인천지방법원 2025타경1512. 인천 미추홀구 도화동 해피타운 4층 406호로, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자는 정성배이고, 2015.07.23 설정된 동호신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 143,000,000원으로 등기됐고, 이후 2023.08.11 채권최고액 72,000,000원으로 변경등기가 있으며 2025.10.22에는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 접수됐습니다.
권리분석에서 중요한 점은 점유자 2명의 전입 시점입니다. 김형일은 2018.05.31, 김재천은 2023.09.06 전입해 모두 2015.07.23 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 자료상 두 사람 모두 대항력 없음으로 분류되고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자 등이 확인되지 않아 원본 서류 대조는 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1512 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 4층 406호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경인로 135 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 정성배 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 162,594,122원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 점유자 2명, 매수인 인수 0원
말소기준은 2015.07.23 접수된 동호신용협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 2025.09.05 접수돼 말소기준 뒤에 있습니다. 등기부에는 2022.12.01 민간임대주택등기도 기재돼 있으며, 해당 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대돼야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 표시돼 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김형일 | 2018.05.31 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김재천 | 2023.09.06 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건, 추세도 -10.6%
해피타운 실거래 12건의 전체 평균은 173,916,666원이지만, 2022년 195,000,000원·200,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 섞여 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 3건 평균인 159,666,666원과 최신 거래 170,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래는 과거 표본 대비 -10.6%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.72㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 49.97㎡ | 12 | 159,000,000원 |
| 2025.04 | 49.71㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 49.71㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2024.09 | 49.97㎡ | 13 | 154,000,000원 |
| 2024.05 | 49.78㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2024.03 | 49.78㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2022.10 | 49.97㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2022.08 | 49.97㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 49.72㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 49.97㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 2021.12 | 49.78㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 159,666,666원 |
현재 최저매각가 224,000,000원은 최근 12개월 평균의 140.3%입니다. 전체 실거래 평균 대비로도 128.8%입니다. 따라서 전체 평균이든 최근 평균이든 현재 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 동호신용협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 77,064,000원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 143,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 77,064,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 224,000,000원 | 143,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 179,200,000원 | 143,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 2,447,040원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 미추홀구 도화동 제물포역 남측 인근이며, 오피스텔·다세대주택·아파트·전철역·근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔로 이용중이며, 급배수·위생·소화전·난방·승강기·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 대로변 공도와 접하며 토지는 대체로 사다리형입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구이며, 과밀억제권역·철도보호지구·상대보호구역 등이 포함돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,158.0㎡, 공시지가 3,333,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 거래·환금성. 해피타운은 72세대, 2015.07.01 준공입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.3회이며 매각률은 0.0%로 표시돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 현재 최저가 224,000,000원은 최근 12개월 평균 159,666,666원의 140.3%입니다. 권리가 단순하다고 가격까지 유리한 것은 아닙니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 과거 표본 대비 -10.6%이므로 전체 평균 173,916,666원만 보고 가격 가점을 주지 마세요.
- 면적 차이 확인. 비교 실거래는 49.71㎡~49.97㎡이고 대상 비교 면적은 69.68㎡로 일치하지 않습니다. 동일 면적 원본 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 김형일·김재천의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력은 없지만 명도와 실제 임대차 조건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.12.01 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각물건명세서와 관련 원본을 확인해 실제 입찰 후 적용관계를 점검하세요.
- 근저당 변경·이전 확인. 2023.08.11 채권최고액 72,000,000원 변경, 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 최신 권리관계를 원본으로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 문제는 현재 가격
이 물건은 말소기준권리 뒤에 전입한 점유자 2명으로 구성돼 있고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 신건 224,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 159,666,666원의 140.3%이며 최신 거래 170,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세가 -10.6%인 점까지 감안하면, 현재 회차의 핵심 위험은 권리보다 가격과 환금성입니다.
게다가 실거래 표본 면적이 대상 비교 면적과 일치하지 않고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수가 2.3회, 매각률이 0.0%로 표시돼 있어 신건 가격에 적극적으로 가점을 줄 근거는 약합니다. 인수 0원은 장점이지만, 2.24억 신건 가격은 보수적으로 봐야 하는 오피스텔입니다.
