인천지방법원 2025타경508718. 청라동 호반베르디움 157동 27층 2702호, 전용 84.8324㎡ 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 28층 건물의 27층이며 사용승인일은 2011.10.18.입니다. 현재 등기상 소유자는 양미라이고, 2018.06.26. 소유권을 이전받을 때 거래가액은 360,000,000원으로 기재돼 있습니다.
권리분석의 기준점은 2023.03.24. 중소기업은행 근저당권 204,000,000원입니다. 그 뒤 2023.07.31. 설정된 중소기업은행 근저당권 247,200,000원, 2024.03.11. 설정된 김이남 근저당권 490,000,000원, 2025년의 임의경매개시결정은 모두 데이터상 매각으로 소멸합니다. 따라서 채권자에게 배당 부족이 생겨도 그 부족액 자체가 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508718 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 168-1 호반베르디움 157동 제27층 제2702호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8324㎡ · 28층 건물 중 27층 |
| 소유자 | 양미라 |
| 감정가 / 최저가 | 637,000,000원 / 637,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 490,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.03.24. 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
등기부상 과거 농업협동조합중앙회, 한국스탠다드차타드은행, 중소기업은행의 기존 근저당권은 이미 말소된 내역이 확인됩니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2023.03.24. 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 두 건의 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득이 최근 시세 이상
호반베르디움은 620세대, 사용승인일 2011.10.18. 단지입니다. 비교 표본은 전용 84.83㎡대 최근 거래 12건이며, 최근 12개월 평균 거래금액은 598,333,333원, 최신 거래는 2026.04. 600,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.83㎡ | 11 | 600,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 8 | 599,000,000원 |
| 2026.04 | 84.85㎡ | 9 | 600,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 4 | 599,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 4 | 555,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 18 | 570,000,000원 |
| 2026.03 | 84.85㎡ | 23 | 660,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 23 | 600,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 6 | 600,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 12 | 599,000,000원 |
| 2026.02 | 84.84㎡ | 6 | 599,000,000원 |
| 2026.02 | 84.83㎡ | 14 | 599,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 598,333,333원 |
최근 거래 범위는 555,000,000원~660,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 598,333,333원입니다. 현재 신건 최저가 637,000,000원은 매수인 인수 0원이므로 실질취득액도 637,000,000원입니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 대비 106.5%이며 최신 거래 600,000,000원보다도 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가만 보고 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 637,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,770,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 중소기업은행 | 247,200,000원 | 247,200,000원 |
| 3. 을구 10번 근저당권 · 김이남 | 490,000,000원 | 177,030,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 941,200,000원 중 예상 배당액은 628,230,000원이고 미배당액은 312,970,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 637,000,000원 | 628,230,000원 | 312,970,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 509,600,000원 | 502,104,000원 | 439,096,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 407,680,000원 | 401,203,200원 | 539,996,800원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당은 커지지만, 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 특히 2회 유찰 시 신청채권 490,000,000원에 대한 예상 배당액은 0원으로 계산되지만, 그 자체가 낙찰자의 승계 채무로 전환되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 청라동 소재 초은고등학교 북동측에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·공원 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통인 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 중 27층 2702호이며, 사용승인일은 2011.10.18.입니다. 급배수·위생·승강기 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평지의 아파트 부지이며 용도지역은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역입니다. 공시지가는 2,572,000원/㎡입니다.
- 규제. 경제자유구역·성장관리권역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 620세대 아파트로 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되며 거래가격은 555,000,000원부터 660,000,000원까지 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 실질취득 637,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.5%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래는 2026.04. 600,000,000원입니다. 현재 최저가가 이 금액보다 높은 상태라는 점을 응찰 판단에 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자를 현황조사와 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2023.03.24. 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 등기의 매각 소멸 여부를 등기부 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 집행비용 추정과 채권최고액 기준 계산이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 관리·인도 비용. 관리비 체납 및 실제 점유자의 인도 비용은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준인 2023.03.24. 중소기업은행 근저당권 이후의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 현재 신건 실질취득액 637,000,000원은 최근 12개월 평균 598,333,333원의 106.5%이고 최신 거래 600,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 사건을 “권리가 깨끗해서 싸다”고 평가할 근거는 없습니다. 현 회차의 핵심은 권리 리스크보다 최근 실거래 대비 높은 가격입니다.
