인천지방법원 2025타경508718. 등기상 소유자는 임형국이며, 말소기준권리는 2016.04.14. 설정된 중소기업은행 근저당권 6,036,960,000원입니다. 그 이후의 중소기업은행 근저당권들과 김이남 근저당권, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건을 ‘인수 0원’만 보고 단순 안전형으로 끝내면 안 됩니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함이 명시돼 있고, 목록 2016-205호·2017-745호·2021-357호·2023-365호의 일련번호 1·2·5와 목록 2016-206호의 일련번호 1·8은 소재불명으로 적혀 있습니다. 낙찰대금이 11,660,125,370원에 이르는 만큼, 실제 취득 대상의 범위와 현존 상태 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경508718 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 오류동 1645-21 |
| 등기부 표시 | 인천광역시 검단구 오류동 1645-21 1동 · 인천광역시 검단구 검단로54번길 40 |
| 용도 | 기타 · 감정 이용상태 기재는 아파트로 이용중 |
| 토지 | 공장용지 · 공업용 · 4,448.0㎡ · 일반공업지역 |
| 소유자 | 임형국 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 11,660,125,370원 / 11,660,125,370원 (신건) |
| 청구액 | 490,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 일괄매각 | 제시외 건물과 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인은 없습니다. 말소기준은 2016.04.14. 중소기업은행 근저당권 6,036,960,000원입니다. 같은 날 설정된 756,000,000원 근저당권, 이후 2017.11.29. 792,000,000원, 2021.07.01. 170,000,000원, 2023.06.27. 1,500,000,000원, 2024.03.11. 490,000,000원 근저당권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
2024.12.26.에는 중소기업은행 근저당권 일부가 신용보증기금에 대위변제로 이전된 기록이 있습니다. 을구 8번에서 173,505,764원, 을구 10번에서 363,445,909원이 각각 이전됐습니다. 이는 임차보증금 승계가 아니라 등기된 근저당권의 일부 이전입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 대신 회차별 미배당을 본다
실거래 시세 수치가 없으므로 신건 최저가 11,660,125,370원이 시세 대비 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 이 사건에서 숫자로 확인할 수 있는 가격 변화는 유찰 시나리오입니다. 1회 유찰 시 매각가는 9,328,100,296원, 2회 유찰 시 7,462,480,236원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 11,660,125,370원 | 9,744,960,000원 | 0원 | 1,796,164,116원 |
| 1회 유찰 시 | 9,328,100,296원 | 9,232,419,293원 | 512,540,707원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 7,462,480,236원 | 7,385,455,434원 | 2,359,504,566원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 11,660,125,370원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 119,001,254원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중소기업은행 | 6,036,960,000원 | 6,036,960,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 중소기업은행 | 756,000,000원 | 756,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 중소기업은행 | 792,000,000원 | 792,000,000원 |
| 을구 11번 근저당권 · 중소기업은행 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 을구 12번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,500,000,000원 | 1,500,000,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 김이남 | 490,000,000원 | 490,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,796,164,116원 |
현재 회차에서는 채권총액 9,744,960,000원이 전액 배당되고 소유자에게 1,796,164,116원이 잔여하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영으로 실제와 달라질 수 있습니다.
④ 일괄매각·기계기구 — 이 사건의 핵심 실사 포인트
매각물건명세서에는 제시외 건물과 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구를 포함한 일괄매각이라고 기재돼 있습니다. 따라서 낙찰자가 받는 경제적 실체는 토지·건물만으로 판단하면 안 됩니다.
권리상 인수액이 0원이라는 사실과, 감정가에 포함된 자산이 실제 현장에 존재하는지는 완전히 다른 문제입니다. 소재불명 기계기구의 평가 반영 여부와 실제 현존 여부가 취득가치에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장 확인과 매각목록·감정평가서 원본 대조가 필수입니다.
⑤ 토지·입지·이용 메모
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 면적은 4,448.0㎡입니다.
- 용도지역. 일반공업지역이며 성장관리권역·일반산업단지·가축사육제한구역·지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 형상. 평지·가로장방, 도로접면은 중로각지로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 880,500원/㎡입니다.
- 감정 기재. 이용상태에는 아파트, 구조에는 철근콘크리트구조 28층건 내 27층 2702호, 사용승인일 2011.10.18.로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항에는 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 기계기구까지 포함된 매각이므로 토지·건물만 보고 가격을 산정하지 마세요.
- 소재불명 기계기구 확인. 목록 2016-205호·2017-745호·2021-357호·2023-365호의 1·2·5와 2016-206호의 1·8을 현장에서 대조하세요.
- 가격 상한 검증. 실거래 자료가 없어 신건 11,660,125,370원의 시장가 적정성은 별도 감정·거래사례 조사 없이 판단할 수 없습니다.
- 말소기준 확인. 2016.04.14. 중소기업은행 근저당권 6,036,960,000원을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 재확인하세요.
- 대위변제 등기 확인. 2024.12.26. 신용보증기금으로 이전된 173,505,764원·363,445,909원의 일부 이전 관계를 배당표와 함께 확인하세요.
- 회생 관련 등기 확인. 2024.09.24. 보전처분과 2025.06.19. 회생절차폐지 기록의 현재 효력을 원본에서 확인하세요.
- 대상 부동산 일치 확인. 오류동 공장용지 정보와 감정요항의 청라동 아파트 기재가 같은 매각대상을 가리키는지 반드시 대조하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘무엇을 얼마에 사는지’가 더 중요하다
이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 권리의 큰 골격만 보면 정리 가능한 사건입니다. 그러나 11,660,125,370원이라는 신건 가격에서 더 중요한 문제는 실제 매각대상과 가치입니다.
제시외 건물과 여러 기계기구가 일괄매각되고 그중 일부가 소재불명이며, 토지정보와 감정요항의 이용상태·위치 기재도 서로 다릅니다. 실거래 시세 자료까지 없는 만큼 신건 가격을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 이 사건은 “인수 0원 = 바로 입찰”이 아니라, 매각대상 원본 대조와 현장 실사가 끝난 뒤 가격을 판단해야 하는 유형입니다.
