보증금·대항력은 확인되지 않았으므로 임차관계 확인 전 인수 0원을 확정값으로 보기는 어렵습니다.
⑤ 회차별 자금구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 268,495,656원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 300,363,176원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 103,424,000원 | 101,176,064원 | 325,857,192원 | 0원 |
하나은행의 경매 신청 청구액은 330,723,050원입니다. 현재 회차에서는 158,537,600원이 배당되는 시나리오로 청구액을 충족하지 못하며, 2회 유찰 시 126,670,080원, 3회 유찰 시 101,176,064원으로 배당액이 줄어듭니다. 각 시나리오의 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 앞서 본 미상 임차관계는 별도의 확인사항입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상은 공장(창고)으로 이용 중이며, 토지 또한 공장용지입니다. 감정평가상 공장(지식산업센터)·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 지하철 9호선 증미역 북서측 인근이며 주위에는 아파트·업무시설·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철 9호선 증미역·가양역 및 노선버스정류장이 있습니다.
- 도로. 북동측 약 30m 포장도로, 북서측 약 21m 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역 등 각종 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 공시지가. 8,834,000원/㎡, 토지면적은 3,792.5㎡입니다.
- 현장확인. 감정평가 당시 폐문부재 상태로 내부구조와 이용상황은 건축물현황도·외부관찰·탐문에 근거했고 실제 상태와 다를 수 있다는 확인사항이 있습니다.
- 건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 디엔디의 점유시점 확인. 전입일이 말소기준 2023.09.14보다 앞서는지 뒤서는지가 핵심입니다. 현재는 전입일 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 디엔디의 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않아 승계 가능 금액 역시 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 및 관련 원본을 대조해야 합니다.
- 이용상태 대조. 감정평가서는 공장(창고) 이용으로 보지만, 디엔디는 주거 사용으로 기재되어 있습니다. 실제 사용주체와 점유범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당에는 같은 건물 지하 2층 B205호가 공동담보로 기재되어 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 80%지만 이 사실만으로 시세 대비 저가라고 볼 수 없습니다. 가격과 권리위험을 분리해서 판단해야 합니다.
- 현장 재확인. 감정 당시 폐문부재였으므로 내부구조·실제 이용상황·점유관계를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차관계 자료를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “인수 위험 없음”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 구조 자체는 명확합니다. 2023.09.14 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 강서구 압류·삼성카드 가압류·경매개시결정·한화생명보험 가압류는 매각으로 소멸합니다. 알려진 보증금 10,000,000원의 임차 관련 기재도 전입일이 2024.03.07이라 대항력이 없습니다.
그러나 별도로 기재된 디엔디는 전입일·보증금·확정일자가 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 따라서 현재 배당 계산의 ‘인수 0원’만 보고 권리분석을 종료하면 안 됩니다. 감정가 202,000,000원에서 한 차례 유찰돼 161,600,000원까지 내려왔다는 가격 사실보다 먼저 확인할 것은 미상 임차인의 점유시점과 보증금입니다. 이 두 요소가 정리되어야 비로소 실질취득비용과 권리위험을 확정할 수 있는 사건입니다.
