인천지방법원 2025타경1512. 인천 미추홀구 도화동 해피타운 4층 408호, 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2015년 7월 23일 설정된 동호신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 143,000,000원이고 2023년 8월 11일 변경등기에는 111,480,000원이 기재되어 있습니다. 2025년 9월 임의경매가 개시됐고, 이후 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
임차관계는 반드시 구분해 봐야 합니다. 현황조사상 김재천의 전입일은 2023.09.06으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 김형일은 2018.05.31 주민등록·점유를 시작했고 2026.06.25 임차권등기가 됐지만, 역시 말소기준권리보다 후순위라 자료상 대항력 없음으로 판정됩니다. 따라서 두 사람을 합산해 선순위 보증금 인수 위험으로 계산하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1512 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 648-15 해피타운 4층 408호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 임차권 범위 | 4층 408호 69.88㎡ 전부 |
| 소유자 | 정성배 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 225,000,000원 / 225,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 162,594,122원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 등기 발급일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차관계
말소기준은 2015.07.23 동호신용협동조합 근저당권입니다. 김재천의 전입은 2023.09.06, 김형일의 주민등록·점유는 2018.05.31로 모두 그보다 늦습니다. 등기부상 김형일 임차권도 2026.06.25 접수돼 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재천 | 2023.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김형일 | 2018.05.31 | (1) 75,000,000원 (2) 77,000,000원 (3) 92,000,000원 | 없음 | 확정일자 2018.05.04 · 2020.04.22 · 2022.05.25 | 해당 없음 |
김형일의 임차권등기에는 계약 갱신 과정에 따라 보증금 75,000,000원 → 77,000,000원 → 92,000,000원이 각각 기재돼 있습니다. 이를 서로 다른 임차인 세 명의 보증금처럼 합산해서는 안 됩니다. 김형일 한 사람의 계약 이력이며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 김재천까지 포함한 실제 임차인은 2명입니다.
③ 시세 비교 — 가격 가점은 금지
해피타운의 실거래 12건 평균은 173,916,666원이지만, 과거 2021~2022년 195,000,000원·200,000,000원 거래까지 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 159,666,666원, 최신 거래는 2026.03 170,000,000원이고, 최근 구간은 이전 거래 대비 -10.6%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 49.72㎡ | 9 | 170,000,000원 |
| 2026.02 | 49.97㎡ | 12 | 159,000,000원 |
| 2025.04 | 49.71㎡ | 13 | 150,000,000원 |
| 2024.10 | 49.71㎡ | 14 | 170,000,000원 |
| 2024.09 | 49.97㎡ | 13 | 154,000,000원 |
| 2024.05 | 49.78㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2024.03 | 49.78㎡ | 11 | 170,000,000원 |
| 2022.10 | 49.97㎡ | 8 | 195,000,000원 |
| 2022.08 | 49.97㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2022.01 | 49.72㎡ | 11 | 175,000,000원 |
| 2021.12 | 49.97㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 2021.12 | 49.78㎡ | 6 | 200,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 159,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 225,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,950,000원 |
| 1. 근저당 · 동호신용협동조합 | 143,000,000원 | 143,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,050,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 143,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 78,050,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 225,000,000원 | 143,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 180,000,000원 | 143,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 144,000,000원 | 141,184,000원 | 1,816,000원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 144,000,000원으로 내려가고 근저당 관련 미배당은 1,816,000원이 발생하지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않습니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 아파트가 아니라 오피스텔 기준으로 환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 제물포역 남측 인근이며, 주변에 오피스텔·다세대주택·아파트·전철역·근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 있어 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물이며 급배수·위생·소화전·난방·승강기·주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 평지의 대체로 사다리형 토지이며 남측으로 대로변 공도와 접합니다. 공시지가는 3,333,000원/㎡입니다.
- 규제. 방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역·철도보호지구 등이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 경계. 최저가 225,000,000원은 최근 12개월 평균 159,666,666원의 140.9%입니다. 권리 인수 0원만 보고 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 구간보다 -10.6% 낮습니다. 전체 12건 평균 173,916,666원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 판단해야 합니다.
- 면적 보정. 본건은 69.88㎡인데 실거래 표본은 약 49.7㎡입니다. 같은 면적의 직접 비교자료를 추가 확인해야 합니다.
- 김재천 보증금 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 배당·명도 실무를 위해 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
- 김형일 계약 이력. 임차권등기에 75,000,000원·77,000,000원·92,000,000원의 갱신 이력이 기재돼 있으므로 최종 계약 및 배당요구 내용을 원본에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 현재 효력과 매각 이후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 확인되지 않고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 신건 225,000,000원은 최근 12개월 평균의 140.9%이고, 최근 거래 흐름도 -10.6%입니다. 더구나 실거래 표본이 본건 69.88㎡와 면적이 일치하지 않아 현재 가격을 정당화할 직접 비교자료도 부족합니다.
권리는 인수 0원, 가격은 보수적으로. 해피타운 경매물건의 평균 유찰 횟수가 2.3회라는 점과 1회 유찰 180,000,000원, 2회 유찰 144,000,000원 시나리오를 함께 놓고 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
